Xử lý khoảng trống pháp lý đổi đất lấy hạ tầng

Không thể phủ nhận những đổi thay mạnh mẽ, diện mạo mới cho các địa phương mà cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” hay chính là hình thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT) đem lại trong bối cảnh ngân sách dành cho đầu tư phát triển còn hạn hẹp. Tuy nhiên, thực tế đã minh chứng, do khung pháp lý không kịp thời thay đổi đã tạo ra những khoảng trống pháp lý.

Trường đại học Y tế cộng đồng - một trong những DA BT được đánh giá tốt tại Hà Nội. Ảnh: HẢI ANH
Trường đại học Y tế cộng đồng - một trong những DA BT được đánh giá tốt tại Hà Nội. Ảnh: HẢI ANH

Kỳ 1: Từ nhu cầu phát triển “đôi bên cùng có lợi”

Vai trò khó phủ nhận của BT

Là hình thức đầu tư có trong luật, đầu tư theo BT từng cho thấy hiệu quả lớn khi góp phần không nhỏ phát triển hệ thống hạ tầng, các công trình phúc lợi phục vụ lợi ích cộng đồng. Trong thực tế, nếu không áp dụng hình thức BT thì với hạn chế về nguồn lực từ ngân sách Nhà nước (NSNN), chúng ta sẽ gặp khó khăn khi triển khai những dự án (DA) quy mô lớn, đặc biệt là những DA phục vụ mục đích công. Về hiệu quả của hình thức này, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho biết, trong các hình thức đầu tư đối tác công - tư (PPP), thì BT giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong việc huy động nguồn lực khu vực tư nhân khi vừa bảo đảm tăng hiệu quả, giảm thiểu chi phí, lại vừa có thể chia sẻ rủi ro khi thực hiện các DA. Trong bối cảnh NSNN khó khăn, thì việc sử dụng nguồn lực ngoài nguồn lực Nhà nước là rất cần thiết.

Phó Viện trưởng Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) Phan Đức Hiếu cho rằng, có nhiều điểm ưu việt của loại hình BT ít được nhắc đến. Thí dụ, khi cho tư nhân đầu tư thì chất lượng công trình tăng lên hẳn. Về lâu dài, chi phí bảo dưỡng, vận hành hiệu quả hơn so đầu tư công (ĐTC). Đây là lợi ích lớn đã được kiểm chứng. Ngoài ra, để xây dựng đầy đủ hạ tầng phục vụ phát triển thì cần một thời gian dài, BT giúp giải quyết vấn đề đó, giúp có hạ tầng trước và trả dần trong tương lai.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright nhận xét, thực tế với hình thức BT, chính quyền cũng là người hưởng lợi khi có thể giảm bớt chi phí trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng…

Còn theo Phó Cục trưởng Quản lý công sản (Bộ Tài chính) Nguyễn Tân Thịnh, BT là một trong những hình thức PPP phổ biến trên thế giới, không có lý do gì Việt Nam loại bỏ hình thức đầu tư này. Ở nước ta, nó cũng đã phát huy tác dụng rất tốt và những khiếm khuyết thời gian qua là ở khâu tổ chức thực hiện. Có thể có chỗ này, chỗ kia còn những vấn đề, hạn chế như báo chí đã nêu nhưng nếu thực hiện một cách tường minh thì đây là phương thức tốt. Bản chất của BT là sự cần thiết phải có các công trình để thúc đẩy phát triển nhưng Nhà nước lại không có đủ nguồn lực nên cần phải có sự tham gia của các nhà đầu tư (NĐT).

Ông Thịnh phân tích, ở Việt Nam, hình thức BT đã được triển khai từ khá lâu và thực tế cho thấy, hàng loạt DA, công trình kết cấu hạ tầng giao thông (HTGT), kinh tế - xã hội (KT-XH) đã phát huy hiệu quả, làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giảm ùn tắc và tai nạn giao thông, thu hút đầu tư, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân. PPP nói chung, BT nói riêng đã được quy định trong các luật về đầu tư, xây dựng như Luật ĐTC; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (TSC)… Luật ĐTC (sửa đổi) được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 6 tiếp tục quy định hình thức đầu tư PPP nhằm sử dụng TSC như: đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng và các TSC khác để thanh toán cho NĐT khi thực hiện DA BT.

Thêm nhiều công trình kết cấu hạ tầng giao thông, giảm ùn tắc và tai nạn. Ảnh: HẢI NỮ

Đôi bên cùng có lợi

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh thì cho rằng, BT là chính sách phát triển “đôi bên cùng có lợi” và nên được triển khai một cách mạnh mẽ hơn. Bởi với nhu cầu vốn cực lớn cho chủ trương phát triển hạ tầng thì chỉ riêng nguồn vốn NSNN không thể đảm đương nổi. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư BĐS tích lũy thêm quỹ đất cho kế hoạch phát triển trung và dài hạn. Đây là lý do khiến các DA triển khai theo hình thức BT nở rộ.

Thực tế, triển khai đầu tư BT cũng là chủ trương mà TP Hồ Chí Minh đặt ra, tập trung vào các DA giao thông, cải tạo chung cư, kênh rạch… Theo ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016 - 2020, thành phố dự kiến huy động hơn 1,8 triệu tỷ đồng cho đầu tư phát triển, hoàn thành các chương trình, mục tiêu lớn đã đề ra như xây dựng kết cấu HTGT, cải tạo môi trường, chỉnh trang đô thị... Với nguồn vốn lớn này, việc huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân nhằm chia sẻ gánh nặng cho NSNN là tất yếu.

Theo ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group, Trần Anh Group đang nhắm đến việc xây dựng hai DA đường giao thông cho tỉnh Long An để đổi lại việc địa phương này sẽ trả cho doanh nghiệp những lô đất tại vị trí thích hợp để triển khai ngay các DA BĐS. Săn tìm quỹ đất dành để phát triển DA BĐS giờ đây là vấn đề quan trọng nhất với DN ngành địa ốc, bởi hiện có quá nhiều DN ngành này được thành lập. Bên cạnh đó, các DN cũng bắt đầu mở rộng địa bàn phát triển DA. Thay vì chỉ nhắm vào các lô đất trung tâm thành phố thì giờ đây, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh ra vùng ven để nhắm vào quỹ đất còn tương đối dồi dào tại khu vực này.

Mà phát triển DA ở vùng ven kết hợp đăng ký triển khai DA BT ở khu vực này sẽ là một mũi tên trúng hai đích: vừa được đổi công trình lấy đất, DA lại có thêm sức bật từ HTGT hoàn thiện hơn. Thêm vào đó, trong hơn 10 năm thị trường hình thành và phát triển, lượng DA BĐS mọc ra nhiều, tạo ra một cuộc cạnh tranh lớn trong việc săn quỹ đất để làm vốn phát triển DA lâu dài của các DN.

Ông Trần Đức Vinh cho rằng, trước việc không còn nhiều diện tích đất “sạch”, phương án thuận lợi nhất là thực hiện DA BT, xây dựng hạ tầng cho địa phương để chính quyền trả cho DN quỹ đất tương ứng làm DA BĐS.

Cũng là một trong những DN đi đầu trong thực hiện DA BT để săn quỹ đất làm DA BĐS, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt đang ấp ủ những DA đổi đất lấy hạ tầng quy mô lớn tại TP Hồ Chí Minh. Đơn cử, DN này chuẩn bị xây dựng nhà thi đấu Phan Đình Phùng (quận 3) để UBND TP Hồ Chí Minh cung cấp cho một lô đất ngay trung tâm thành phố làm DA BĐS cao cấp. Trước đó, DN này cũng đã xây dựng Bệnh viện Chấn thương chỉnh hình TP Hồ Chí Minh cho thành phố để đổi quỹ đất tại quận 7…

Không chỉ các nhà đầu tư (NĐT) trong nước mà những NĐT nước ngoài cũng đang tính đến việc mở rộng quỹ đất bằng hình thức BT. Đơn cử, Keppel Việt Nam cùng Tiến Phước thực hiện xây dựng 1.886 căn hộ và khu công viên cây xanh tại khu 17,3 ha cho DA nhà ở tái định cư của TP Hồ Chí Minh trên địa bàn phường Bình Khánh và phường An Phú (quận 2). Sau khi hoàn thành DA, liên doanh nhà thầu này đã được TP Hồ Chí Minh cấp đất tại quận 2. Từ khu đất này, liên danh triển khai xây dựng HTGT, san lấp mặt bằng để thực hiện DA với nhiều phân khu như khu nhà ở thấp tầng trên diện tích 3 ha gồm 135 căn hộ nhà liền kề, khu căn hộ cao tầng với diện tích 9,3 ha gồm 3.700 căn hộ, khu nhà căn hộ Heights với tổng số 816 căn hộ…

Nhiều DN lớn khác cũng đang tiến hành các bước chuẩn bị và xin thực hiện DA BT với đa phần là các DA HTGT cho TP Hồ Chí Minh để đổi lại các lô đất tốt. Đơn cử, HungThinh Corp từng phát đi thông báo muốn bỏ tiền xây dựng DA hầm chui Công viên Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình) nối vào Sân bay Tân Sơn Nhất theo hình thức BT.

Theo ông Nguyễn Tân Thịnh, BT thật ra là hình thức Nhà nước muốn có công trình, DA, nhưng không có tiền nên phải mua chịu. Khi đi mua chịu thì phải chấp nhận thanh toán cho NĐT bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng và còn phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ khác thì NĐT mới tham gia. Nếu Nhà nước có tiền từ việc đấu giá quyền sử dụng đất và sử dụng số tiền này để đầu tư công trình, DA thì đúng là không cần BT. Nhưng trên thực tế, không phải lúc nào cũng thực hiện được đấu giá quyền sử dụng đất và NĐT trúng đấu giá thực hiện đầu tư, xây dựng theo đúng quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, vì thế mới cần BT. Nếu Nhà nước có đủ tiền để thực hiện tất cả các công trình, DA phục vụ phát triển KT-XH, phục vụ quốc kế dân sinh thì không cần phải có hình thức PPP nói chung, BT, BOT, BT… nói riêng nữa. Nhưng điều này không bao giờ xảy ra, nước nào cũng vậy chứ không riêng Việt Nam, vì nguồn lực Nhà nước có hạn, không bao giờ đáp ứng đủ nhu cầu vô cùng lớn về đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.

(Còn nữa)