Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời điểm hiện nay có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không chỉ là yêu cầu hoàn thiện thể chế mà còn là tiền đề để tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường, khơi thông các nguồn lực phát triển, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và bình đẳng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Quán triệt tinh thần Nghị quyết số 14 và Nghị quyết số 21 của Bộ Chính trị, trong đó tiếp tục kế thừa những quan điểm của Nghị quyết 18 nhưng bổ sung ba nội dung mới là số hóa, tài chính hóa và hoàn thiện thể chế trong bối cảnh Luật Đất đai cũng đang được sửa đổi, bổ sung, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương có một số góp ý:
Thứ nhất, theo chuyên gia, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này phải là luật của kỷ nguyên số, vì vậy cần đặt yêu cầu số hóa lên hàng đầu. Nếu chưa thực hiện được thì sau này vẫn sẽ phải tiếp tục sửa luật. Hiện nay, chúng ta đã cơ bản thực hiện việc định danh đối với đất đai, gần 70 triệu thửa đất đã được định danh, và việc định danh các bất động sản trên nền tảng đó cũng không phải là quá khó.
“Tuy nhiên, nếu Luật Kinh doanh bất động sản không được thiết kế để vận hành trên nền tảng số thì hệ thống định danh đó sẽ chỉ là “demo”. Việc số hóa phải bảo đảm đúng, đủ, hiệu năng, hiệu lực và hiệu quả, đặc biệt dữ liệu phải được cập nhật theo thời gian thực. Muốn làm được điều đó thì vai trò của sàn giao dịch bất động sản là hết sức quan trọng”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung nhấn mạnh.
Chuyên gia này cho rằng, sàn giao dịch bất động sản có cả hai hình thức là sàn giao dịch thực và sàn giao dịch số, với chức năng, nhiệm vụ và giá trị như nhau. Nhiều đơn vị không cần có mặt bằng giao dịch nhưng vẫn có thể tư vấn và bán được rất nhiều bất động sản thông qua nền tảng số. Tuy nhiên, Dự thảo hiện chưa đề cập nhiều đến nội dung số hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng ghi nhận đầy đủ cả sàn giao dịch bất động sản thực và sàn giao dịch bất động sản số ở những điều khoản phù hợp.
Thứ hai, về vị trí, vai trò của sàn giao dịch bất động sản, theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, cần làm rõ sàn giao dịch có phải là nơi cung cấp dữ liệu đầu vào cho hệ thống quản lý nhà nước và cho nền kinh tế dữ liệu hay không. Nội dung này hiện dự thảo chưa đề cập. Sàn giao dịch không phải chỉ là nơi tư vấn, hướng dẫn, hỗ trợ mua bán bất động sản mà còn phải có trách nhiệm cung cấp thông tin chính thống cho thị trường và cơ quan quản lý nhà nước.
Năm 2009, chúng ta từng định hướng xây dựng sàn giao dịch bất động sản chuẩn để tính toán các chỉ số của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn đã được bãi bỏ. Từ đó, sàn giao dịch chủ yếu chỉ còn được nhìn nhận như một nơi môi giới, mua bán bất động sản.
Thứ ba, ở thời điểm hiện tại, khi tiền ảo (tiền số) và tiền thật cùng tồn tại trong nền kinh tế, thì sàn giao dịch bất động sản, hoạt động tư vấn, định giá và tư vấn mua bán bất động sản có tham gia vào quá trình tài chính hóa thị trường bất động sản hay không? Dự thảo hiện chưa đề cập nội dung này.
“Đã là Luật Kinh doanh bất động sản thì phải tính đến hoạt động mua bán trên môi trường số, các phương thức thanh toán và các nguồn tiền trong giao dịch. Sản phẩm có thể hình thành trong tương lai thì dòng tiền cũng có thể hình thành trong tương lai, vì vậy pháp luật cũng cần điều chỉnh những vấn đề này.
Trong bối cảnh năm 2026, khi chúng ta đã định danh được gần 70 triệu thửa đất, có quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và các quy hoạch khác, thì ở bất cứ đâu người ta cũng có thể giao dịch, mua bán bất động sản mà không nhất thiết phải đến tận nơi. Phương thức thanh toán cũng đang thay đổi rất nhanh, không chỉ bằng tiền mặt mà có thể bằng các hình thức thanh toán số. Dự thảo cần tính đến bối cảnh này”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung đề xuất.
Cùng đó, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội góp ý 8 nội dung cụ thể gồm có:
Thứ nhất, về Điều 2 quy định đối tượng áp dụng. Đề nghị bổ sung cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản vào đối tượng áp dụng để bảo đảm thống nhất với khoản 1 Điều 1 về phạm vi điều chỉnh của luật.
Thứ hai, về điểm b khoản 2 Điều 7. Dự thảo quy định doanh nghiệp phải "bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng". Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, quy định này chưa chặt chẽ và đề nghị sửa theo hướng "bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng theo quy định của pháp luật" để bảo đảm tính đầy đủ và thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.
Thứ ba, về Điều 10 quy định quy trình giao dịch bất động sản. Tại quy định về quy trình giao dịch có nội dung "công chứng hoặc chứng thực theo quy định". Đề nghị xem xét bỏ nội dung này cho thống nhất với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Thứ tư, về điểm c khoản 2 Điều 12 quy định điều kiện của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh. Dự thảo quy định bất động sản phải "có giấy tờ xác nhận bất động sản đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật". Đề nghị bổ sung cụm từ "của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", theo đó quy định được chỉnh sửa thành "Có giấy tờ xác nhận bất động sản đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật", nhằm xác định chủ thể xác nhận và bảo đảm tính chặt chẽ của quy định.
Thứ năm, về hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đề nghị cân nhắc bổ sung khái niệm "hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản" vào Điều 3 về giải thích từ ngữ để bảo đảm cách hiểu thống nhất. Đồng thời, cần quy định rõ hệ thống này bao gồm những thành phần, nội dung thông tin nào và làm rõ hơn thẩm quyền xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin này.
Thứ sáu, về Điều 55 quy định nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản. Đề nghị bổ sung quy định theo hướng: "Nhà nước sử dụng cơ chế, chính sách và pháp luật để điều tiết thị trường bất động sản".
Theo chuyên gia Tuyến, đây là nguyên tắc cần được thể hiện rõ trong luật, bởi các công cụ như quy hoạch, tài chính, giá đất... đều là những phương thức Nhà nước sử dụng để điều tiết thị trường. Mỗi lần sửa đổi pháp luật đều có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, vì vậy cần khẳng định rõ nguyên tắc này.
Thứ bảy, về Điều 58 quy định quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Đề nghị làm rõ phạm vi của khái niệm "quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản". Cần xác định khái niệm này được hiểu theo nghĩa rộng hay nghĩa hẹp. Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, chỉ bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản thì cần làm rõ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có thuộc phạm vi quản lý theo điều này hay không, nhằm bảo đảm thống nhất trong quá trình áp dụng.
Thứ tám, nên có 1 nội dung điều khoản nào đó là kinh doanh bất động sản ngầm, vì hiện nay chúng ta có khái niệm về kinh tế tầm thấp.
Cũng theo chuyên gia, nên có câu “Dự thảo hướng tới xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ, liên thông, giúp giảm thủ tục hành chính, để doanh nghiệp chỉ phải cung cấp thông tin một lần” trong luật để sau này, Chính phủ có quy định chi tiết hơn.
