Để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã xuống cấp, không còn đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị; từ năm 2021, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, trong đó đề ra mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025 sẽ cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ.
Thành phố đã có nhiều nỗ lực, cố gắng trong việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, như ủy quyền, phân cấp cho cấp huyện có chung cư cũ xác định hệ số bồi thường, lập quy hoạch và kiểm định chất lượng nhà chung cư… Tuy nhiên, đến nay tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố vẫn rất chậm, chưa thể khởi công dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong tổng số 10 khu chung cư cũ ưu tiên cải tạo sớm.
Nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chậm trễ là do vướng mắc trong công tác xác định hệ số bồi thường, bố trí tái định cư và việc xin ý kiến đồng thuận của các cư dân, nhất là đối với các hộ dân sinh sống tại tầng 1 các tòa chung cư cũ.
Chị Nguyễn Thị Linh, người dân sinh sống tại khu tập thể Thành Công, quận Ba Đình cho biết, để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân, Ủy ban nhân dân quận Ba Đình và phường Thành Công đã tiến hành di dời người dân ra khỏi nhà nguy hiểm G6A, phường Thành Công; đặt biển cảnh báo nguy hiểm và quây tôn kín. Phần lớn các hộ dân đã tự giác di dời, nhưng vẫn còn một vài trường hợp cố tình bám trụ, bất chấp nguy hiểm, ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Chính quyền đã nhiều lần tổ chức họp lấy ý kiến cộng đồng dân cư về phương án cải tạo, xây dựng lại khu nhà và nhận được sự đồng thuận cao từ phía người dân. Tuy nhiên, chỉ cần một số ít hộ không đồng thuận dẫn đến dự án không thể triển khai. Cùng với đó, việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ gặp rất nhiều khó khăn khi chủ nhà yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với các hộ dân có cửa hàng kinh doanh tại tầng 1, dẫn đến nhà đầu tư nản lòng do không cân đối được hiệu quả tài chính của dự án.
Để tháo gỡ các vướng mắc nêu trên, Luật Nhà ở năm 2023 quy định chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư tham gia và tối thiểu 75% các chủ sở hữu tham dự hội nghị đó đồng ý là đủ điều kiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định cụ thể hệ số K bồi thường, nhưng nay quy định rõ ràng với hệ số K từ 1 đến 2.
Một trong những "nút thắt" khác đối với phương án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ riêng lẻ cũng được tháo gỡ khi Luật Nhà ở năm 2023 đưa ra phương án "gom" những tòa chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí để nâng cao tầng, đủ diện tích bố trí tái định cư tại chỗ cho các cư dân, từ đó tăng diện tích cây xanh, không gian sinh hoạt chung, cải thiện chất lượng cuộc sống người dân.
Luật mới cũng quy định phải thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện kiểm định chất lượng chung cư cũ trước khi lựa chọn chủ đầu tư, tạo cơ sở quan trọng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định, định hướng trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ…
Theo các chuyên gia quy hoạch đô thị, điểm mới, điểm mạnh trong quy định lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định chất lượng không thể tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ và các chính sách đi theo buộc người dân phải tuân thủ. Bên cạnh đó, các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên, góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
