Thực tế cho thấy, trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải trải qua rất nhiều khó khăn và thách thức, nhất là những vướng mắc trong hành lang pháp lý. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện đang có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc, chủ yếu liên quan đến pháp lý.
Các chuyên gia đánh giá, những thay đổi mới trong Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng cơ hội tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, người dân. Từ đó giúp thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động hiệu quả hơn, trở thành kênh hấp dẫn đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời giúp tăng tính minh bạch của thị trường.
Kỳ vọng chấm dứt các bất cập
Kết thúc kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) hoàn thành một trong những nhiệm vụ lập pháp quan trọng hàng đầu của nhiệm kỳ. Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất.
Tại Hội nghị triển khai thi hành Luật Đất đai vừa diễn ra, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Đặng Quốc Khánh tin tưởng rằng, với sự vào cuộc khẩn trương, quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương, Luật Đất đai 2024 sẽ sớm đi vào cuộc sống, góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập quốc tế sâu rộng, từng bước hiện thực hóa mục tiêu cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đề ra; kịp thời đáp ứng mong mỏi và nguyện vọng của nhân dân.
Chia sẻ tại buổi họp báo kết thúc kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ chấm dứt các bất cập trong pháp lý bất động sản, cùng với thay đổi mới sẽ tác động tích cực đến thị trường và tạo cơ hội bứt phá.
Về những thay đổi mới của Luật Đất đai, ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh tới 5 nhóm cụ thể:
Nhóm thứ nhất và cũng là nội dung quan trọng nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) là nâng cao mức độ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, người sử dụng đất đai. Điều này không chỉ được nhắc trong một chương mà được nhắc xuyên suốt trong nội dung của luật.
Trong đó, mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định chính sách đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam giống như cá nhân trong nước.
Ngoài ra, còn có các chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Đây là những chính sách bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người dân khi xây dựng các kế hoạch thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
Nhóm thứ hai là nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tức là hiệu quả nguồn lực đất đai không chỉ phục vụ cho nhu cầu đời sống sinh hoạt của người dân mà còn là công cụ, đầu vào cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đã có nhiều chế định về vấn đề này. Một số điểm nổi bật mới là: Chuyển nhượng đất trồng lúa, đất sử dụng kết hợp đa mục đích, tích tụ đất nông nghiệp…
Nhóm thứ ba là cân bằng tài chính đất đai. Trong đó, việc bỏ khung giá đất, định giá đất phải được hạch toán đầy đủ, chính xác như một nguồn lực của nền kinh tế.
Nhóm thứ tư là nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong việc giải quyết các mâu thuẫn, xung đột hay tranh chấp đất đai một cách hiệu quả.
Nhóm thứ năm là có sự tham gia và giám sát của người dân trong quá trình quản lý và sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch của các hoạt động này. Đây chính là điểm nổi bật nhất trong cơ chế quản lý nhà nước.
 |
Luật Đất đai 2024 nâng cao mức độ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, người sử dụng đất. Ảnh: SONG ANH |
“Bệ phóng” cho thị trường
Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi) là một bộ luật lớn, khó và có nhiều nội dung phức tạp cần đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ luật này đã hoàn thành khá tốt nhiệm vụ của mình khi tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất.
Cũng theo ông Trần Văn Bình, những quy định mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động trực tiếp tới việc phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2024, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, cũng sẽ có nhiều cơ hội cùng với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ. Tình hình quy hoạch, đầu tư công sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản khi liên tục các địa phương được phê duyệt, công bố quy hoạch.
Tần suất ra mắt các nguồn cung mới trong năm 2024 sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý I, đầu quý II/2024 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường.
Bàn về những tác động của Luật Đất đai (sửa đổi) đối với thị trường bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền nam nhận định, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Theo đó, giá đất sẽ tăng một cách bền vững, bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, theo luật này, đã bỏ khung giá đất. Điều đó sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, bảo đảm quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.
Bên cạnh đó, Luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh, liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại... từ đó gia tăng giá trị bất động sản nói chung.
Từ những phân tích trên, hoàn toàn có thể kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần tháo gỡ những nút thắt pháp lý, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp và làm “bệ phóng” cho thị trường. Đồng thời, khi áp dụng vào thực tế, Luật Đất đai 2024 sẽ trở thành bộ luật tạo ra những bước đột phá trong cơ chế quản lý và khơi thông các nguồn lực phát triển cho kinh tế - xã hội đất nước.
Tuy nhiên, đến tháng 1/2025, Luật Đất đai mới có hiệu lực. Điều này đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết, trong khi đây lại là vấn đề có ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của các dự án bất động sản. Theo dự báo, trong năm nay, thị trường bất động sản có nhiều triển vọng nhưng những tín hiệu tích cực nhất sẽ được thể hiện rõ hơn khi Luật Đất đai 2024 chính thức đi vào thực tiễn.
