Hiện thực hóa phát triển 1 triệu nhà ở xã hội

Nhiều vướng mắc

Số liệu của Bộ Xây dựng năm 2022 cho thấy, nhu cầu NOXH cho người thu nhập thấp, công nhân ở khu công nghiệp giai đoạn năm 2021 - 2030 là khoảng 2,6 triệu căn hộ, trong đó, từ năm 2021-2025 là khoảng 1,3 triệu căn. Việc phát triển NOXH, nhà ở công nhân đến nay đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra. Cụ thể, hiện mới đạt 5,2/12,5 triệu m2, tương đương khoảng 41,6% của “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2022.

Liên quan đến NOXH, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, tức đáp ứng khoảng 86% nhu cầu.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đến năm 2030, thành phố dự kiến phát triển khoảng 6,58 triệu m2 sàn NOXH, tương ứng khoảng 93.000 căn nhà. Trong đó, giai đoạn 2021-2025, thành phố sẽ phát triển

2,5 triệu m2 sàn (khoảng 35.000 căn nhà). Còn tại tỉnh Bình Dương, trong giai đoạn 2021-2025, tỉnh phấn đấu phát triển thêm gần 1,9 triệu m2 sàn NOXH, tương đương khoảng 42.000 căn hộ; giai đoạn năm 2026-2030, tỉnh dự kiến phát triển thêm 2,1 triệu m2 sàn NOXH, tương đương 42.000 căn hộ. Tỉnh Đồng Nai cũng sẽ xây dựng khoảng 10.000 căn NOXH trong giai đoạn 2021-2025, với 37 dự án về nhà ở cho công nhân, người lao động trên 175ha đất sạch.

Theo Ban Quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (HEPZA), qua khảo sát 96.000 người lao động ở 212 doanh nghiệp, thì có đến 64.000 lao động ở nhà trọ; trong đó có 54.000 lao động có nhu cầu thuê, mua NOXH. Như vậy, NOXH, nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn khu chế xuất, khu công nghiệp chỉ đáp ứng nhu cầu cho chưa đến 5% người lao động.

Theo Phó Trưởng ban quản lý HEPZA Phạm Thanh Trực, còn nhiều bất cập đối với việc đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp hiện hữu tại Thành phố Hồ Chí Minh như không còn quỹ đất chưa khai thác, sử dụng để điều chỉnh quy hoạch xây dựng thành đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân, các công trình phục vụ tiện ích người lao động khác ngay trong khu chế xuất, khu công nghiệp. Đối với người mua NOXH, khó khăn nhất vẫn là thông tin tiếp cận NOXH còn hạn chế. Bản thân người mua khi tiếp cận được đã phải qua trung gian, chưa có giấy tờ, giá cả cao hơn.

Về vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, NOXH là nhu cầu của người dân, người lao động, là yêu cầu của bảo đảm an sinh xã hội. Dù có nhiều chính sách hỗ trợ nhưng việc phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân vẫn gặp không ít khó khăn; đặc biệt nhiều doanh nghiệp có tâm huyết thực hiện dự án NOXH nhưng lại gặp trở ngại về thủ tục, chính sách, nguồn vốn, quỹ đất…

Anh Nguyễn Trọng Nhân, làm việc tại Khu công nghiệp Đông Nam (huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh) sinh sống và làm việc tại thành phố hơn 20 năm với thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng. Nhiều năm nay anh tìm mua NOXH để an cư nhưng rất khó khăn vì nguồn cung ít, khó tiếp cận vốn vay.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc đầu tư thị trường NOXH gặp khó khăn, vướng mắc cơ chế, chính sách, quy trình, thủ tục. Trong khi, quy hoạch và quỹ đất vừa thiếu, vừa thừa; nguồn vốn chưa bền vững; lợi nhuận từ các dự án NOXH chưa hấp dẫn; vướng mắc về trình tự, thủ tục mua, thuê...

Là doanh nghiệp có kinh nghiệm trong thực hiện các dự án NOXH, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Seaholdings cho hay, pháp luật hiện nay quy định lợi nhuận định mức đối với NOXH cao nhất không quá 10% chi phí đầu tư, trong khi thời gian triển khai dự án ít nhất cũng khoảng 4-5 năm nên khi tính toán hiệu quả đầu tư thì doanh nghiệp có thể không có lãi, thậm chí có khả năng lỗ vốn. Đây cũng là lý do chính khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay chưa mặn mà với việc đầu tư NOXH. Bên cạnh đó, mặc dù quỹ NOXH khan hiếm, nhu cầu về NOXH khá cao nhưng đối tượng được sở hữu lại hạn chế, người mua, thuê mua phải đáp ứng nhiều điều kiện theo quy định về thủ tục mua, thuê NOXH.

Người lao động có thu nhập thấp tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai vẫn rất khó tiếp cận để mua NOXH.

Cần giải quyết, tháo gỡ những nút thắt

Trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) hoan nghênh đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của chương trình áp dụng từ nay đến ngày 30/6/2023 là 8,2%/năm đối với người mua NOXH vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua NOXH được quy định tại Quyết định số 2081/QĐ-NHNN năm 2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Đồng thời, với quy định áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm và lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi, thì ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất có thể dẫn đến rủi ro cho người vay vốn, khi phải thương lượng, thỏa thuận với ngân hàng thương mại.

Về vấn đề này, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam Huỳnh Văn Thuận cho biết, để tiếp tục thực hiện tốt chương trình cho vay NOXH, Ngân hàng Chính sách xã hội có một số đề xuất, kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với chính quyền địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, xác định nhu cầu vay vốn của các đối tượng; đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án NOXH, tạo nguồn cung. Đồng thời, đề nghị các bộ, ngành rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, kịp thời ban hành cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở, quy hoạch, phát triển quỹ đất, phát triển nhà ở theo dự án, phát triển nhà ở theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Theo Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long Nguyễn Xuân Quang, chính sách phát triển 1 triệu căn NOXH đi kèm với việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và lãi suất vay thấp hơn mặt bằng là quá tốt đối với phân khúc này. Tuy nhiên, đối với NOXH, nhà ở thương mại giá rẻ cần có thêm những đột phá về chính sách và thủ tục hành chính liên quan. Nhà nước cần xây dựng các tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch, thiết kế công trình, tính toán để tăng mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất, mật độ dân số so với tiêu chuẩn hiện hành. Bên cạnh đó, nên triển khai các gói tài chính ưu đãi cho các đối tượng mua NOXH.

Để đạt mục tiêu 1 triệu căn NOXH, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho hay, những dự án NOXH được Nhà nước ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất sắp tới sẽ miễn tiền nhưng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất. Ngoài ra, đối tượng được mua, thuê NOXH chỉ tính thu nhập từ tiền lương, tiền công chứ không phải tính trên tổng thu nhập như hiện nay… Ông Hưng cũng đề nghị người đứng đầu các địa phương cần xác định phát triển NOXH là nhiệm vụ chính trị và quyết tâm phải làm.

Nói về vấn đề này, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh) Phạm Đăng Hồ cho biết, hiện nay, UBND thành phố đã hệ thống lại và ban hành quy trình thủ tục làm dự án NOXH nhằm kiểm soát tiến độ, lộ trình và quy chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành. Thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị nhiều cơ chế, chính sách để phát triển NOXH, trong đó có việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được ưu đãi tăng chỉ tiêu quy hoạch 1,5 lần mà không cần phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu. Đồng thời, cho phép thành phố sắp xếp lại các dự án NOXH trong dự án thương mại.

Theo ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố đã đề xuất nhiều chính sách trong dự thảo thay thế Nghị quyết 54 về cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc cho NOXH. Đồng thời, giao các sở, ngành thường xuyên phối hợp để giải quyết từng nút thắt, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Còn theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương Huỳnh Phạm Tuấn Anh, vừa qua, tỉnh đã thống kê, rà soát các nhà đầu tư đã có đất sẵn, nếu chưa đầu tư thì khuyến khích đầu tư. Trong khi đó, đất do Nhà nước quản lý hiện rất lớn, dự kiến lấy một phần để có quỹ đất sạch, mời gọi đầu tư. Bên cạnh đó, sẽ đánh giá lại quy hoạch phân khu, các doanh nghiệp đã hết thời hạn thuê đất… qua đó thống kê, rà soát lại để tạo quỹ đất. Hiện nay, tỉnh Bình Dương cũng đang triển khai các dự án đường vành đai 3, 4, cao tốc, tạo ra quỹ đất khoảng 900ha, trong đó dành ít nhất 20% để phát triển NOXH.

Về phía tỉnh Đồng Nai, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Võ Tấn Đức cho biết, Đồng Nai đang mời gọi đầu tư nhiều dự án nhà ở công nhân, NOXH. Bên cạnh đó, các địa phương vẫn đang rà soát quỹ đất để đề xuất dự án theo nhu cầu. Về pháp lý, tỉnh đang hoàn chỉnh bộ quy trình thủ tục dành riêng cho dự án NOXH theo hai hình thức đất doanh nghiệp có quyền sử dụng và đất công. Liên quan đến nguồn vốn, ngoài nguồn từ đề án 1 triệu căn NOXH của Chính phủ, tỉnh có một số nguồn có thể khai thác như Quỹ Đầu tư và phát triển Đồng Nai.