Gỡ rào cản khi phát triển nhà ở xã hội

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, tổng nguồn vốn cần đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm 20 - 25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng lớn. Mức lãi suất khoảng 12%/năm được cho là quá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận nhà ở.

Cần thay đổi tư duy về chính sách làm nhà ở xã hội

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, chuyên gia kinh tế cho rằng, điều quan trọng hiện nay là cần thay đổi tư duy về chính sách nhà ở xã hội. Mục tiêu là bảo đảm chỗ ở cho người dân thu nhập thấp, không nhất thiết phải ai cũng sở hữu nhà. Với nhóm thu nhập rất thấp, nên ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn.

Theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, với nhóm thu nhập rất thấp nên ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn. Nhà nước xác định đối tượng, xét duyệt và phân bổ. Doanh nghiệp làm nhiệm vụ xây dựng và vận hành theo tiêu chuẩn đặt ra.

Những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã thật sự có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000-50.000 căn mỗi năm là sự cải thiện đáng ghi nhận. Tuy nhiên, lượng nhà ở xã hội hiện nay so với nhu cầu thực tế vẫn còn khoảng cách khá xa.

Tình trạng "lệch pha" này không chỉ với nhà ở xã hội mà trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản. Phân khúc nhà cao cấp thì rất nhiều, còn phân khúc vừa túi tiền của người lao động và nhà ở xã hội thì lại thiếu. Ngay trong chính nhà ở xã hội cũng có nghịch lý. Có nơi xây xong người dân không đến ở. Có nơi nhu cầu rất lớn thì lại không có dự án. Có dự án cho thuê không ai thuê, có dự án để bán thì người cần lại không đủ điều kiện tiếp cận.

Nguyên nhân sâu xa của sự "lệch pha" này là do đang trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi Nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, Nhà nước phải đứng ra lo bằng công cụ của Nhà nước, nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang dùng công cụ thị trường để điều tiết.

Ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản không thể hoạt động phi thị trường. Nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết bài toán phúc lợi sẽ rất khó thành công. Do đó, phải tách bạch rõ, đối với nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê, Nhà nước phải quyết định bằng công cụ Nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường.

Thêm vào đó, cần tránh tư duy, nhà ở xã hội xa trung tâm bởi người thu nhập thấp là những người phải đi làm hằng ngày, rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Nếu thuê nhà ở quá xa, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà. Trên thế giới, nhà ở xã hội không bị đẩy ra rìa đô thị mà nằm trong cấu trúc đô thị. Vì vậy, đã đến lúc phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê.

Liên quan hạ tầng, nhà ở xã hội là chính sách của Nhà nước thì Nhà nước cần đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án. Nếu chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp rất khó giảm giá thành.

Đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu chung về mua nhà ở xã hội trên VNeID

Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc công ty cổ phần BIC Việt Nam đề xuất xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên VNeID. Khi người dân đăng ký, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu và ký hợp đồng theo danh sách đã được xác nhận.

Theo ông Huy, vẫn còn nhiều nút thắt, trong đó, đầu tiên là câu chuyện xét duyệt hồ sơ đối tượng mua nhà ở xã hội, cần do cơ quan Nhà nước thực hiện ngay từ đầu theo hướng xem xét xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên VNeID. Khi người dân đăng ký, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu và ký hợp đồng theo danh sách đã được xác nhận. Tiếp đó là các vấn đề quy hoạch và chỉ tiêu kỹ thuật, quy trình phê duyệt cần được thống nhất và đồng bộ hơn để bảo đảm tiến độ dự án.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung, Đông Anh chia sẻ, nhu cầu mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án hiện nay tăng rất mạnh, lượng người dân đăng ký nộp hồ sơ luôn ở mức lớn. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư phải trực tiếp đứng ra tiếp nhận hồ sơ, tổ chức bốc thăm lựa chọn khách hàng, đồng thời làm việc với các đoàn thanh tra, kiểm tra trong quá trình xét duyệt đang tạo ra không ít áp lực và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Trước thực tế này, các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước nên đóng vai trò chủ trì trong việc hướng dẫn, tiếp nhận và thẩm định hồ sơ của người mua nhà ở xã hội.

Theo đề xuất của ông Trung, cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc kiểm tra, chấm điểm và xác nhận các trường hợp đủ điều kiện theo quy định; doanh nghiệp chỉ đảm nhận bước cuối cùng là ký hợp đồng với những khách hàng đã được phê duyệt. Cách làm này được cho là sẽ giúp quy trình minh bạch hơn, đồng thời giúp chủ đầu tư tiết kiệm nguồn lực để tập trung vào nhiệm vụ chính là triển khai xây dựng dự án.

Bên cạnh thủ tục xét duyệt, bài toán chi phí đầu tư cũng là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp trăn trở. Theo các quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, định mức chi phí xây dựng nhà ở xã hội gần như không có sự khác biệt so với các dự án chung cư thương mại. Trong khi đó, lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội lại bị khống chế, khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư khá hạn chế.

Mặc dù vậy, quá trình phát triển nhà ở xã hội thời gian gần đây đã ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ phía chính sách. Khoảng 8 tháng qua, các cơ quan quản lý đã từng bước tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục, nhất là các quy định liên quan hồ sơ của người lao động - nhóm đối tượng chính của chương trình nhà ở xã hội.

Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban quản lý dự án 1, Tổng Công ty 319 cho hay, một trong những khó khăn lớn hiện nay là việc xác minh thông tin và điều kiện của người mua nhà.

Trên thực tế, hồ sơ liên quan nhà ở xã hội thường đòi hỏi phải xác nhận nhiều tiêu chí, trong khi dữ liệu chưa đồng bộ, thủ tục còn phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau nên mất rất nhiều thời gian.

Đặc biệt, với số lượng hồ sơ lớn, cả cơ quan xử lý lẫn người dân đều chịu áp lực đáng kể. Có những trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm giải quyết, nhưng người dân chưa được thông tin đầy đủ về lý do, dẫn tới tâm lý băn khoăn, thậm chí không biết cần bổ sung hay điều chỉnh từ đâu.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội khuyến nghị, “cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn đối với việc điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án nhà ở xã hội. Trong trường hợp khu đất xây dựng dự án phù hợp với định hướng phát triển chung của địa phương thì có thể xem xét cho phép triển khai sớm, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ quy trình điều chỉnh quy hoạch như hiện nay”. Song song, cần nghiên cứu đơn giản hóa một số thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện, đồng thời tăng cường phân cấp cho địa phương để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Ông Thành cho rằng, khi xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng cần xem xét đến yếu tố chi phí đầu vào của doanh nghiệp, bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển loại hình nhà ở này. Nếu không có cơ chế phù hợp thì sẽ rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Thêm nữa, nguồn vốn tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội có vai trò quyết định. Trong thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã triển khai một số chương trình tín dụng hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, quy mô nguồn vốn vẫn còn khá hạn chế so với nhu cầu rất lớn của thị trường.

Ngoài ra, lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội hiện nay dù đã được ưu đãi nhưng vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất thị trường. Khi lãi suất thị trường tăng, chi phí vay vốn của chủ đầu tư và người mua nhà cũng tăng theo, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Vì vậy, theo ông Thành, cần nghiên cứu cơ chế lãi suất ổn định và phù hợp hơn để bảo đảm hiệu quả của các chương trình tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.

Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần tiếp tục rà soát, rút gọn các thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Ông Lê Hoàng Châu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý. "Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần tiếp tục rà soát, rút gọn các thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án", ông Châu phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu chỉ ra, một vướng mắc khác liên quan quy định về quy hoạch và cơ cấu căn hộ trong dự án nhà ở xã hội. Một số quy định hiện nay có thể khiến tỷ lệ căn hộ diện tích lớn tăng lên, trong khi nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp lại chủ yếu là các căn hộ nhỏ và vừa. Vì vậy, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xác định cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ngoài ra, theo ông Châu, cần có chính sách hỗ trợ phát triển nhà trọ cho thuê do cá nhân đầu tư. Đây là loại hình đang đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Nếu có cơ chế hỗ trợ phù hợp, việc nâng cấp và phát triển hệ thống nhà trọ có thể góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ cho xã hội…