Theo Quyết định số 34, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Cụ thể, căn hộ có một phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25 đến 45m2, tính một người. Căn hộ có hai phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 45 đến 70m2, tính hai người; diện tích sử dụng căn hộ từ 70 đến 100m2, tính ba người. Căn hộ từ ba phòng ở trở lên, diện tích sử dụng căn hộ từ 100 đến 125m2, tính bốn người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125m2 trở lên, tính năm người.
Đối với nhà ở xã hội, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Cụ thể, căn hộ một phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25 đến 45m2, tính một người. Căn hộ có hai đến ba phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 40 đến 55m2, tính hai người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 55 đến 70m2, tính ba người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 70 đến 77m2, tính bốn người.
Theo lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, đơn vị chủ trì xây dựng, hoàn chỉnh quy định, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 34, việc quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn Hà Nội sẽ giúp quản lý đô thị tốt hơn, tránh quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Việc xác định chỉ tiêu dân số tác động đến các dự án, chủ đầu tư trong việc tính toán số lượng, cơ cấu căn hộ của dự án.
Theo quy chuẩn hiện hành của Bộ Xây dựng, các tỉnh, thành phố có trách nhiệm quy định phương pháp tính dân số đối với các loại hình nhà chung cư, nhà hỗn hợp, condotel, officetel… của địa phương. Với thành phố Hà Nội, chỉ tiêu được xác định tương đương 3,6 người/căn hộ.
Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết, về mặt quản lý nhà nước, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số giúp kiểm soát được mật độ dân cư, các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông, các công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, tránh tình trạng bị quá tải. Việc kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã được xác định tại quy hoạch cấp trên được phê duyệt là căn cứ pháp lý để các sở, ngành của thành phố, ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã (theo phân cấp) thống nhất phương pháp tính toán trong toàn bộ quy trình từ lập, thẩm định, đến phê duyệt quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng theo quy định, bảo đảm sự phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý. Ngoài nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, chỉ tiêu dân số của các dự án có chức năng khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú, nhà thương mại liên kế… cũng được đề cập tại Quyết định số 34.
Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng cho rằng, Quyết định số 34 được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản nêu trên, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác; không phải là quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành; không phải cơ sở để "khống chế" số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… như một số ý kiến lo ngại.
Thực tế, trong nhiều năm qua, vấn đề quản lý mật độ dân cư đã có tác động không nhỏ đến chất lượng phát triển của đô thị Hà Nội. Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội phân tích, một quyết sách có tác động đến nhiều vấn đề của đô thị như hạ tầng kỹ thuật, nhất là vấn đề ùn tắc giao thông, chỉ tiêu nhà ở, môi trường, hạ tầng xã hội… đó là quản lý dân số. Quyết định số 34 là căn cứ để tính toán dân số cho các khu phát triển mới trong quá trình lập quy hoạch, không gian kiến trúc của nhà chung cư. Bên cạnh đó, quy định này cũng là cơ sở để rà soát lại mật độ dân số tại các khu vực cũ, từ đó các cấp chính quyền có giải pháp nâng cao diện tích nhà ở nhằm bảo đảm chất lượng sống cho người dân.
