Sau nhiều năm triển khai, nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) vẫn hạn chế so nhu cầu của người lao động. Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến việc triển khai NOXH chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng chính là “nút thắt” về pháp lý, vốn và quỹ đất.
Chỉ đạt 15,6% mục tiêu
Tháng 1/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Đến nay, mới có 657 dự án được triển khai và số căn hoàn thành chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực này cũng đang giải ngân chậm.
Về nguyên nhân, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện có quá nhiều thủ tục hành chính phức tạp khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai dự án. Có nhiều thủ tục như “rải đinh” thách đố chủ đầu tư. Việc các thủ tục vừa khó, vừa kéo dài khiến chi phí bị đội lên, dẫn đến việc các chủ đầu tư không mặn mà tham gia xây dựng dự án NOXH.
Ngoài ra, nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển NOXH. Thậm chí, một số nơi đã bố trí quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án. Việc chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng đẩy giá thành lên cao. Cơ chế thu hút quỹ đất tư nhân và việc triển khai quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại cũng chưa được hướng dẫn rõ ràng, cụ thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này bị bỏ ngỏ.
Đặc biệt, dù các ngân hàng đã đưa ra nhiều cơ chế, các gói tín dụng để phục vụ phát triển NOXH. Thế nhưng, chủ đầu tư vẫn vướng những quy định, quy trình về vay vốn, một số các điều kiện để được vay và vấn đề về lãi suất.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Công Doan, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Arita cho biết thủ tục pháp lý để người dân tiếp cận NOXH hiện còn phức tạp, gây khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Cụ thể, quy trình xét duyệt điều kiện mua nhà đòi hỏi người dân phải chứng minh nhiều yếu tố như chưa có nhà ở, thu nhập thấp, làm việc và cư trú tại địa phương. Trong khi đó, người lao động tự do gặp khó khăn khi xin xác nhận thu nhập theo mẫu của Bộ Xây dựng do nhiều UBND xã, phường từ chối hoặc không trả lời bằng văn bản.
Ngoài ra, việc xác nhận tài sản gắn liền với đất còn bất cập, dẫn đến nhiều hồ sơ bị loại. Chưa có cơ chế liên thông rõ ràng trong xác minh điều kiện thụ hưởng của người mua, nhất là với người lao động ngoại tỉnh. Nhiều địa phương còn lúng túng, xử lý hồ sơ chậm trễ, ảnh hưởng quyền lợi người dân và tiến độ dự án. “Thủ tục phức tạp cũng khiến nhiều người e ngại, không nộp hoặc bỏ dở hồ sơ, làm giảm tỷ lệ hồ sơ hợp lệ và ảnh hưởng đến tiến độ phân phối căn hộ”.
Loạt cải cách mạnh mẽ
Tại hội thảo “Đầu tư phát triển nhà ở xã hội, bối cảnh mới, cơ hội mới” mới đây, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH đã đề xuất nhiều cải cách mạnh mẽ để khuyến khích doanh nghiệp tham gia và đẩy nhanh tiến độ dự án trên toàn quốc.
Các công trình sử dụng thiết kế mẫu, điển hình sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Ngoài ra, áp dụng chỉ định thầu rút gọn giúp giảm tới 90% thời gian so với đấu thầu thông thường. Giá bán và thuê mua NOXH do chủ đầu tư tự tính toán, chịu trách nhiệm kiểm toán và gửi cơ quan cấp tỉnh giám sát, nhằm nâng cao tính chủ động, minh bạch và tiết kiệm thời gian.
Đáng chú ý, việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ tạo nguồn NOXH ổn định, sử dụng luân phiên, tập trung hỗ trợ nhóm yếu thế. Quỹ này huy động nguồn lực từ Nhà nước, chủ đầu tư dự án thương mại, người mua nhà và các tổ chức cá nhân, đồng thời khuyến khích đóng góp bằng sản phẩm căn hộ do chủ đầu tư đầu tư. Mô hình quỹ tập trung phát triển nhà cho thuê ổn định, giúp người thuê an tâm, không lo bị thu hồi nhà đột ngột khi hết hạn thuê.
Về quản lý, nhà ở cho thuê sẽ dùng luân phiên, khi người thuê đủ điều kiện mua nhà thương mại, Nhà nước sẽ thu hồi để phục vụ người lao động khác. Quỹ Nhà ở quốc gia được kỳ vọng trở thành chính sách an sinh xã hội, kêu gọi doanh nghiệp và cộng đồng cùng chung tay xây dựng quỹ NOXH bền vững.
Đồng tình, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam cũng cho rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ có vai trò then chốt trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Điều này không chỉ giúp đa dạng hóa sản phẩm NOXH mà còn giải quyết bài toán về quỹ đất sạch cho NOXH. Khi có một quỹ đất ổn định và cơ chế tài chính rõ ràng, rủi ro cho nhà đầu tư sẽ giảm, từ đó tăng tính hấp dẫn của dự án.
Cùng với đó, việc cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với dự án không dùng vốn công sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án, minh bạch hóa quy trình và tạo động lực lớn cho các nhà đầu tư. Khi quy định này được áp dụng, nó sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, từ đó tăng tốc độ triển khai và giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp. Điều này sẽ khuyến khích nhiều chủ đầu tư có năng lực và tâm huyết mạnh dạn tham gia hơn.
Còn theo TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, khi nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân ngày càng cấp bách thì vấn đề nguồn lực, đặc biệt là nguồn vốn trở thành yếu tố then chốt quyết định hiệu quả triển khai. Vì vậy, vị chuyên gia này đề xuất cần triển khai đồng bộ các nhóm giải pháp tài chính - chính sách.
Cụ thể, đơn giản hóa giải ngân gói 120.000 tỷ đồng và hạ lãi suất vay NOXH dưới 5%, mở rộng đối tượng vay. Bổ sung vốn ngân sách để phát triển NOXH cho thuê, hỗ trợ bảo lãnh tín dụng, miễn giảm thuế và cho phép đầu tư từ nguồn công đoàn. Công khai, chuẩn hóa quỹ đất dành cho NOXH, ưu tiên đất gần khu công nghiệp, đô thị mới. Đồng thời thành lập quỹ tín thác đầu tư, khuyến khích phát hành trái phiếu xanh và thúc đẩy hợp tác công - tư trong quản lý, vận hành NOXH.
“Nếu tháo gỡ được điểm nghẽn về vốn, chúng ta sẽ tạo ra được bước đột phá trong phát triển NOXH, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, giữ chân người lao động, ổn định thị trường bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng bền vững”, ông Phong khẳng định.
Quy trình đầu tư NƠXH được rút ngắn xuống dưới 12 tháng, cắt giảm đến 70% thời gian so với trước đây. Bước lập, thẩm định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được bỏ, thay bằng chỉ tiêu trong quy hoạch phân khu... Tất cả hướng đến khuyến khích các nhà đầu tư "mạnh dạn".
