Tháo gỡ vướng mắc giải quyết tranh chấp nhà chung cư

Thời gian qua, cùng với sự phát triển ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở đô thị, nhất là nhà chung cư cũng rất lớn. Tuy vậy, rất nhiều tòa nhà chung cư xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị... mà nguyên nhân chủ yếu do bất đồng về quyền lợi giữa các bên.
Một khu chung cư ở Hà Nội. Ảnh: TTXVN
Một khu chung cư ở Hà Nội. Ảnh: TTXVN

Khoảng thời gian từ 2010 đến 2020 có thể xem như là thời điểm bùng nổ của thị trường nhà chung cư, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Quá trình phát triển nhanh, thiếu định hướng, thiếu chế tài… đã kéo theo hàng loạt vướng mắc dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Có thời điểm, hàng loạt dự án, chủ đầu tư xuất hiện tranh chấp với khách hàng, dẫn đến khiếu nại, tố cáo hoặc các vấn đề liên quan đến pháp luật. Tuy nhiên, thị trường nhà chung cư là thị trường rất lớn do nhu cầu của người dân ngày càng tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn. Ðiều đó đặt ra yêu cầu cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại cũng như hoàn thiện khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với các hoạt động thương mại, vận hành nhà chung cư trong tương lai.

Vướng mắc phổ biến nhất là tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua, khi trước năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chưa có hiệu lực, khi mà chủ đầu tư có thể bán nhà trên giấy, hay gọi một cách hoa mỹ là bán nhà hình thành trong tương lai. Khi luật pháp còn nhiều kẽ hở thì giao dịch loại này rất hay được các chủ đầu tư vận dụng. Ðó có thể hiểu là một phương thức huy động vốn hợp pháp khi chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành hạ tầng là có thể mở bán; vừa mang lại thuận lợi cho chủ đầu tư nhưng cũng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thứ cấp, hình thành nên một thị trường buôn bán bất động sản tấp nập nhưng vô cùng lộn xộn, thiếu kiểm soát.

Việc bán nhà trên giấy thường xuyên xảy ra tranh chấp về chất lượng căn hộ, các công trình kèm theo và tiến độ xây dựng. Lỗi này chủ yếu do chủ đầu tư vi phạm khi mà những bất động sản hình thành trong tương lai đều do chủ đầu tư vẽ ra với nhiều tiện ích và chất lượng tưởng tượng. Khách hàng hoặc nhà đầu tư thứ cấp khi tận mắt thấy căn hộ đầu tư không được như thỏa thuận dẫn tới khiếu nại… Những tòa nhà được bán kiểu này cũng thường xuyên xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng diện tích chung và diện tích riêng của các chủ sở hữu. Những tranh chấp không được xử lý dứt điểm cho nên phát sinh khiếu kiện.

Tuy nhiên, những vướng mắc dẫn đến tranh chấp dạng này giảm dần sau năm 2014, khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Bên cạnh đó, do thị trường bất động sản có sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn khiến cho các chủ đầu tư phải tập trung đầu tư cho sản phẩm để bán hàng và bảo vệ hình ảnh thương hiệu.

Hiện nay, đa số chung cư nảy sinh tranh chấp do bất đồng về kiểm soát và sử dụng nguồn phí bảo trì (luật quy định là 2% tổng giá trị tòa nhà). Thông thường, sau khi bàn giao, chung cư thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nguồn kinh phí kèm theo những hạng mục cần phải sử dụng để sửa chữa, bảo trì. Ðiều này dẫn đến tranh chấp trong quá trình bàn giao giữa chủ đầu tư và cư dân; bất đồng giữa các cư dân do không thống nhất được phương án sử dụng. Ngoài ra, một số tranh chấp khác liên quan đến chất lượng cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư, giữa cư dân và đơn vị trung gian được thuê cung cấp dịch vụ, cũng thường xuyên xảy ra.

Bên cạnh việc giải quyết dứt điểm những vướng mắc còn tồn tại đối với các dự án có trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì yêu cầu hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản là rất quan trọng. Ðặc biệt, thị trường bất động sản trong nước hiện nay cần tới một hệ thống pháp luật chuyên biệt, đầy đủ, nhất quán và chi tiết đối với nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 hiện mới chỉ có một chương quy định về nhà chung cư và một nghị định quy định chi tiết là chưa đủ cơ sở để căn cứ giải quyết vướng mắc, tranh chấp.

Bên cạnh đó, nâng cao năng lực của cơ quan thực thi pháp luật về các quy định liên quan đến nhà chung cư cũng là yếu tố quan trọng để pháp luật đi vào cuộc sống.

Cần nâng cao tính chuyên nghiệp, trách nhiệm, hiểu biết pháp luật của chủ đầu tư; nhà đầu tư và khách hàng; quy định rõ các chế tài xử phạt cũng như trách nhiệm của cá nhân, tổ chức trong hoạt động thương mại và vận hành nhà chung cư; quy định biện pháp giải quyết khi xảy ra tranh chấp…

Có thể bạn quan tâm

Quốc hội thông qua Luật Giám định tư pháp (sửa đổi) với đa số đại biểu tán thành (92,81%). (Ảnh: DUY LINH)

Mở rộng phạm vi xã hội hoá một số lĩnh vực giám định tư pháp

Luật quy định theo hướng mở rộng thêm phạm vi thành lập Văn phòng giám định tư pháp ở một số lĩnh vực, chuyên ngành, trong đó riêng chuyên ngành giám định ADN, tài liệu, kỹ thuật số và điện tử, dấu vết đường vân chỉ được thực hiện đối với tố tụng dân sự, hành chính.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân không được yêu cầu cá nhân cung cấp phiếu lý lịch tư pháp số 2

Cơ quan, tổ chức, cá nhân không được yêu cầu cá nhân cung cấp phiếu lý lịch tư pháp số 2

Cơ quan, tổ chức, cá nhân không được yêu cầu cá nhân cung cấp Phiếu lý lịch tư pháp số 2. Với Phiếu lý lịch tư pháp số 1, chỉ được yêu cầu cung cấp trong trường hợp luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hoặc nghị định, nghị quyết của Chính phủ quy định.

[Video] Hơn 20.000 người được đặc xá năm 2025

[Video] Hơn 20.000 người được đặc xá năm 2025

Bộ Công an vừa tổ chức Hội nghị tổng kết công tác đặc xá và tái hòa nhập cộng đồng đối với người được đặc xá năm 2025, khẳng định đây là chủ trương lớn thể hiện chính sách khoan hồng, nhân đạo của Đảng và Nhà nước.

Các đối tượng trong đường dây lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Thanh Hóa triệt phá đường dây lừa đảo xuyên quốc gia

Ngày 4/12, Công an Thanh Hóa cho biết: Dưới sự chỉ đạo của Thủ trưởng Cơ quan An ninh điều tra, hơn 100 lượt cán bộ, chiến sĩ được huy động, đồng loạt đấu tranh triệt phá đường dây sử dụng máy tính, phương tiện điện tử, mạng internet thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Nhóm người Hàn Quốc điều hành lừa đảo bị Interpol truy nã bắt tại Đà Nẵng. (Ảnh: Công an cung cấp)

Bắt nhóm người Hàn Quốc điều hành đường dây lừa đảo tại Campuchia bị Interpol truy nã

Tối 4/12, lực lượng chức năng Công an thành phố Đà Nẵng phối hợp Cục Đối ngoại Bộ Công an tiến hành các thủ tục bàn giao 3 đối tượng người Hàn Quốc có lệnh truy nã quốc tế cho cơ quan chức năng Hàn Quốc. Ngay trong đêm, cơ quan chức năng Hàn Quốc đã di lý các đối tượng này về nước để xử lý theo quy định của pháp luật.

Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng. (Ảnh: DUY LINH)

Tạo cơ chế giải quyết tranh chấp vượt trội, công bằng, hiệu lực, hiệu quả theo thông lệ quốc tế

Việc xây dựng Luật Tòa án chuyên biệt tại Trung tâm tài chính quốc tế nhằm tạo cơ chế giải quyết tranh chấp vượt trội, công bằng, hiệu lực, hiệu quả theo thông lệ quốc tế, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, lợi ích của quốc gia, thu hút đầu tư nước ngoài vào Trung tâm tài chính quốc tế.

Toàn cảnh buổi họp báo.

Bước chuyển quan trọng góp phần tạo thuận lợi thương mại và tăng cường hiệu lực quản lý

Ngày 4/12, Cục Hải quan tổ chức họp báo chuyên đề nhằm giới thiệu, giải thích những điểm mới của Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt. Các văn bản này được đánh giá là bước chuyển quan trọng nhằm chuẩn hóa, minh bạch hóa các chính sách thuế, góp phần tạo thuận lợi thương mại, tăng cường hiệu lực quản lý.

Công an Đà Nẵng bắt tạm giam giám đốc công ty nhiều lần tổ chức khai thác cát trái phép tại sông Vàng. (Ảnh: Công an cung cấp)

Công an Đà Nẵng bắt tạm giam giám đốc công ty nhiều lần tổ chức khai thác cát trái phép

Ngày 4/12, Phòng Cảnh sát Kinh tế (Công an thành phố Đà Nẵng) cho biết, đơn vị vừa tống đạt Quyết định thay đổi biện pháp ngăn chặn từ cấm đi khỏi nơi cư trú sang bắt bị can để tạm giam và thực hiện Lệnh bắt bị can để tạm giam đối với Văn Đức Quý, vì hành vi khai thác khoáng sản (cát) trái phép.

Tăng cường rà soát, giải quyết các vụ việc, vụ án tạm đình chỉ

Tăng cường rà soát, giải quyết các vụ việc, vụ án tạm đình chỉ

Đại biểu Quốc hội kiến nghị, tại Nghị quyết Kỳ họp thứ 10, Quốc hội bổ sung nội dung liên quan đến việc giao các ngành tố tụng tiếp tục rà soát định kỳ đối với các trường hợp vụ án đang tạm đình chỉ và có những đợt cao điểm tiến hành rà soát để khẩn trương phục hồi những vụ án sắp hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự.

Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng trình bày báo cáo. (Ảnh: DUY LINH)

Gần 97% số vụ việc liên quan đến quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai đã được giải quyết

Báo cáo về việc thực hiện một số nghị quyết của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XIV và khóa XV về giám sát chuyên đề, chất vấn cho thấy, các Tòa án đã giải quyết đạt tỷ lệ 96,71% về số vụ và 92,82% về số bị cáo phạm các tội liên quan đến quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai, vượt 8,71% so với chỉ tiêu Quốc hội giao.

Cơ quan Cảnh sát điều tra đọc Lệnh bắt bị can để tạm giam với Nguyễn Thị Hoa (áo đen ở giữa).

Bắc Ninh: Khởi tố, bắt tạm giam hai cán bộ cơ quan thuế

Mở rộng điều tra vụ án “Tham ô tài sản” xảy ra tại Công ty H. có địa chỉ tại xã Hợp Thịnh, tỉnh Bắc Ninh, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bắc Ninh đã khởi tố bổ sung vụ án, khởi tố bị can và ra lệnh bắt tạm giam đối với bà Nguyễn Thị Hoa và bà Nguyễn Thị Phương - cán bộ Cục thuế Bắc Ninh về tội "Nhận hối lộ".

Tổ công tác của Phòng Nghiệp vụ, Ban Chỉ huy Bộ đội Biên phòng tỉnh Sơn La chủ trì phối hợp bắt giữ 3 đối tượng về hành vi vận chuyển trái phép 100.000 viên ma túy tổng hợp.

Vững vàng nơi “tuyến lửa” cuộc chiến chống ma túy

Biên giới Sơn La dài hơn 274km, tiếp giáp với nước bạn Lào, là địa bàn trọng điểm mà các đường dây tội phạm ma túy quốc tế thường xuyên lợi dụng để trung chuyển ma túy. Trong bối cảnh đó, Bộ đội Biên phòng Sơn La đã thể hiện rõ vai trò tuyến đầu, góp phần giữ vững an ninh trật tự, bảo đảm cuộc sống bình yên của người dân.

Các cơ quan chức năng triển khai công tác cưỡng chế tại hộ bà Phạm Thị Hiền, thôn Quán Thẻ 2, xã Thuận Nam (Khánh Hòa). (Ảnh: NGUYỄN TRUNG)

Cưỡng chế thu hồi đất thực hiện Dự án Đường đấu nối cao tốc bắc-nam với Quốc lộ 1 và Cảng biển tổng hợp Cà Ná

Ngày 2/12, các cơ quan chức năng xã Thuận Nam (Khánh Hòa) đã tổ chức cưỡng chế thu hồi đất đối với hộ bà Phạm Thị Hiền ở thôn Quán Thẻ 2 để bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công bảo đảm tiến độ Dự án Đường đấu nối cao tốc bắc-nam với Quốc lộ 1 và Cảng biển tổng hợp Cà Ná.