Việc ban hành bảng giá đất được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý, thống nhất và minh bạch cho việc định giá đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, hiệu quả sử dụng đất đai, trên địa bàn thành phố.
Nhằm bảo đảm tính khách quan và sát thực tế, Nghị quyết đã đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đất phi nông nghiệp, lấy tiêu chí mặt cắt đường, ngõ làm căn cứ phân hạng. Giá đất có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và khoảng cách.
Bảng giá chia đất phi nông nghiệp thành bốn vị trí (VT) cơ bản, dựa trên tiêu chí tiếp giáp và mặt cắt của ngõ, hẻm.
Vị trí 1 (VT1) được áp dụng cho những thửa đất có lợi thế thương mại cao nhất, khi có ít nhất một mặt giáp với đường, phố, ngõ đã có tên trong bảng giá. Các vị trí tiếp theo được phân loại dựa trên chiều rộng mặt cắt ngõ nhỏ nhất tiếp giáp thửa đất. Vị trí 2 (VT2) dành cho các thửa đất tiếp giáp ngõ có chiều rộng từ 3,5m trở lên. Vị trí 3 (VT3) áp dụng cho những thửa đất có ngõ rộng hơn 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4 (VT4) là những thửa đất nằm sâu trong ngõ hẻm, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dưới 2m.
Đặc biệt, bảng giá đất mới áp dụng các hệ số nhân K cho các thửa đất có lợi thế về nhiều mặt tiền, cho thấy sự định giá cao hơn đối với khả năng khai thác thương mại. Theo đó, thửa đất tiếp giáp từ hai đường (phố), ngõ trở lên sẽ được nhân hệ số từ K=1,18 đến K=1,3 dựa trên số cạnh tiếp giáp và vị trí giao cắt, áp dụng theo đường có giá đất cao nhất.
Ngược lại, đối với các thửa đất nằm sâu trong ngõ thuộc các khu dân cư cũ (trừ khu đô thị mới, khu đấu giá...), nguyên tắc giảm trừ giá đất theo khoảng cách được áp dụng.
Đơn cử, đối với thửa đất (khu đất) tại vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 từ Phụ lục số 01 đến Phụ lục số 12 (không bao gồm các thửa đất, khu đất thuộc địa giới hành chính các xã Đoài Phương, Phúc Lộc, Phúc Thọ, Hát Môn) thuộc các khu dân cư cũ..., giá đất được giảm trừ như sau so với giá đất quy định:
Thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 có khoảng cách đến đường có tên trong bảng giá từ 200-300m, giá đất sẽ giảm 5%; khoảng cách từ 300m đến dưới 400m, giảm 10%; khoảng cách từ 400m đến dưới 500m: giảm 15%; khoảng cách từ 500 m trở lên: giảm 20%.
Điều này nhằm cân bằng lợi ích, tránh áp dụng cứng nhắc mức giá cho các vị trí xa trung tâm, khó khăn trong tiếp cận giao thông.
Nghị quyết cũng quy định phương pháp chia lớp tính giá đối với thửa đất có chiều sâu lớn hơn 100m, giảm dần mức giá từ lớp 1 (100% giá) đến lớp 4 (giảm 30% so với giá lớp 1 cho phần diện tích trên 300m). Đối với đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư, giá đất được xác định cao hơn nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng.
Khi thông qua nghị quyết tại kỳ họp thứ 16 của Hội đồng nhân dân thành phố, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Nguyễn Xuân Lưu đã thay mặt Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố tiếp thu, giải trình về một số nội dung.
Qua thẩm tra, Ban Kinh tếngân sách, Hội đồng nhân dân thành phố, đã đề nghị thành phố làm rõ cơ sở pháp lý và thực tiễn đối với các tiêu chí xác định vị trí và tỷ lệ % hoặc hệ số K khi xác định tăng giảm giá đất.
Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Xuân Lưu cho biết, bảng giá đất quy định 4 vị trí đất để phân loại mức độ thuận lợi của thửa đất, tuy nhiên bốn vị trí đất chủ yếu mô tả khoảng cách từ thửa đất tới đường giao thông hoặc mức độ tiếp cận hạ tầng, chưa đủ để phản ánh toàn diện sự khác biệt về giá trị giữa các thửa đất trên cùng một tuyến đường. Do đó, việc áp dụng hệ số K và tỷ lệ % cho các vị trí đường trong bảng giá đất là một bước quan trọng nhằm bảo đảm tính hợp lý, khách quan và phản ánh đúng giá trị thị trường của từng thửa đất.
Theo giải trình của Ủy ban nhân dân thành phố, giá trị của hệ số K và tỷ lệ% được đề xuất trên cơ sở kết quả điều tra, khảo sát, đánh giá, tổng hợp thông tin của thị trường và được quy định về giá trị bình quân, phổ biến, bảo đảm đồng bộ, phù hợp điều kiện thực tế.
Hệ số K được áp dụng để điều chỉnh mức giá gốc của từng loại đất, bảo đảm phù hợp với mặt bằng giá phổ biến trên thị trường từng khu vực. Việc này giúp cơ quan quản lý linh hoạt cập nhật các biến động về giá mà không cần thay đổi toàn bộ cấu trúc bảng giá. Việc áp hệ số K và tỷ lệ % giúp hạn chế chênh lệch bất hợp lý và góp phần thúc đẩy sự công bằng trong khai thác, sử dụng đất.
