Bài 2: Cần giải quyết dứt điểm
Chung cư là nơi sinh sống của nhiều người dân, theo thời gian sẽ bị xuống cấp, hư hỏng. Do đó, việc hình thành và quản lý nguồn kinh phí để khắc phục, sửa chữa, thay thế bảo đảm cho công trình được vận hành ổn định, an toàn là hết sức cần thiết.
Từ năm 2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90 quy định về việc tính kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, theo đó, người mua căn hộ phải đóng 2% tiền mua căn hộ, số tiền này được gửi vào ngân hàng thương mại và do Ban Quản trị (BQT) chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì.
Luật Nhà ở năm 2014 đã có một số quy định cụ thể về kinh phí bảo trì, thời điểm nộp, mức nộp... Đến năm 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trong đó đã dành một mục để hướng dẫn chi tiết về bảo trì nhà chung cư, nêu rõ về nguyên tắc, kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung, các hạng mục được sử dụng kinh phí; lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì…
Tuy nhiên, theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến nay tổng số nhà chung cư mà chủ đầu tư (CĐT) chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT sau khi thành lập là 568 (chiếm 29%). Hiện có 85 nhà chung cư đang có tranh chấp về kinh phí bảo trì, trong đó Hà Nội là 35 chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh là 43 chung cư...
Đến nay, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 CĐT và 17 BQT tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư, đã buộc 12 CĐT phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho BQT nhà chung cư với số tiền gần 345 tỷ đồng, buộc 5 CĐT trả lại hơn 2.000 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân, xử phạt 8 CĐT với tổng số tiền hơn 1 tỷ đồng...
Trưởng phòng Nhà, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Thân Thế Anh cho biết: Trước đây, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng đã có quy định về cưỡng chế đối với các hành vi chiếm dụng, sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì chung cư nhưng việc thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.
Bởi thực tế, tại nhiều chung cư, CĐT dường như đã mất khả năng thanh toán và dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, vì thời điểm đó luật cho phép CĐT được quản lý, sử dụng phần phí bảo trì này. Ngoài ra, CĐT không lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định, do đó không có tài khoản để cưỡng chế kinh phí bảo trì và CĐT lập nhiều tài khoản tại các ngân hàng khác nhau cho nên cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc ban hành quyết định cưỡng chế.
Vì vậy, từ năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; trong đó, quy định rõ các giải pháp ngăn chặn CĐT chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.
Theo ông Nguyễn Văn Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây dựng, điểm mới của Nghị định 30 trong việc xử lý tài sản của CĐT để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho BQT theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của CĐT trong các trường hợp. Theo đó, trường hợp CĐT không bàn giao kinh phí bảo trì theo thì BQT nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của BQT nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi CĐT mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản và tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin.
Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì và nếu tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng CĐT không bàn giao thì UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do BQT nhà chung cư lập.
Trường hợp CĐT có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ thì sẽ kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của CĐT tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp CĐT không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của CĐT để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho BQT nhà chung cư.
Về thời điểm thu kinh phí bảo trì, hiện nay khoản tiền này được tính vào tiền mua nhà mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quy định này sẽ làm tăng giá căn hộ, tạo gánh nặng cho người mua, đồng thời trong thời gian đầu cũng chưa cần sử dụng đến quỹ bảo trì do vẫn còn trong giai đoạn bảo hành của CĐT.
Vì vậy, cần nghiên cứu để bỏ quy định thu trước 2% kinh phí và có cơ chế để các chủ sở hữu đóng phần kinh phí này theo tỷ lệ chia đều trong 5 năm hoặc đến khi phát sinh công tác bảo trì thì các chủ sở hữu sẽ đóng góp. Bên cạnh đó, trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí của người mua, CĐT có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm hoặc tài khoản riêng của CĐT để quản lý kinh phí và thông báo cho cơ quan quản lý nơi có nhà chung cư biết.
Tuy nhiên, có thể thấy trong giai đoạn BQT chưa thành lập, kinh phí bảo trì thường được gộp chung với tài khoản CĐT, việc đó dẫn đến nguy cơ quỹ bị chiếm dụng, sử dụng không đúng mục đích và không báo cho Sở Xây dựng ở địa phương tình hình thu, chi nguồn kinh phí bảo trì này.
Một vấn đề khác, hiện nay BQT nhà chung cư do chính người dân của chung cư đó bầu lên và nắm giữ kinh phí bảo trì để thực hiện nhiều nhiệm vụ quan trọng về quản lý, vận hành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư. Trong khi quy định về thành viên BQT lại rất “đơn giản”, chỉ phải đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó.
Quản lý số tiền lớn nhưng trình độ, năng lực hạn chế cho nên trong thực tế xảy ra nhiều vụ việc BQT sử dụng quỹ bảo trì vào mục đích cá nhân, sai mục đích. Một số BQT vi phạm trong sử dụng kinh phí bảo trì, tự thuê dịch vụ ngoài đơn vị quản lý vận hành, tự ý sử dụng kinh phí bảo trì, chỉ định nhà thầu... để lấy hoa hồng. Do đó, việc bàn giao kinh phí bảo trì là việc cần phải làm nhưng sử dụng hiệu quả, đúng quy định pháp luật phải cần thêm năng lực của BQT.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một tổ chức có tư cách pháp nhân phải có tài sản độc lập và chịu trách nhiệm bằng chính tài sản của mình. Tuy nhiên, mô hình BQT hiện nay mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại không có tài sản độc lập để chịu trách nhiệm về hoạt động của mình, dẫn đến hiện tượng lạm quyền, trục lợi, trong khi lại thiếu chế tài xử lý.
Để tăng cường quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hiện nay trong kế hoạch thanh tra hằng năm thì một trong những nội dung được chú trọng là thanh tra việc chấp hành quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Ngoài ra, bổ sung các quy định về chế tài xử lý trong trường hợp BQT, thành viên BQT vượt quyền, lạm quyền, gây thiệt hại cho cư dân, cũng như quy định về tư cách pháp nhân, tiêu chí thành viên BQT cho phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao chất lượng của việc quản lý, vận hành chung cư.
Bộ Xây dựng cũng tiếp tục đề nghị các địa phương kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên BQT sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định. Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.
