Kỳ 3: Chính sách từ quỹ đất
Vẫn là câu chuyện về thủ tục
Ông Lê Nguyễn Minh Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long ADC từng nói: “Chỉ cần có sẵn quỹ đất sạch và đơn giản hóa thủ tục đầu tư, với hai điểm này thôi, chúng tôi đã làm NOXH ngon lành rồi”. Câu chuyện diễn ra trong bối cảnh trước khi ông Quang thông báo Nam Long ADC sẽ dành nguồn vốn tự có 300-500 tỷ đồng của doanh nghiệp để đầu tư vào thị trường NOXH Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Qua phần chia sẻ từ một doanh nghiệp thành công cả hai mảng NOXH và nhà ở thương mại như Nam Long ADC, có thể thấy quỹ đất sạch đối với việc phát triển NOXH quan trọng đến thế nào. Bởi khi đã có đất sạch và sự sẵn sàng chấp thuận về chủ trương đầu tư, thì gần như 80% những thủ tục phức tạp nhất đã hoàn thành. Khi đó, doanh nghiệp làm NOXH chỉ cần chú trọng làm theo những hướng dẫn. Thí dụ như một văn bản vừa được UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành hồi cuối tháng 8/2022, quy định quy trình bảy bước, kéo dài tối đa 318 ngày đối với thủ tục đầu tư NOXH trên đất do Nhà nước trực tiếp quản lý và thực hiện bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Chặng đường 318 ngày (tương lai thậm chí cần rút ngắn hơn nữa), có thể được coi là chặng “hành trình nhung lụa”, không phải trải qua bất cứ nỗi niềm gồ ghề, khúc khuỷu nào, so với sử dụng đất không, hoặc chưa do Nhà nước trực tiếp quản lý.
Song vấn đề của “80% ách tắc” chính là làm sao thành lập được quỹ đất NOXH do Nhà nước trực tiếp quản lý? Nếu “chính sách” và “Chính phủ” không đồng thời hành động, thì hiệu lực của một văn bản cải cách như TP Hồ Chí Minh vừa ban hành, có thể chỉ là nét chấm phá nửa vời, một gợi mở để tiếp tục chuỗi ngày đánh đố doanh nghiệp. Cho nên, vấn đề chủ động xây dựng quỹ đất sạch chính là điểm chạm đầu tiên cần có sự điều chỉnh và phải điều chỉnh thành công, nếu muốn phát triển tốt nền tảng cho chương trình NOXH.
Tuy nhiên, cần phải nhận thức, phân loại độ khó, dễ khác nhau giữa những loại hình tạo quỹ đất sạch. Nếu là tạo quỹ đất sạch NOXH cho công nhân khu, cụm công nghiệp, người lao động thu nhập thấp tại các đô thị từ loại 1 do địa phương quản lý trở xuống, thì tương đối đơn giản. Hiện tại, nhiều địa phương đã nhận thức rõ về mức độ cần thiết phải đẩy nhanh tốc độ phát triển NOXH để làm nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế-xã hội. Đặc biệt, những địa phương có tỷ lệ công nghiệp cao như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương… đã sớm chuẩn bị sẵn sàng quỹ đất và khẩn trương bắt tay vào việc xây dựng các tòa nhà để giữ chân công nhân lao động - một nguồn lực sống còn cho thúc đẩy công nghiệp hóa. Với sự giác ngộ này, việc giải quyết nhu cầu đất sạch làm NOXH cho lực lượng công nhân lao động tại nhiều địa phương sẽ không còn đáng ngại trong vòng vài năm tới.
Song, việc giải quyết quỹ đất sạch NOXH dành cho lực lượng lao động, người thu nhập thấp vô cùng đông đảo tại các đô thị lớn, nhất là các đô thị từ loại 1 do T.Ư quản lý như: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, đến các đô thị loại đặc biệt như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh là rất khó khăn. Chúng ta đã bỏ lỡ một thời gian dài không chủ động làm tốt công tác quy hoạch độc lập và giải phóng mặt bằng dành riêng quỹ đất cho phát triển NOXH, nên cơ hội phân bổ hợp lý quỹ đất phát triển NOXH tại các đô thị loại này hiện không còn dễ dàng. Hiện tại, muốn tạo lập quỹ đất NOXH đô thị, phải dịch chuyển vị trí ra rất xa trung tâm mới đáp ứng được tiêu chí về giá - một tiêu chí quan trọng bậc nhất. Như tại TP Hồ Chí Minh, ở quãng 7 đến 10 năm trước, quy hoạch những vị trí cách trung tâm tầm 10km, có thể bảo đảm mức giá NOXH từ 16-20 triệu đồng/m2, thì giờ muốn bảo đảm mức giá như vậy, phải nhắm tới các vùng xa trung tâm 20-30km. Cùng khoảng cách tịnh tiến này, Hà Nội có thể cung cấp cho thị trường các căn hộ mức giá “mềm” hơn, từ 12-17 triệu đồng/m2. Đây là những ngưỡng giá thực tế mà khách hàng muốn mua NOXH tại hai đô thị loại đặc biệt, đang tạm thời chấp nhận được.
Nhiều hạn chế cần được tháo gỡ
Thật ra, vẫn còn một loại đất sạch dành riêng cho phát triển NOXH đã được tích lũy, hình thành từ nhiều năm qua, nhưng vì những hạn chế từ việc xây dựng chính sách và quản lý nhà nước, nên nó chưa được khai thác có hiệu quả, trừ đất NOXH gắn với khu công nghiệp. Đó là quỹ đất được hình thành từ các quy định trước, trong và sau Nghị định số 100/2015, tựu trung ấn định: Cơ quan thẩm quyền trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt các quy hoạch liên quan sử dụng đất, có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển NOXH; việc sử dụng đất phát triển NOXH phải phù hợp với các quy hoạch đã được phê duyệt; các dự án phát triển đô thị, nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích, phải dành 20% tổng diện tích đất ở, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, để làm quỹ đất xây dựng NOXH. Những quy định này thoạt nghe có vẻ chặt chẽ, song trong thực tế áp dụng, đã bộc lộ nhiều hạn chế:
Hạn chế về tư duy thể hiện ở chỗ: Ngay từ đầu, nguyên tắc xác định quỹ đất NOXH đã bị “đóng khung” trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt các quy hoạch liên quan sử dụng đất. Mà các quy hoạch liên quan sử dụng đất ở đây là gì? Là quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch cơ sở giáo dục đại học, dạy nghề… Theo tư duy này, tất cả các quy hoạch liên quan sử dụng đất, là quy hoạch chủ động, nền tảng, được mặc định, nhưng không bao gồm quy hoạch phát triển NOXH. Suy cho cùng, phát triển NOXH chỉ giống như thể loại “ăn theo” các quy hoạch nền tảng khác, cho dù đối tượng của NOXH là một cộng đồng “cá tính”, với ngưỡng định mức nhà ở, ngưỡng định mức sống và ngưỡng định mức hưởng thụ văn hóa tinh thần khá riêng biệt. Hơn nữa, đây còn là cộng đồng chiếm tới 70-80% nhu cầu nhà ở của cả xã hội. Nếu theo logic - lấy con người làm trung tâm, đáng nhẽ việc xây dựng quan điểm quy hoạch phải đi trước các bản vẽ. Dự án NOXH gắn với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp, được kết nối khoa học, được tính tới yếu tố cộng đồng gần gũi về tôn giáo, văn hóa, mức sống…, phải trở thành hạt nhân, động lực cho các quy hoạch khác. Nhưng tư duy chính sách ở đây lại theo chiều ngược lại? Một quy trình ngược, chính là nguyên nhân gây xung đột về văn hóa cộng đồng, về thụ hưởng tiện ích và gây thiếu hụt quỹ đất sạch chủ động dành cho phát triển NOXH.
Hạn chế về “quy chuẩn kép” thể hiện ở chỗ: Các dự án phát triển đô thị, nhà ở thương mại luôn được xem là môi trường đồng nhất để “trao gửi” quy hoạch phát triển NOXH. Nhưng, dự án NOXH là dự án thuộc hàng ưu đãi đặc biệt, khi đặt cùng môi trường với dự án thương mại không hưởng ưu đãi, nó sẽ thể hiện nhiều sự “cong vênh”. Thí dụ, Nghị định 100/2015 cho phép dự án NOXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so quy chuẩn xây dựng hiện hành, nó lập tức tạo ra “quy chuẩn kép” trong cùng một dự án (có bao gồm dự án NOXH). “Quy chuẩn kép” được áp dụng, liền tạo tình thế tiến thoái lưỡng nan: Nếu theo hướng phù hợp quy hoạch chung của dự án đô thị, dự án NOXH sẽ không đạt hệ số sử dụng đất tối đa (một yếu tố giảm chi phí và giá bán đặc biệt quan trọng của NOXH), dẫn đến triệt tiêu động lực đầu tư dự án NOXH; còn ngược lại, nếu bảo đảm hệ số sử dụng đất tối đa cho dự án NOXH, dự án đô thị sẽ bắt buộc phải hy sinh lợi ích pháp định của mình. Trừ trường hợp có tính toán riêng, chắc chắn không chủ đầu tư dự án đô thị nào chịu tự nguyện hy sinh như vậy cả. Đây là lý do khiến nhiều chủ đầu tư dự án đô thị không muốn “kiêm nhiệm” vai trò đầu tư dự án NOXH thành phần, để tự làm khó mình, nhưng họ cũng đồng thời không muốn “nhường” người khác làm chủ đầu tư dự án thành phần NOXH, để rồi mình bị làm khó. Thực tế đã xuất hiện nhiều tình huống trì hoãn, “xin cho”, như: Xin hoán đổi nghĩa vụ nộp đất sạch sang vị trí khác, sang dự án khác, hoặc xin quy đổi đất sạch thành căn hộ, hoặc xin quy đổi đất sạch thành tiền, thế nào cũng được, miễn là thoát khỏi tình thế giằng co khó chịu này. Những ý kiến mong mỏi ngập tràn hết văn bản kiến nghị này đến văn bản kiến nghị khác của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2022 cho thấy: Việc tạo ra tình thế áp dụng “quy chuẩn kép”, chính là một cách triệt tiêu động lực đầu tư vào NOXH, ngay cả trong trường hợp đã có sẵn nguồn quỹ đất sạch 20% dành riêng cho mục đích này.
Ngoài ra, còn một hạn chế không dễ nhận biết từ chính sách dành quỹ đất 20% để phát triển NOXH, đó là việc nó đã tạo ra sự tương phản trong cùng một môi trường sống. Sự tương phản sẽ xuất hiện một khi dự án đô thị lựa chọn đầu tư theo phân khúc cao cấp. Lúc đó, giữa một dự án phát triển đô thị cao cấp với một dự án thành phần chuyên biệt về phát triển NOXH sẽ xử lý mối quan hệ tương phản với nhau như thế nào? Làm sao để hạch toán đúng và đầy đủ các chi phí như giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ? Làm sao để phân tách rạch ròi các suất đầu tư lẫn mức độ thụ hưởng đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội? Rồi các cư dân của hai hình thái tương phản giàu-nghèo này sẽ hòa nhập vào môi trường sống cùng nhau ra sao? Chẳng hạn, những cư dân NOXH (nếu có) của các khu đô thị kiểu mẫu và đáng sống nổi tiếng như: Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng, Vạn Phúc City (TP Hồ Chí Minh); Time City, Royal City (Hà Nội)…, sẽ làm sao để có thể học tập, khám, chữa bệnh ở những trường học, bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế sang trọng và đẳng cấp của nội khu dự án, trong khi thu nhập của họ còn chưa đủ nộp thuế thu nhập?
Một cư dân của Dự án Vạn Phúc City đã liệt kê chi phí cơ bản nhất mỗi tháng của người trong độ tuổi đi học tại đây như sau: Ăn uống 10 triệu đồng, học trường song ngữ quốc tế 15 triệu đồng, phí quản lý 1,5 triệu đồng, điện + nước 1,5 triệu đồng. Mới cộng bốn khoản, chi phí cơ bản đã là 28 triệu đồng, chưa kể các chi phí y tế, vui chơi giải trí, hay chi phí khác. Với một người thuộc diện đối tượng NOXH, chỉ đạt mức thu nhập tối đa 11 triệu đồng/tháng, thử hỏi làm sao có thể hòa nhập vào “môi trường sang chảnh” đó? Rất may, các khu đô thị cao cấp nói trên đều chưa từng hoàn thành xây dựng một khu NOXH nào. Không hiểu bằng cách gì họ đã xử lý thành công mọi tình huống khó xử. Tuy nhiên, mối đe dọa xuất hiện tình huống tương phản vẫn đang từng ngày, từng giờ hiện hữu trong quy định pháp luật. Liệu có cần thiết duy trì một mối đe dọa thường trực như vậy hay không? Trong trường hợp này, một câu hỏi chắc cũng đủ để thay câu trả lời.
Như vậy, một khi chính sách có quá nhiều hạn chế, thì cần phải hướng tới sự thay đổi. Việc tạo ra quỹ đất sạch chủ động cho phát triển NOXH sẽ cần một hành lang pháp lý đủ mạnh, đủ tinh tế, nhưng cũng đủ đơn giản, minh bạch và dễ thực hiện. Vấn đề phát triển NOXH cần tuân thủ quy hoạch chung, nhưng cũng cần một quy hoạch độc lập để tăng tính chủ động và để quản lý tốt hơn, trong khi hết sức tránh tạo ra những tình thế áp dụng “quy chuẩn kép”, hay những tình huống gây tương phản. Vẫn còn nhớ, trong một cuộc tiếp xúc cử tri khi nói về vấn đề phát triển NOXH, đồng chí Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã phát biểu ý kiến: “Nếu cứ mỗi dự án 2ha trở lên dành ra 20% làm NOXH là rất bất cập, không thể có đô thị mới, đô thị đẹp được. Chúng tôi kiến nghị Chính phủ xây dựng NOXH trên địa bàn thành phố theo hướng các khu tập trung. Các dự án nhà ở thương mại ra thương mại, xã hội ra xã hội”.
(Còn nữa)
