Nhiều điểm nghẽn
Đầu tháng 4/2023, các doanh nghiệp và người có thu nhập thấp muốn mua nhà ở trên cả nước đón nhận tin vui về gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được chính thức triển khai với lãi suất giảm từ 1,5 - 2% so với thị trường. Đây cũng là chính sách thiết thực của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS), hỗ trợ người dân cải thiện chỗ ở và an sinh xã hội.
Nhìn nhận về chính sách này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng kỳ vọng, trong giai đoạn thị trường thiếu vốn, nhiều dự án phải dừng lại và thị trường không có thanh khoản, thì việc nhanh chóng triển khai gói hỗ trợ này mang tính kịp thời và cần thiết. Đặc biệt, khi ban hành chính sách thì mức lãi suất đưa ra ở mức tương đối cao và cho tới thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã 5 lần hạ lãi suất điều hành và lãi suất huy động đang ở mức rất thấp từ 4-5%/năm. Đây cũng là cơ sở để các ngân hàng thương mại (NHTM) hạ lãi suất cho vay.
“Gói tín dụng phù hợp với nhu cầu các doanh nghiệp BĐS phát triển như các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà cho công nhân, nhà thu nhập thấp sẽ được ưu tiên tiếp cận và người dân ở nhóm yếu thế có thể tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp”, ông Đính nhìn nhận.
Tuy vậy, trên thực tế, các NHTM mới chỉ giảm lãi suất huy động theo lãi suất điều hành, còn lãi suất cho vay ra giảm chưa tương xứng. Trong khi các doanh nghiệp BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn và có sự suy yếu nên không thể hấp thụ nguồn vốn tín dụng này.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, với mức lãi suất vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm đối với người mua nhà ở xã hội và mang yếu tố bất định khi có thể lên hoặc xuống sẽ tạo ra sự rủi ro cho người đi vay, khiến người dân không mặn mà với gói ưu đãi này.
“Sau thời gian ưu đãi, khi người dân phải đi thỏa thuận lãi suất sẽ dẫn đến rủi ro cho bên vay. Đối tượng ở đây là người thu nhập thấp, nếu phải trả lãi theo lãi suất thương mại bình thường sẽ thật sự trở thành gánh nặng với họ. Vì vậy, gói hỗ trợ này chưa thu hút sự quan tâm của người mua nhà”, ông Châu nêu rõ.
Ở khía cạnh khác, thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại đang là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án “nghẽn” do “vấp” phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập. Vì lý do này, nhiều chủ đầu tư không mặn mà.
“Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn tiếp tục khan hiếm, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay”, ông Châu nhìn nhận.
Cần sự vào cuộc của cả hệ thống
Tại phiên chất vấn tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, đại biểu Trần Thị Thanh Hương (đoàn An Giang) cho biết, việc hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là một chủ trương rất nhân văn, được cử tri và đông đảo người dân kỳ vọng. Tuy nhiên, đến nay tỷ lệ giải ngân gói này rất thấp.
“Đề nghị Thống đốc NHNN cho biết khó khăn, vướng mắc và giải pháp để góp phần đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội”, đại biểu Trần Thị Thanh Hương nêu rõ.
Trả lời chất vấn về gói tín dụng này, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, sau khi có Nghị quyết của Chính phủ, NHNN đã ban hành văn bản hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện và cũng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố quan tâm công bố các dự án theo diện cho vay gói tín dụng này. Về phía các tổ chức tín dụng, NHNN đã chỉ đạo các ngân hàng phải ban hành quy trình nội bộ để triển khai gói này.
Tuy nhiên, sau sáu tháng triển khai, các ngân hàng mới chỉ giải ngân được gần 105 tỷ đồng (chưa đến 0,1%) cho ba dự án ở ba tỉnh, thành phố. Việc giải ngân thấp là do nguồn cung nhà ở thuộc nhóm đối tượng còn hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở lớn nhưng nhu cầu đi vay để mua nhà lại là vấn đề người dân cân nhắc hết sức kỹ lưỡng. Bên cạnh đó, điều kiện cho vay vẫn còn những điểm chưa phù hợp với thực tế như thu nhập không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, quy định chưa có nhà ở… Ngoài ra, chương trình một triệu căn nhà ở xã hội là kế hoạch dài hơi, thực hiện trong thời gian dài 10 năm và các khoản cho vay bất động sản cũng thường kéo dài, giải ngân theo thời gian, do đó, việc giải ngân còn thấp.
“Mong UBND các tỉnh, thành phố quan tâm để sớm công bố các dự án nhà ở xã hội vào chương trình này để hệ thống ngân hàng có thể tích cực triển khai. Đồng thời, NHNN sẽ tăng cường phối hợp với các bộ, ngành thông tin tuyên truyền để người dân nắm rõ hơn về chương trình nhà ở xã hội, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng này”, Thống đốc NHNN kiến nghị.
Tranh luận sau đó, đại biểu Nguyễn Anh Trí (đoàn TP Hà Nội) cho rằng, việc đẩy nhanh vốn hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện riêng của ngân hàng. Để đạt được hiệu quả cần sự vào cuộc của cả hệ thống, gồm Bộ Xây dựng, địa phương, công đoàn, các cơ quan, đơn vị và người lao động từ bố trí địa điểm, diện tích, chất lượng, mức giá. Từ đó, mới đáp ứng yêu cầu người lao động và thực hiện được chủ trương của Chính phủ.
“Mong Thủ tướng chỉ đạo để đạt được thống nhất, cùng nhau làm thì mới thành công”, đại biểu TP Hà Nội nêu rõ.
Nên có quỹ phát triển nhà ở xã hội
Nêu kiến nghị về giải pháp, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, tất cả những vướng mắc đối với phát triển nhà ở xã hội cho thấy, Chính phủ cần đứng ra xử lý, không thể yêu cầu ngân hàng thương mại đứng ra vì họ cũng là một doanh nghiệp, buộc chủ đầu tư làm cũng không được vì họ cũng là một doanh nghiệp. Trường hợp gây sức ép với doanh nghiệp, ngân hàng thì có thể chất lượng dự án nhà ở xã hội sẽ thấp.
Từ kinh nghiệm thành công của gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng cho vay mua nhà ở giá thấp trước đây, theo ông Nghĩa, để phát triển nhà ở xã hội thành công thì Chính phủ phải gánh rủi ro để hỗ trợ người mua nhà thay ngân hàng, doanh nghiệp.
“Các vấn đề liên quan tới chính sách an sinh xã hội như phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp ở đô thị thì Chính phủ phải đóng vai trò lớn hơn thông qua việc lập quỹ tài chính nhà ở”, ông Nghĩa nêu rõ.
Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia tài chính, TS Cấn Văn Lực cho rằng, trên thế giới, các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ phát triển nhà ở xã hội hiệu quả và lãi suất chỉ khoảng bằng 50% so với thị trường.
Nếu quỹ phát triển nhà ở xã hội được đưa vào vận hành tại Việt Nam sẽ thu hút được sự tham gia của cả người mua nhà và chủ đầu tư. Quỹ này có thể huy động từ năm nguồn khác nhau gồm ngân sách; từ các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế; phát hành trái phiếu; vốn đối ứng, hay vốn bổ sung cho vay của các tổ chức tín dụng trong nước; nguồn vốn ODA và nguồn từ các tổ chức quốc tế.
“Trong quỹ này vốn ngân sách nhà nước sẽ là vốn mồi. Lãi suất cho vay cho cả chủ đầu tư và người mua nhà sẽ được đề xuất bằng một phần hai so với lãi suất thị trường”, TS Cấn Văn Lực gợi mở.
