Sửa đổi Luật Đất đai: Cần một cách làm toàn diện và khoa học

Đất đai là động lực của tăng trưởng

Kinh nghiệm và bài học ở một số quốc gia cho thấy: Các nền kinh tế tăng trưởng đột biến đều cần đồng thời giải quyết tốt ba thành tố liên quan chính sách đất đai: quy hoạch thông minh; bảo đảm quyền tài sản và lợi tức từ sử dụng đất đai; định giá và thị trường đất đai minh bạch.

Đơn cử, tại Hàn Quốc, Luật Quy hoạch Đô thị và Luật Đất đai giai đoạn 1960-1980 cho phép nhà nước thu hồi, tái phân bổ, đầu tư hạ tầng, sau đó khai thác giá trị gia tăng đất đai để tái đầu tư công. Cơ chế quy hoạch điều chỉnh đất (land readjustment) thống nhất đã giúp Thủ đô Seoul và các đô thị công nghiệp khác của quốc gia này tăng trưởng đồng bộ với tiến trình công nghiệp hóa.

Hay tại Trung Quốc, việc cải cách đất đai năm 1988 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị có thời hạn, từ đó tạo ra thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách khổng lồ để tài trợ hạ tầng, góp phần giúp quốc gia này duy trì mức tăng trưởng 10% trong nhiều năm.

Ở Singapore, nhà nước sở hữu đất nhưng xây dựng hệ thống định giá, đấu giá, bảo đảm pháp lý tuyệt đối minh bạch, giúp đất đai trở thành tài sản tài chính hóa cao; chính sách nhà ở xã hội toàn diện đã giúp ổn định xã hội ngay từ những ngày đầu lập nước.

Tại Việt Nam, thực tế minh chứng: Tăng trưởng kinh tế luôn gắn liền với những đột phá về chính sách đất đai. Cụ thể, năm 1981 với Chỉ thị 100-CT/TW của Ban Bí thư Trung ương Đảng; năm 1988, Bộ Chính trị (khóa VI) đã ban hành Nghị quyết 10-NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Nghị quyết này khẳng định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ, giao quyền sử dụng đất lâu dài, thúc đẩy sản xuất và đưa Việt Nam từ thiếu lương thực trở thành nước xuất khẩu…

Tiếp sau đó là những lần sửa đổi Luật Đất đai các năm 1993; 2003; 2013 đều là cơ sở nền tảng cho sự tăng trưởng đột biến. Điều đáng nói, điểm chung của những lần sửa đổi này không phải là “sửa từng điều luật”, mà chạm đến những điểm đột phá trong chính sách đất đai, định vị rõ đất đai là động lực của tăng trưởng kinh tế.

Ba thành tố có quan hệ biện chứng trong chính sách đất đai

Trước hết, xét về mối quan hệ biện chứng giữa ba thành tố: quy hoạch thông minh; bảo đảm quyền tài sản và lợi tức từ sử dụng đất đai; định giá và thị trường đất đai minh bạch.

Quy hoạch thông minh nghĩa là bố trí nguồn lực hợp lý, làm gia tăng giá trị đất đai. Khi giá trị đất đai gia tăng lên, nhu cầu đòi hỏi bảo vệ, bảo đảm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tăng lên tương ứng. Quyền tài sản càng yêu cầu bảo đảm, bảo vệ mạnh hơn sẽ dẫn đến yêu cầu hệ thống định giá minh bạch hơn, chính xác hơn khi giao dịch, chuyển đổi phát triển. Khi đưa được nguồn lực đất đai vào phát triển, kinh tế sẽ có nền tảng tăng trưởng, việc quy hoạch sử dụng đất cũng sẽ được xem xét một cách trách nhiệm và chất lượng hơn.

Nếu một trong ba thành tố này yếu, toàn bộ hệ thống chính sách đất đai sẽ giảm tác dụng. Đơn cử thực tế thị trường bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội cho thấy, do thiếu một bản quy hoạch tổng thể, kết nối giữa các mục tiêu phát triển công nghệ, giáo dục, khu dân cư và tiện ích xã hội khiến không một phân khu quy hoạch nào đạt kết quả khi triển khai, các dự án bất động sản loay hoay trong thế khó. Thêm vào đó, khi phát triển hạ tầng đường cao tốc, tuyến metro, các ga tàu cũng không được khai thác, phục vụ mô hình đô thị nén (TOD) do chưa xác lập được mục tiêu đô thị ở điểm nhà ga nào…

Mặt khác, giá bất động sản tăng cao đột biến, nhất là trong năm 2025 vừa qua, có nguồn gốc từ việc điều chỉnh chính sách về định giá. Khi đột ngột công bố chính sách định giá mới, có lợi cho phần này của thị trường lại làm ảnh hưởng đến phần còn lại. Thực tế, hiệu ứng gián tiếp ở mức chỉ mới thông tin bảng giá đất mới đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá thành, giá bán căn hộ.

Cần bổ sung phương pháp khoa học hơn khi sửa đổi luật

Các lần sửa đổi Luật Đất đai trước đây thường thực hiện, xử lý từng khâu riêng lẻ, đôi khi “chạy theo” các điểm nóng thị trường, mà chưa xác lập được mục tiêu gì trên cơ sở tổng thể mối quan hệ biện chứng ba thành tố nêu trên, và thường thiếu biện pháp thực thi cụ thể.

Đơn cử, nhằm khắc phục chênh lệch giữa bảng giá và giá giao dịch thực tế đã đặt ra yêu cầu định giá đất “theo thị trường” trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Song, việc sửa đổi này lại cũng chưa đưa ra được lời giải thỏa đáng cho những câu hỏi căn bản như: Thị trường nào được coi là chuẩn? Dữ liệu nào đủ độ tin cậy? Năng lực định giá cấp tỉnh, thành phố có đồng đều? Tác động đến từng thành phần thị trường ra sao?

Khi không có đánh giá tác động kinh tế -xã hội đầy đủ, chính sách có thể tạo ra hệ quả ngoài dự tính: Đình trệ giao dịch, tăng chi phí đầu tư, hoặc tạo biến động ngân sách địa phương. Cũng cần phải nhắc lại, cả 38 quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khi sửa luật đất đai đều tiến hành đánh giá tác động định lượng trước khi ban hành (Regulatory Impact Assessment - RIA). Nghĩa là, khi sửa luật phải dựa trên điều tra xã hội học và mô hình hóa kinh tế.

Cần khẳng định, yêu cầu định giá dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai toàn quốc là hướng đi đúng. Tuy nhiên, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ toàn quốc cần thực hiện thống nhất trong nhiều năm bởi chuẩn hóa dữ liệu lịch sử rất phức tạp, thêm nữa, năng lực và hạ tầng số địa phương vốn khác nhau. Nếu luật có hiệu lực trước khi công cụ thực thi sẵn sàng, sẽ xuất hiện khoảng trống thể chế, bởi thực tế luật không thể đi nhanh hơn năng lực thực thi.

Định hình tầm nhìn mới trong phát triển đất nước

Trong thời gian gần đây, các định hướng lớn về phát triển kinh tế - xã hội đã được Đảng và Nhà nước xác định rõ, với quyết tâm đạt mức tăng trưởng hai con số, phát huy nguồn lực đất đai, quy hoạch, xây dựng tầm nhìn phát triển 100 năm...

Để đạt được mục tiêu quan trọng này, chính sách đất đai phải được xác định sẽ đóng vai trò gì trong từng mục tiêu. Cụ thể như, với số liệu thống kê hiện tại, lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 10-13%, tính cả những lĩnh vực phụ trợ, vậy khi tăng trưởng hai con số, ngành này sẽ phải tăng trưởng lên bao nhiêu? Chính sách đất đai nào cho tăng trưởng công nghiệp, nông nghiệp, hay cho dịch vụ? Chúng ta sẽ xây dựng và nuôi dưỡng mối quan hệ giữa: chất lượng quy hoạch; bảo vệ quyền tài sản và xác định giá trị đất đai, định giá như thế nào?...

Ngoài ra, cần hiểu đúng: Việc điều chỉnh chính sách luôn có độ trễ. Do đó, chúng ta cần một tầm nhìn dài rộng để chính sách đất đai có thể phát huy tác dụng. Đồng thời, cần tiến hành cách xây dựng luật đất đai theo phương pháp khoa học, không chạy theo giải quyết những vấn đề bức xúc trong ngắn hạn. Hơn thế, mỗi khi đưa ra một định hướng, một mục tiêu để thực thi, cần một giải pháp hoàn chỉnh cho từng điều luật sửa, tránh ý tưởng thì tốt nhưng không được thực hiện.

Chính vì vậy, nếu tiếp tục thực hiện sửa đổi Luật Đất đai, cơ quan lập pháp cần thực hiện được một số yêu cầu mang tính chiến lược sau:

Thứ nhất, đánh giá thành quả, bài học rút ra của các lần sửa đổi luật đất đai.

Thứ hai, xây dựng chính sách đất đai đồng bộ hóa các cấu phần: quy hoạch - quyền tài sản - định giá - tài chính đất đai. Đồng thời, chỉ ra được một cách chính xác các khu vực cần điều chỉnh, biện pháp, công cụ triển khai cần có.

Thứ ba, tổ chức Đánh giá tác động kinh tế - xã hội toàn diện trước khi thực hiện sửa hay áp dụng từng điều luật.

Thứ tư, tách bạch rõ chức năng quản lý hành chính và chức năng thị trường.

Thứ năm, thiết kế cơ chế chia sẻ giá trị gia tăng đất đai công bằng, minh bạch.

Xét đến cùng, việc sửa đổi Luật Đất đai phải là cơ hội để tái thiết nền tảng thể chế đất đai phục vụ tăng trưởng hai con số và xa hơn nữa là các mục tiêu thiên niên kỷ ■