(Tiếp theo và hết)
Kỳ 4: Định chế tài chính cho dự án nhà ở xã hội
Kinh nghiệm của Singapore
Singapore, một đất nước có giá bất động sản cao hàng đầu châu Á, nhưng thống kê năm 2019 cho thấy, 90,4% dân số nước này vẫn có nhà ở chất lượng tốt, trong đó hơn 80% số dân có nhà ở nhờ sự trợ giúp của chính phủ. Cách làm của Singapore là, trong thời gian đầu khi vừa giành độc lập, mỗi năm nhà nước đều trích từ ngân sách 1,8 đến 2 tỷ SGD (đô-la Singapore), chiếm khoảng 2,5% GDP cùng với một số nguồn huy động khác do chính phủ bảo lãnh, để phát triển NOXH.
Từ khi bắt đầu chương trình (năm 1960) đến nay, Singapore đã đầu tư tổng cộng 28 tỷ SGD ngân sách cho phát triển NOXH. Số nhà ở xây dựng hiện đã vượt 1 triệu căn, bao gồm khoảng hơn 90% được bán, còn lại cho thuê. Nhờ trợ giúp của chính phủ, giá nhà ở xã hội tại Singapore khá rẻ so với thị trường, hiện khoảng 200.000-800.000 SGD, tương đương 23-90 tháng thu nhập trung bình của một hộ gia đình. Điều kiện mua NOXH đối với hộ gia đình tối thiểu hai người, là phải chưa có nhà ở và mức thu nhập hằng tháng dưới 10.000 SGD. Người mua nhà được vay vốn 60% (trước năm 2011 là 70%) từ ngân hàng hoặc từ Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) và có thể dùng 20% thu nhập tiết kiệm, rút từ Quỹ Tiết kiệm trung ương (CPF) để trả góp. Thời gian trả góp tối đa 30 năm, có thể rút ngắn tùy vào thu nhập thực tế.
Cần phải nói thêm về CPF - quỹ tiết kiệm xã hội của người lao động Singapore. Năm 1965, Chính phủ Singapore quy định việc tiết kiệm bắt buộc. Theo đó, mỗi lao động sẽ có ba tài khoản tiết kiệm bắt buộc, được hưởng lãi suất 2,5%/ năm, bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thường (mục đích để sở hữu nhà ở), tài khoản đặc biệt và tài khoản y tế. Các tài khoản này do người lao động và chủ sử dụng lao động cùng đóng góp cho đến khi người lao động 60 tuổi. Trong đó, tỷ lệ đóng góp trung bình đến 55 tuổi đối với tài khoản tiết kiệm thông thường là 20% thu nhập. Bằng cách làm đó, bất cứ người lao động Singapore nào cũng đều có thể đăng ký và thực hiện trả góp để mua NOXH.
Singapore đã tạo nên một nền tảng phúc lợi xã hội tốt nhờ các bước đi chắc chắn và có tầm nhìn xa như thế. Trong ba năm đầu hành trình, có 31.000 căn hộ được tạo ra, đạt trung bình hơn 10.000 căn hộ/năm. Hai năm tiếp theo, có thêm 23.000 căn hộ được hoàn thành, đạt trung bình gần 12.000 căn hộ/năm. Trong vòng 10 năm, “đảo quốc Sư tử” chính thức thoát khỏi cuộc khủng hoảng NOXH. Quản lý tăng trưởng cứ thế cho đến khi cân bằng một mức độ nhu cầu, rồi lại tiếp tục tiến lên một mức độ cân bằng mới. Đến năm 2005, Singapore lần đầu chuyển sang xây dựng và bán các sản phẩm NOXH dựa trên thiết kế đa dạng, không còn theo mẫu hình định sẵn. Từ những căn hộ khởi đầu 1-2-3 phòng ngủ, với diện tích quy chuẩn chỉ 33-60m2, đã từng bước phát triển thành những căn hộ 3-4-5 phòng ngủ và có diện tích lên đến 100-120m2. Sau nhiều chục năm, khi cấp độ nhu cầu đã khác, tổng số căn hộ NOXH 3-4 phòng ngủ được bán ra thị trường đã đạt đến hơn 63%. Thực tế cho thấy, những khoảng cách về tiện ích và chất lượng giữa NOXH với nhà ở thương mại tại Singapore ngày càng thu hẹp, trong khi mức giá ưu việt của NOXH chỉ bằng 1/4- 1/3 so nhà ở thương mại. Đó là kết quả thành công từ một chiến lược đầu tư chắc chắn, kỷ luật, bền bỉ và hợp lý.
Trong vấn đề phát triển NOXH, nước ta có những điểm không thuận lợi như Singapore, vì phạm vi phát triển không chỉ trong một quốc đảo, mà có địa lý và dân số rộng, lớn gấp nhiều lần. Nhu cầu NOXH cũng không gói gọn, tập trung chỉ ở đô thị, mà còn rải rác nhiều vùng nông thôn. Loại hình nhà ở cần phát triển không chỉ thuần túy xây mới, mà bao gồm cả cải tạo nhà ở cũ nát. Đối tượng NOXH không chỉ là người lao động xác định được thu nhập ổn định, mà còn bao gồm số đông lao động không xác định được thu nhập ổn định…
Song ngược với những điểm không thuận lợi nói trên, chúng ta không phải bắt đầu chương trình phát triển NOXH từ vị thế khó khăn chồng chất của một nước vừa giành độc lập. Chúng ta cũng không phải bắt đầu từ tâm điểm của một cuộc khủng hoảng nhà ở như Singapore. Chúng ta bắt đầu trong điều kiện chính trị, kinh tế - xã hội ổn định, mọi nguồn lực đều khả thi, tăng trưởng GDP vào hàng tốp đầu thế giới. Đặc biệt, trong bối cảnh gần như không có nguồn vốn ưu đãi, chính sách còn nhiều hạn chế và thiếu thốn các nguồn lực, các điều kiện dành cho đầu tư phát triển NOXH, song vẫn có nhiều cá nhân, doanh nghiệp bỏ vốn, tích cực tham gia xây dựng và cung ứng nhà ở cho mọi đối tượng của phân khúc NOXH như học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại các đô thị… Mặc dù chưa có thống kê chính thức, nhưng chắc hẳn sẽ có nhiều người ngạc nhiên, khi số lượng các ký túc xá tư nhân chất lượng cao tại các đô thị TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đang áp đảo cả chục lần so các ký túc xá cũ do Nhà nước xây dựng. Chúng ta cũng không thiếu những trường hợp đầu tư NOXH “cá tính” như anh Nguyễn Văn Lợi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh xây dựng dịch vụ và tư vấn Phú Quang ở phường Vĩnh Phú (TP Thuận An, Bình Dương), người đã tự bỏ vốn xây dựng một chung cư gồm 368 căn hộ khép kín, chỉ để cho công nhân trên địa bàn thuê với giá trung bình 2 triệu đồng/căn hộ/tháng. Điểm nhấn lớn nhất của mô hình này, là có trường mẫu giáo tiêu chuẩn, đáp ứng đủ lứa tuổi, với đầy đủ tiện ích như khu vui chơi, phòng âm nhạc, phòng thể chất… Những công nhân gửi con nhỏ vào đây có thể hoàn toàn yên tâm, vì các cháu được chăm sóc ngày ba bữa ăn bảo đảm vệ sinh, an toàn, được giáo dục trong môi trường chuyên nghiệp, được học tiếng Anh, tập aerobic và hằng tháng, mỗi cháu chỉ phải đóng 1,7-1,8 triệu đồng. Đó có thể coi là một mô hình chăm sóc phúc lợi tư thục tự nguyện hiếm có. Nó cũng cho thấy mức độ sẵn sàng và tính đa dạng trong chuỗi cung ứng NOXH ở nước ta.
Nhắm đến những trụ cột tài chính
Bên cạnh sự khác biệt về cung ứng, thì góc độ đối tượng NOXH ở nước ta cũng khá khác biệt. Những người trẻ tuổi đang có xu hướng tiếp cận các mô hình NOXH ngày một nhiều và sớm hơn. Suy nghĩ của họ về vấn đề nhà ở, việc làm, quản lý thu nhập cũng khá linh hoạt.
Tại khu NOXH Phú Hữu - dự án của Nam Long ADC (phường Phú Hữu, Quận 9, TP Hồ Chí Minh), chúng tôi gặp cô gái Nguyễn Phạm Thanh Trúc, 28 tuổi. Trúc cùng chồng từ An Giang lên TP Hồ Chí Minh làm việc, năm 2021 đứng tên chính chủ mua căn hộ NOXH 38m2 với giá 597 triệu đồng. Bỏ thêm 67 triệu đồng làm nội thất, Trúc nói bây giờ bán lại có thể thu được 1 tỷ 120 triệu đồng. Thủ tục mua bán công chứng ủy quyền - công chứng di chúc khá đơn giản. Trúc nói mình am hiểu vấn đề này, bởi ngoài công việc chính ở một công ty nội thất, Trúc còn làm thêm môi giới bất động sản. Thu nhập cố định của hai vợ chồng hiện tại là 45 triệu đồng/tháng, chưa kể thu nhập không cố định. Nhìn vẻ mặt ngơ ngác của chúng tôi khi nghe con số thu nhập, Trúc bảo: “Lúc mua nhà này, em đúng đối tượng NOXH luôn á, còn giờ thì không biết nữa…”.
Sau Trúc, chúng tôi gặp Song Thành Nghĩa tại cửa hàng thực phẩm tầng 1 của khu NOXH Phú Hữu. Lúc đầu tưởng Nghĩa là cậu bé đang chạy việc vặt cho mẹ. Không ngờ, hai vợ chồng Nghĩa đều 28 tuổi, chồng làm phần mềm, vợ làm kế toán, tổng cộng thu nhập cố định 70 triệu đồng/tháng. Chúng tôi thấy Nghĩa mua đồ chuẩn bị cho bữa trưa, gồm: Một bắp ngô, một củ khoai tây, một củ cải, một quả cà chua, vài cọng hành, ngò. Nghĩa chia sẻ: “Bọn em thuê lại nhà tháng 5 triệu đồng, còn dành tích lũy để đầu tư anh ạ!”. Ở khu NOXH Phú Hữu, số người trẻ tuổi như Nghĩa khá nhiều. Ban ngày, họ bận đi làm nên khu nhà khá vắng vẻ. Cuộc gặp với Nghĩa và Trúc phần nào khiến chúng tôi thay đổi suy nghĩ về một lớp đối tượng mới - lớp đối tượng sẽ dẫn dắt xu hướng mua bán và sử dụng NOXH trong tương lai.
Khác với phía bắc, ở phía nam, việc quản lý và sử dụng NOXH không quá “câu nệ”. NOXH được phân phối theo quy định, nhưng khi sử dụng, nó có vẻ giống như một nơi để ở hơn là một ngôi nhà thiên về sở hữu. Hoàn thành công đoạn phân phối, ngôi nhà sẽ chỉ thuần túy đáp ứng nhu cầu người ở mà không nhất thiết phải truy vấn người đó là ai. Giá cả cùng thị trường sẽ tự định đoạt những vị thế còn lại. Bởi khi chốt giao địch ở phân khúc giá thấp, vị thế của anh dứt khoát không thể là khách hàng hạng sang của chuỗi cung ứng. Đó là lý do NOXH sẽ tự biết chọn lựa đối tượng phù hợp dành với nó.
Suy nghĩ theo hướng này, có thể chúng ta sẽ bớt ngần ngại trong việc quyết định có cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, việc chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đối với NOXH trong vòng 5 năm hay không. Mà việc cần làm hơn, là tìm cách phát triển ngày càng nhiều hơn những dự án NOXH mới, để tiến đến cân bằng cung - cầu, giảm bớt những thiếu hụt về nhà ở nói chung. Tất nhiên, để ngăn ngừa đầu cơ, ngoài việc khống chế không ai được sở hữu cùng lúc hai sản phẩm NOXH, chúng ta nên ban hành chính sách thuế chuyển nhượng theo hướng điều tiết giảm dần thuế suất chuyển nhượng NOXH. Chẳng hạn, áp thuế chuyển nhượng ngay trong năm đầu tiên đối với NOXH ở mức 20%, mỗi năm tiếp theo giảm 2%, cho đến khi trở về mức bình thường như nhà ở thương mại. Ngoài sự khác biệt về thuế chuyển nhượng nhằm điều tiết một cách “thông minh” lợi nhuận chênh lệch được tạo ra từ sự hỗ trợ của Nhà nước, NOXH sẽ trở về nguyên nghĩa hàng hóa, như bất cứ một sản phẩm bất động sản hàng hóa nào khác. Việc này sẽ giúp cởi mở lưu thông, tránh lãng phí những nguồn lực đang có xu hướng phân bổ mạnh hơn vào thị trường NOXH.
Với tính chất nguồn cung và xu hướng đối tượng NOXH ở nước ta, việc xây dựng một chiến lược tài chính dài hạn cho đầu tư phát triển NOXH, sẽ trở nên có cơ sở vững chắc hơn nhiều. Tinh thần, nguyên tắc của chiến lược tài chính, sẽ là sử dụng cơ chế ưu đãi tài chính và nguồn đầu tư tài chính trực tiếp, đủ mạnh, hợp lý, để động viên, khuyến khích người bán tham gia chuỗi sản xuất cung ứng, người mua thu nhập thấp tham gia lưu thông, nhằm tạo ra một thị trường NOXH hoạt động linh hoạt, lành mạnh, thông suốt. Cụ thể, chiến lược tài chính sẽ nhắm đến ba “trụ cột” của khuyến khích đầu tư phát triển NOXH, bao gồm: Thứ nhất, bảo đảm cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng NOXH, như nội dung Điều 9, Văn bản số 03/VBHN-BXD ban hành ngày 24/6/2021 của Bộ Xây dựng. Thứ hai, bảo đảm nguồn đầu tư tài chính trực tiếp cho quy hoạch, kế hoạch và thực hiện giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhằm tạo quỹ đất sạch có hạ tầng cho phát triển NOXH. Thứ ba, bảo đảm nguồn đầu tư tài chính trực tiếp, để tạo chính sách ưu đãi lãi suất hợp lý cho: 1/ Các khoản vay đầu tư xây dựng theo định mức quy định của chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; 2/ Các khoản vay thuê/mua theo định mức quy định của các đối tượng thuê/mua NOXH được phê duyệt.
Chiến lược tài chính này cũng có thể áp dụng đối với các quy hoạch, kế hoạch, thực hiện xây mới, cải tạo nhà ở cũ cho các đối tượng NOXH phân tán, theo từng khu vực nông thôn; áp dụng cho các quy hoạch, kế hoạch, thực hiện cải tạo chung cư cũ ở đô thị trong những khoảng thời gian thích hợp, như một lớp đối tượng thuộc diện giải phóng mặt bằng, tái định cư của NOXH.
Nhiều ý kiến cho rằng, huy động vốn thực hiện Chiến lược tài chính nói trên, trong trường hợp Chính phủ quyết định “làm nhà ở thương mại ra thương mại, xã hội ra xã hội”, có thể lập tức quy đổi toàn diện quỹ đất 20%, không phân biệt quy mô diện tích, thành nguồn vốn đóng góp vào Quỹ Phát triển NOXH. Tuy nhiên, với mức độ sử dụng nguồn vốn đầu tư và ưu đãi lãi suất lớn, Quỹ Phát triển NOXH sẽ cần sự bổ sung vốn từ nhiều nguồn huy động khác, như: 1/Nguồn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương: Ban đầu, nên dành khoảng 1% GDP, tương đương tầm 4 tỷ USD để tạo nền tảng đủ mạnh cho Quỹ Phát triển NOXH. Nguồn này hằng năm được Chính phủ đề xuất, Quốc hội thông qua và sẽ được bổ sung trên cơ sở cân đối với nguồn quy đổi từ quỹ đất 20%, bởi đây cũng chính là nguồn đầu tư trực tiếp từ ngân sách. 2/Nguồn thu thuế chuyển nhượng NOXH, để phục vụ tái đầu tư phát triển NOXH. 3/Nguồn trái phiếu chính phủ: Quỹ Phát triển NOXH phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh. Người mua trái phiếu có thể là các định chế tài chính, tổ chức, cá nhân khác. Chính phủ cũng có thể bảo lãnh phát hành trái phiếu gắn với quy định cụ thể về quyền mua nhà cho các đối tượng NOXH. 4/Nguồn từ ngân sách của ngành, địa phương đóng góp vào Quỹ Phát triển NOXH, nhằm gắn kết với chương trình, mục tiêu giải quyết nhu cầu NOXH của riêng ngành, địa phương mình. 5/Nguồn từ các chương trình, dự án của Chính phủ; nguồn vốn ODA và các nguồn vay ưu đãi từ nước ngoài. 6/Nguồn thặng dư do đơn vị quản lý Quỹ Phát triển NOXH tham gia trực tiếp vào các hoạt động thương mại, dịch vụ và đầu tư xây dựng NOXH mang lại.
Cần đặc biệt lưu ý bảo đảm nguyên tắc an toàn tài chính khi quản lý, sử dụng Quỹ Phát triển NOXH. Ở góc độ này, chúng ta đã có bài học đầu tư kỷ luật, bền bỉ, thông minh và hợp lý của Singapore. Đến nay, đây vẫn là bài học phát triển NOXH thành công trên thế giới.
Đi tìm mô hình nhà ở xã hội (kỳ 3)
