Việc các đạo luật này được thông qua sẽ tháo gỡ những "điểm nghẽn" đang gây chồng chéo về mặt pháp lý, giúp thị trường có cơ hội phục hồi và phát triển trở lại. Đây là những nội dung được đưa ra thảo luận tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 22/9 tại Hà Nội.
Nhận diện bất cập
Từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các bộ, ngành đã không ngừng quan tâm và ban hành nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, đưa doanh nghiệp vượt qua khó khăn nhằm quyết tâm ổn định thị trường.
Chỉ trong 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp với các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đầu ngành được tổ chức để tìm ra hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường.
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập các Tổ công tác, giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Đến nay, thị trường bất động sản cũng đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, niềm tin của nhà đầu tư đang quay trở lại, lượng giao dịch được cải thiện. Các chuyên gia đánh giá, diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về giá trị thực.
 |
| Cần có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững trong tương lai. |
Tuy nhiên, theo Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công, số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm.
Cụ thể, quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước.
Đặc biệt, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.
Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.
Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công
Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các luật có liên quan đến bất động sản lại mâu thuẫn, chồng chéo.
Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội.
Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cũng cho rằng, bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Nhưng những khó khăn của thị trường thời gian gần đây không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.
Ông Hải cho biết, hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân. Trong đó, điển hình là vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch, thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung. Chưa kể, còn có nguyên nhân về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch phải bảo đảm đồng bộ quy hoạch xây dựng hay pháp luật về đầu tư,...
Tiếp tục tháo gỡ khó khăn
Lĩnh vực bất động sản trong nước gặp rất nhiều khó khăn từ giữa năm 2022 kéo dài đến thời điểm hiện tại. Sự vận hành thị trường bất động sản vẫn nằm trong tổng thể các vấn đề chung về khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường, không thể giải quyết trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.
Bên cạnh đó, thanh khoản giảm mạnh cũng làm gia tăng thêm khó khăn. Cụ thể, nguồn cung giảm khiến giá bất động sản, nhà ở, đất nền bắt đầu gia tăng kể từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.
Điển hình nhất là căn hộ chung cư liên tục lập mốc giá mới do số lượng căn hộ chung cư tung ra thị trường có xu hướng giảm mạnh. Căn hộ của các chung cư bình dân có mức giá 25-30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp 30-50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp hơn 50 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng đầu tư của tầng lớp người dân tương ứng.
 |
| Cần tiếp tục đẩy mạnh, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. |
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành đã rất nỗ lực có các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp niềm tin từ các nhà đầu tư dần được phục hồi, với nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch.
Song, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù ổn định hơn nhưng vẫn còn khá thận trọng, nhất là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây. Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả.
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III năm 2024. Để phục hồi, Chính phủ cần quyết liệt tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia của các doanh nghiệp. Trong thời gian tới, ngoài hoàn thiện các bộ luật liên quan thì nguồn cung của thị trường cần đẩy mạnh vào phân khúc nhà ở giá rẻ mới giải quyết được vấn đề nhà ở hiện nay. Đồng thời, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở giá rẻ, rất cần một chính sách hợp lý, trong đó có việc tạo được mặt bằng về giá nhà đất.
Thị trường bất động sản đang được tiếp thêm niềm tin từ những chính sách mới. Hy vọng rằng, với chính sách hỗ trợ đã và sẽ được ban hành, sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ hiệu lực pháp lý, tăng tính thực thi để phá tan "cục máu đông", giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục và phát triển bền vững.
