Bảo đảm tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền đầu tư

Phóng viên: Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2023. Dưới góc nhìn của Hiệp hội Ngân hàng, ông đánh giá như thế nào về những tác động của Thông tư đối với nền kinh tế nói chung, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng nói riêng?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Tôi muốn nhắc lại, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước khi ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 39 là một quan điểm mở, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn thuận lợi và xác định rõ mục đích, đối tượng đủ điều kiện cho vay đồng thời hạn chế rủi ro cho từng tổ chức tín dụng cũng như toàn hệ thống. Như vậy, Thông tư 06 ban hành tạo điều kiện cho mọi đối tượng có thể tiếp cận được vốn ngân hàng.

Bên cạnh đó, Thông tư 06 cũng giao cho các tổ chức tín dụng quyền ban hành các quy định nội bộ, trong đó có một số nội dung mà trước đây chưa quy định nay được bổ sung để các tổ chức tín dụng có thể tự quyết định trong thẩm quyền của mình như cho vay để trả nợ tổ chức tín dụng khác, cho vay theo phương thức điện tử hoặc cho vay để thanh toán nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ…

Một trong những nội dung được dư luận rất quan tâm và phản ứng quyết liệt, đặc biệt là Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, là quy định về một số trường hợp không được cho vay để “góp vốn” nêu tại khoản 8, 9, 10 Điều 8 của Thông tư 39 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06), dẫn đến Ngân hàng Nhà nước tạm hoãn thi hành những nội dung này.

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng.

Nhân đây tôi muốn giải thích thêm để dư luận hiểu và chia sẻ với ngành ngân hàng. Thứ nhất, pháp luật không cấm cá nhân và tổ chức góp vốn vào các hoạt động kinh doanh của các cá nhân và tổ chức khác, mua cổ phần, cổ phiếu... Nếu là vốn tự có của cá nhân thì góp vốn bao nhiêu, đầu tư vào đâu, mua cổ phiếu gì, của doanh nghiệp nào cũng được, song nếu dùng vốn vay ngân hàng để góp vốn, mua cổ phần, cổ phiếu... thì phải tuân thủ theo quy định pháp luật tổ chức tín dụng và quy định nội bộ của ngân hàng.

Thứ hai, một trong những nguyên tắc cho vay của tổ chức tín dụng là khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích và vốn vay phải chịu sự kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay của tổ chức tín dụng (kể cả có tài sản bảo đảm là tài sản độc lập, chưa nói đến tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay) cũng phải tuân thủ nguyên tắc này, không phải cứ có tài sản là cho vay bằng mọi giá. Khi tổ chức tín dụng cho khách hàng vay với mục đích góp vốn vào bên thứ ba để kinh doanh, thì phải kiểm soát được vốn vay, song trong trường hợp này do bên thứ ba không vay trực tiếp ngân hàng, nên không thể đến kiểm tra vốn vay (trừ trường hợp có thỏa thuận 3 bên cho phép ngân hàng kiểm tra sổ sách chứng từ liên quan đến vốn góp).

Thứ ba, việc cho vay góp vốn kinh doanh hoặc đầu tư cổ phiếu vào các đơn vị chưa niêm yết, tình hình tài chính không minh bạch, chưa được kiểm toán đầy đủ… là vô cùng rủi ro, nhất là các tổ chức tín dụng lại dùng chính những khoản vay đó làm tài sản bảo đảm và gọi là tài sản hình thành từ vốn vay (trong tương lai) thì lại càng rủi ro hơn, chưa kể đó còn là kẽ hở dễ bị lợi dụng. Vậy liệu có yên tâm khi cho vay không và ngân hàng có an toàn không?

Thứ tư, doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, rất “ưa chuộng” loại cho vay này, vì vừa được vay nhiều để thực hiện những dự án “khủng” nhưng thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, vừa tránh được việc kiểm soát dòng tiền.., tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản mua đất đầu cơ cho dù chưa đủ thủ tục pháp lý, thậm chí còn đầu tư vào cả đất nông nghiệp? Vậy, trong trường hợp này, ngân hàng có nên cho vay không? Liệu có mét vuông đất nào dành cho nhà ở xã hội không?

Thứ năm, doanh nghiệp đầu tư dự án lớn cần có vốn lớn để đầu tư, mong muốn các cá nhân, tổ chức góp vốn thực hiện dự án, kể cả vay vốn ngân hàng để góp vốn? Vậy tại sao không kêu gọi vốn từ các tổ chức tín dụng bằng hình thức đồng tài trợ để các ngân hàng cùng thẩm định, cùng giải ngân, cùng kiểm soát vốn vay? Nếu làm được như vậy dự án sẽ không bao giờ thiếu vốn và triển khai rất nhanh gọn, nhưng vì sao các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản, không thích? Phải chăng họ muốn sử dụng vốn nhưng lại không muốn chịu sự kiểm soát của tổ chức tín dụng? Đó là câu hỏi tôi không thể giải đáp nổi.

Với những lý do đó, cho dù tạm thời chưa thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư 39 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) nhưng không có nghĩa các tổ chức tín dụng cho vay các đối tượng này bằng mọi giá. Trường hợp phát hiện ra sai phạm, tuỳ theo mức độ, tôi đề nghị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật.

Phóng viên: Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có gửi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06) theo hướng “bỏ” quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”… Vậy theo ông, cần hiểu đúng quy định này như thế nào?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Các quy định tại Thông tư 06 là nhằm bảo đảm tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền đầu tư. Đơn vị sử dụng vốn phải chấp nhận để ngân hàng kiểm soát, nếu sử dụng vốn không đúng mục đích thì ngân hàng có thể thu hồi nợ trước hạn. Với quy định này, các tổ chức tín dụng cũng phải rà soát lại quy trình cho vay, phải kiểm tra được dòng tiền trước, trong và sau khi cho vay để bảo đảm an toàn hệ thống.

Thông tư 06 đã thể hiện quan điểm của Ngân hàng Nhà nước một cách rất rõ ràng. Với lĩnh vực bất động sản, cũng tương tự như vậy. Doanh nghiệp vay vốn để phát triển dự án thì tổ chức tín dụng phải kiểm soát để dòng vốn tín dụng được sử dụng đúng mục đích, đúng dự án đã được phê duyệt cho vay, tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, chẳng hạn như mang tiền đi mua đất chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý...

Thông tư 06 đã thể hiện quan điểm của Ngân hàng Nhà nước một cách rất rõ ràng. Với lĩnh vực bất động sản, cũng tương tự như vậy. Doanh nghiệp vay vốn để phát triển dự án thì tổ chức tín dụng phải kiểm soát để dòng vốn tín dụng được sử dụng đúng mục đích, đúng dự án đã được phê duyệt cho vay, tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, chẳng hạn như mang tiền đi mua đất chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý...

Về quy định liên quan đến điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06), tôi cho rằng, đây là nội dung mới, bổ sung quyền cho các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện nhiều hơn cho doanh nghiệp, trong đó, có thêm nội dung cho vay để trả nợ của tổ chức tín dụng khác. Đây cũng là điều kiện mở, giao cho tổ chức tín dụng toàn quyền quyết định. Bởi với khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, thậm chí, vay để trả nợ tổ chức tín dụng khác thì số tiền đó cần phải được phong tỏa tại ngân hàng cho đến khi thực hiện hết nghĩa vụ.

Quy định như vậy là đang tạo điều kiện cho doanh nghiệp hơn trước vì chỉ cần khoản đặt cọc, thế chấp, khách hàng đã có thể lấy được 100% hàng hóa. Khi bán hàng và thực hiện xong nghĩa vụ thì số tiền vay mới được giải chấp.

Phóng viên: Thị trường bất động sản dù đã có tín hiệu phục hồi, nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn phản ánh còn nhiều khó khăn tác động tiêu cực đến sự phục hồi của thị trường. Vậy, khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến từ đâu? Theo ông, giải pháp cho những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là gì?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Không chỉ doanh nghiệp bất động sản khó khăn, mà thực tế cho thấy, hiện nay tình hình doanh nghiệp nói chung vẫn đang rất khó khăn, rất nhiều đơn hàng của doanh nghiệp sụt giảm, nhiều nhà máy, xí nghiệp phải đóng cửa, thu hẹp sản xuất, người lao động thiếu việc làm… Dù đang rất khó khăn, nhưng các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực đều đang rất nỗ lực tìm cách vượt qua.

Pháp lý tiếp tục là điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản

10/10/2023 19:03

Hiện nay, dòng tiền “đọng” lại rất nhiều ở đất đai không đủ thủ tục pháp lý và theo phản ảnh của các doanh nghiệp bất động sản thì có tới hơn 70% là những khó khăn liên quan đến các vấn đề pháp lý. Thủ tục pháp lý không đầy đủ, dự án không hoàn thiện được, thậm chí nhà xây rồi nhưng giấy tờ pháp lý chưa đủ thì cũng không đủ điều kiện, người dân cũng không mua. Với những dự án như vậy, ngân hàng có “bơm” vốn vào thì cũng không hiệu quả.

Thực tế cho thấy, có những ngân hàng sẵn sàng cho vay dự án bất động sản với lãi suất thấp hơn gói 120.000 tỷ đồng, nhưng không cho vay được vì thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ. Ngân hàng sẵn sàng dành vốn cho những dự án thực, nhu cầu thực, có đầy đủ pháp lý, có hiệu quả cho xã hội.

Thị trường bất động sản dù có tín hiệu phục hồi, nhưng các doanh nghiệp bất động sản phản ánh vẫn còn nhiều khó khăn tác động tiêu cực đến sự phục hồi của thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, để vượt qua khó khăn, chủ đầu tư cần phải chấp nhận rủi ro, thậm chí là phá sản. Bởi, nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề “gỡ”, “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản, thì trong tương lai giá nhà còn lên đến đâu khi mọi chi phí lãi vay trong hàng chục năm lại được các doanh nghiệp cộng vào giá thành sản phẩm. Thậm chí, dù ngân hàng có điều chỉnh giảm lãi vay nhưng chưa chắc chủ đầu tư đã giảm giá bán nhà cho người dân.

Phóng viên: Để tiếp tục hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng vượt qua khó khăn, ông có những kiến nghị như thế nào?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng vượt qua khó khăn, ngoài các giải pháp mà Chính phủ cùng các bộ, ngành đã và đang triển khai tích cực thời gian qua, tôi cho rằng cần nâng cao vai trò, chức năng quản lý nhà nước của các bộ, ví như với thị trường bất động sản là: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, lĩnh vực nông nghiệp là Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, lĩnh vực đầu tư công thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính…

Đồng thời, để đáp ứng được quy luật cung cầu thị trường thì các doanh nghiệp luôn phải tự chủ trong kinh doanh, lường trước mọi rủi ro có thể xảy đến.

Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò các hiệp hội ngành nghề để khi gặp khó khăn các tổ chức này sẽ thay mặt các doanh nghiệp làm việc với nhau để tìm cách tháo gỡ, tìm tiếng nói chung, đề xuất các giải pháp và kiến nghị lên các cơ quan quản lý. Trường hợp không thể tháo gỡ được hoặc vượt thẩm quyền thì mới báo cáo Chính phủ, Thủ tướng chính phủ, không thể cứ gặp khó khăn là “kêu” lên Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Nếu thực hiện được như trên sẽ phát huy được vai trò các hiệp hội ngành nghề, các tư lệnh ngành cùng vào cuộc và đưa ra quyết định trong thẩm quyền. Chính phủ được “giảm tải” trước khối lượng công việc quá nhiều như hiện nay và các giải pháp đưa ra cũng sẽ sát thực tế.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!