Trong suốt một thời gian dài, vấn đề liên quan tới quỹ bảo trì là một trong những tranh chấp gay gắt nhất. Nhiều văn bản pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước được ban hành liên tục, nhiều cuộc thanh tra cũng được tiến hành nhưng sự việc vẫn xảy ra. Ðiều này tiếp tục đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương cần có giải pháp hữu hiệu hơn nữa.
Bài 1: Những mâu thuẫn kéo dài
Với số tiền lớn, quỹ bảo trì luôn trở thành mầm mống nảy sinh những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư (CÐT), ban quản trị (BQT) với cư dân. Vấn đề này kéo dài suốt nhiều năm qua và chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”. Còn người mua nhà với mục đích là an cư nhưng lại rất mệt mỏi vì hằng ngày phải đi đòi quyền lợi cho chính mình.
Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho CÐT tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập, CÐT phải có trách nhiệm bàn giao số tiền này cho BQT. Pháp luật quy định rõ như vậy, nhưng việc thực hiện không hề dễ dàng.
Tòa nhà CT4 Xa La tại quận Hà Ðông, thành phố Hà Nội gồm 3 đơn nguyên với tổng số hơn 1.253 căn hộ và ki-ốt thương mại do CÐT là Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Ðiện Biên xây dựng và được bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2012. Tuy nhiên, tới năm 2017, CÐT mới thực hiện tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra BQT. Mặc dù BQT đã được công nhận và hoạt động từ năm 2017 và đã nhiều lần yêu cầu CÐT bàn giao quỹ bảo trì nhưng CÐT vẫn cố tình chiếm giữ, tự ý sử dụng mà không thông qua BQT và Hội nghị nhà chung cư.
Ðến năm 2022, CÐT mới bàn giao cho BQT, nhưng tới lúc này, quỹ bảo trì đã bị thâm hụt hơn 4 tỷ đồng. Theo bà Phạm Thị Tố Loan, thành viên BQT tòa nhà CT4, quy định pháp luật đã nêu rõ, trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thuộc về BQT, nhưng CÐT vẫn tự ý chi tiêu quỹ bảo trì, không báo cáo Hội nghị nhà chung cư. Không dừng lại đó, khi bàn giao quỹ bảo trì, trong hồ sơ thu chi, CÐT cũng không đề cập tới các tài khoản tiền gửi, không kê khai lãi tiền gửi bổ sung, trong khi quy định CÐT phải có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tín dụng và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư biết. Ðến nay, CÐT cũng không có thông tin về vấn đề này.
Ngoài ra, các chi phí của tòa nhà từ năm 2013 đến 2017, CÐT đều hạch toán chi từ quỹ bảo trì mặc dù thời gian này vẫn thuộc trách nhiệm bảo hành của CÐT. Các khoản chi hạng mục mới cũng được hạch toán chi từ nguồn kinh phí bảo trì trong khi theo quy định quỹ bảo trì chỉ chi cho sửa chữa các hạng mục công trình đã có...
Những việc làm đó đã gây thiệt hại lớn cho toàn thể cư dân tòa nhà CT4 Xa La. Sau hơn 10 năm đưa vào sử dụng, tòa nhà đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng nhưng đã không còn kinh phí bảo trì. Và hiện nay, vấn đề không chỉ đơn thuần là bàn giao tiền mà quan trọng hơn, số tiền này cần phải được trả lại cho BQT đúng và đủ để từ đó các thiết bị trong tòa nhà mới có “cơ hội” được sửa chữa, thay thế. Trước sự việc này, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội Dương Ðức Tuấn đã có ý kiến chỉ đạo giao UBND quận Hà Ðông để giải quyết những kiến nghị của cư dân CT4 Xa La.
Không chỉ chậm bàn giao quỹ bảo trì mà ngay cả khi có quỹ bảo trì nhưng BQT lại có những khoản chi sai mục đích cũng khiến nhiều cư dân phản đối vì sự lạm quyền, không minh bạch về tài chính. Mới đây, cư dân tòa nhà Diamond Flower tại 48 Lê Văn Lương (Hà Nội) cũng đã làm đơn kiến nghị gửi UBND quận Thanh Xuân và UBND phường Nhân Chính với yêu cầu BQT giải trình các khoản thu chi tài chính và sao kê quỹ bảo trì tại ngân hàng.
UBND quận Thanh Xuân và UBND phường Nhân Chính đã tổ chức buổi làm việc với đại diện cư dân cùng BQT và khẳng định những phản ánh của cư dân là có cơ sở, bên cạnh đó cũng đã yêu cầu BQT phải có giải trình rõ ràng về báo cáo tài chính, các khoản chi từ quỹ bảo trì của cư dân và yêu cầu sao kê chi tiết tài khoản quỹ bảo trì gửi tại ngân hàng, cung cấp hồ sơ các hợp đồng kinh tế với nhà cung cấp dịch vụ bảo trì.
Thế nhưng đến nay, BQT vẫn không đáp ứng, không cung cấp các hồ sơ, chứng từ liên quan đến công tác thu chi tài chính cho cư dân. Nghiêm trọng hơn, ngay sau yêu cầu này, Trưởng ban quản trị đã ra nước ngoài và cầm theo 3 cuốn sổ tiết kiệm là tiền quỹ bảo trì được gửi tại ngân hàng với giá trị hơn 20 tỷ đồng. Tất cả đều được đứng tên Trưởng ban quản trị.
Liên quan đến số tiền chi từ quỹ bảo trì, theo phản ánh của cư dân tại đây, BQT đã thực hiện nhiều hợp đồng bảo trì với giá trị hơn 5 tỷ đồng mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư, không tổ chức đấu thầu mà chỉ định thầu cho một đơn vị duy nhất là Công ty TNHH Ðầu tư thương mại kỹ thuật dịch vụ Ðại Dương trong nhiều năm qua.
Các hồ sơ cung cấp cho thấy dấu hiệu giả mạo, khi các hợp đồng ký các hạng mục bảo trì lại khác với hồ sơ thể hiện qua hóa đơn thanh toán, ủy nhiệm chi từ ngân hàng. Nhiều hợp đồng có cùng nội dung công việc nhưng lại có đơn giá khác nhau và cao hơn giá trị thị thường nhiều lần. Phần lớn các hợp đồng khi thanh toán không có hồ sơ nghiệm thu khối lượng, chất lượng, không có giám sát thực hiện, không có hồ sơ thanh lý, quyết toán hợp đồng. Và trong khi chưa xác định được diện tích chung-riêng, nhưng BQT vẫn tiến hành sửa chữa khung thép trên nóc tòa nhà với giá trị gần 520 triệu đồng.
Theo phản ánh của cư dân, đây là khung thép trang trí không phải kết cấu tòa nhà, không phải sở hữu chung và do CÐT sử dụng riêng. Nhiều năm qua, CÐT là Công ty Handico 6 đã sử dụng khung thép để lắp đặt 3 biển quảng cáo của công ty. Tại báo cáo kiểm toán do Công ty TNHH KSI Việt Nam lập cũng chỉ ra rằng BQT và CÐT chưa ký biên bản xác nhận diện tích chung-riêng phần khung thép theo quy định. Ðáng chú ý là Chủ tịch HÐQT Công ty Handico 6 (đơn vị CÐT) lại là Phó ban quản trị của tòa nhà nên công việc do BQT tiến hành đặt ra những dấu hiệu về tính minh bạch.
Theo kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng, Công ty Handico 6 đã thay đổi toàn bộ diện tích tầng 1-5 từ thương mại dịch vụ thành văn phòng cho thuê. Sai phạm này đã ảnh hưởng đến chức năng tòa nhà, cắt bỏ những tiện ích mà cư dân lẽ ra được hưởng. Ngoài ra, Công ty Hadico 6 còn sử dụng tầng kỹ thuật L1 không đúng mục đích làm văn phòng công ty. Ðiều này có thể gây sự cố kỹ thuật tòa nhà, ảnh hưởng tới cuộc sống của cư dân. Theo ông Lê Hồng Thắng-Phó Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân, sự việc đang được giao các phòng, ban chuyên môn quận xử lý và Công an quận Thanh Xuân đang thụ lý giải quyết.
Trước những sự việc này, người dân sinh sống tại các chung cư đã nhiều lần phản ánh và mong muốn cơ quan chức năng sớm có văn bản chỉ đạo xử lý dứt điểm liên quan tới tranh chấp khoản quỹ bảo trì nhằm bảo đảm trật tự, an toàn, quyền lợi của cư dân.
(Còn nữa)
Tổng số nhà chung cư được xây dựng từ năm 1994 đến nay phải thành lập BQT là 2.715/2.775 nhà. Tổng số nhà chung cư đã thành lập BQT là 1.973 nhà, chiếm 73%. Có 739 nhà chung cư chưa thành lập được BQT chiếm 27%. Có 127 nhà chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng chưa thành lập BQT và 612 nhà chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập BQT.
(Nguồn: Báo cáo số 149/BC-BXD ngày 2/8/2023 của Bộ Xây dựng)
![[Ảnh] Hà Nội: Diện mạo mới trên công trường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu-Voi Phục](https://cdn.nhandan.vn/images/0b971a0db10a46249b8ab7cdaf9d54f2f66ec9a1add0b685f43aa03d9a82e639d5fc8486f8bda922a9c680d25a4e40a27dd310aeaecdab11ebc34d8a00cf90f5bc0e271e88f6a15fd918b83a9b7535768e2e5333c7e96f0e213516ff1d813c83/ndo_tr_z7899072576087-5dd3563b9a498968f91dca51b8f50de6.jpg.avif)
![[Ảnh] Hà Nội: Công trình tái định cư chuyển mình sau nhiều năm đình trệ](https://cdn.nhandan.vn/images/0b971a0db10a46249b8ab7cdaf9d54f282514995975cd7a6457aea06d19f63dca96452001511c889d6b25270a13b6903f7ef32df8d70216f61daa7bee305bf93dc16ea70440116d8d1d52bed50bf9a8ccbcf03548bf24ee751568532be3127ba/ndo_br_z7887942494211-5a728b75d1bd49f5ca76f64529e99fef.jpg.avif)
![[Ảnh] Hà Nội: Vỉa hè thông thoáng tạo diện mạo đô thị mới](https://cdn.nhandan.vn/images/0b971a0db10a46249b8ab7cdaf9d54f26badf31cd40d16ba2b6c76cb6c55b2ecffe21a1cdf38eda82ae096416a7f9c37ede3e04243bbbdb1d2c1f9aae7a1c4a6553221101eed5598b3b5a699cbb3650672d54838bf416b71087a9416cc8b541a/ndo_tr_z7799046943834-6b955cccc51e61de7129d79765cf3f14.jpg.avif)
![[Ảnh] Tăng tốc giải phóng mặt bằng khu vực Hồng Hà phục vụ xây dựng cầu Trần Hưng Đạo](https://cdn.nhandan.vn/images/0b971a0db10a46249b8ab7cdaf9d54f2d447b2a29c608381079480a74c00b6f84007513960357520dafa706953c6af7cc2381094306107c33e4c998a37d06158/ndo_tr_img-4087.jpg.avif)
![[Ảnh] Người dân trở lại Hà Nội, giao thông thuận lợi sau kỳ nghỉ lễ 30/4-1/5](https://cdn.nhandan.vn/images/0b971a0db10a46249b8ab7cdaf9d54f2a7dae1583873e90d5ac63f63b96c614f48a0438691c5f1fdb160b88cf6a2838c9caca9f9436d525814715537fdd293064136653e133c58a9b14f78de032d0351b271bae2a9d37ebfc280737093f2b546/ndo_br_z7786480807586-37b5ab544b7fd8ba244d66dfbe896173.jpg.avif)
![[Ảnh] Hà Nội: Người dân hối hả về quê, các cửa ngõ ùn ứ kéo dài trước kỳ nghỉ lễ 30/4-1/5](https://cdn.nhandan.vn/images/0b971a0db10a46249b8ab7cdaf9d54f2b2ab8c866269a379cf3252eb67a352adccaac995e5b123701d6e482cd31d7fe21d22ba4f1e3aa8ab9f1a91cb994460f297fddc0ecdaa0b7ee513ec8bb5099781ef6ed6a3ffe606d66d0eb0c71ddcb6b7/ndo_br_z7775377437093-c1176c1ddd597bb8f9e5527e0f24c4a9.jpg.avif)
