Gắn thời hạn sở hữu sẽ tạo tâm lý bất an
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo có thiết kế gồm 13 chương, với 149 điều, cắt giảm 49 điều so với luật hiện hành, nhằm tinh gọn và phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.
Trong đó, Điều 97 quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như sau:
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.
4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
5. Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.
Liên quan nội dung này, ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi một số nội dung theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm: Việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình có thể khiến người dân, chủ sở hữu căn hộ nảy sinh tâm lý bất an, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật. Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.
Tương tự, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc sửa đổi thời hạn sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng hướng tới việc gỡ nút thắt trong cải tạo hàng nghìn chung cư cũ tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Tuy nhiên, việc bổ sung quy định này cần đi kèm với quy định về bảo đảm nơi tái định cư cho người dân.
Theo dự thảo cũ, một trong những nội dung nhận được nhiều quan tâm là việc bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo đó, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết niên hạn, nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định pháp luật.
Khi chung cư hết thời hạn khai thác hoặc xuất hiện dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình để quyết định kéo dài thời hạn sử dụng nếu công trình vẫn đáp ứng.
Sau khi nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, hiệp hội, Bộ Xây dựng đã đưa đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Nhiều quy định liên quan quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu
Về cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân sau khi chung cư phải phá dỡ, dự thảo đề xuất nếu các chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại dự án, sẽ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.
Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Chủ sở hữu sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.
Chủ sở hữu cũng được nhận bồi thường đối với những khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng lại chung cư.
Dự thảo cũng quy định người sở hữu căn hộ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, giải phóng mặt bằng cũng như thực hiện các nghĩa vụ liên quan bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật.
Hiện, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn tiếp tục được nghiên cứu, chỉnh sửa, trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ đã quy định.
