Kỳ 2: Bài toán của hiện tại
Những biến số của bài toán nhà ở xã hội
Thực tế, sau 15 năm thực hiện Luật Nhà ở (từ năm 2006) theo Bộ Xây dựng cả nước mới hoàn thành 275 dự án NOXH, khoảng 147.000 căn hộ. Trung bình tốc độ phát triển mỗi năm tương ứng 18 dự án, số lượng khoảng 10.000 căn hộ, quy mô trung bình hơn 500 căn hộ mỗi dự án. Kết quả này cho thấy tốc độ phát triển NOXH đang vô cùng chậm chạp, trong khi quy mô các dự án lại vụn vặt, phân tán, chưa tạo được tiềm năng, dư địa cho những nhu cầu mãnh liệt trong tương lai.
Có thể lấy thí dụ trực tiếp tại thành phố lớn nhất và năng động nhất cả nước. TP Hồ Chí Minh hiện có 4,7 triệu lao động, trong đó 41% đang ở nhà thuê, 36% ở chung với gia đình, 17% có nhà ở tại thành phố. Tạm tính, chỉ một phần năm số lao động nói trên đủ điều kiện và có nhu cầu mua hoặc thuê NOXH, thì số căn hộ cần phát triển đã là xấp xỉ một triệu căn. Sau bấy nhiêu thời gian triển khai chủ trương phát triển NOXH, thành phố mới có 31 dự án hoàn thành, với 1,55 triệu m2 sàn, tương đương 18.800 căn hộ, tức mỗi năm chỉ hoàn thành hơn hai dự án, hơn 100 nghìn m2 sàn, hơn 1.000 căn hộ - kết quả so nhu cầu ước tính nói trên, chỉ đạt 1,9%.
Nếu lấy kết quả phát triển NOXH của cả nước “dồn” cho TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ đáp ứng nhu cầu cũng chỉ khiêm tốn ở mức 15%. Nếu cứ duy trì tốc độ phát triển này, không biết sẽ phải mất bao nhiêu năm mới đáp ứng đủ nhu cầu NOXH cho người dân(?). Trong khi đó, theo dự kiến đến năm 2030 TP Hồ Chí Minh sẽ phát triển khoảng 6,58 triệu m2 sàn NOXH, tương ứng 93.000 căn nhà. Riêng giai đoạn 2021-2025 thành phố sẽ phát triển 2,5 triệu m2 sàn.
Nhiều người không thích cách so sánh phi thống kê này, nhưng không thể phủ nhận nó đã chỉ ra, một cách tương đối, sự chênh lệch giữa nhu cầu NOXH và năng lực đáp ứng đang “xa cách” đến chừng nào(?!).
Chính sách phát triển NOXH chính thức bắt đầu từ khi có Luật Nhà ở 2006 và Nghị định số 90/2006. Từ đó đến nay, trải qua thêm mấy lần điều chỉnh, bao gồm sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2009, ban hành Luật Nhà ở mới năm 2014, cùng các nghị định số 71/2010, Nghị định số 100/2015, Nghị định số 49/2021 được ban hành. Tuy nhiên, tất cả các lần điều chỉnh chính sách đó vẫn chưa thể giải quyết rốt ráo những mâu thuẫn, ách tắc cơ bản của “câu chuyện dài kỳ” về NOXH. Có thể nói, nó đang mắc kẹt ở bốn “nút thắt” sau đây:
Thứ nhất, ước tính phát triển NOXH chiếm tỷ lệ 70-80% trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, song thực tế quy hoạch quỹ đất đai dành cho nó lại chỉ gói gọn trong phạm vi tỷ lệ 20-30% các dự án nhà ở thương mại. Chính sách dành 20% đất ở thuộc các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH đã vô tình phong bế một cách bị động và ỷ lại toàn bộ quy hoạch quỹ đất NOXH, trong khi đáng lẽ việc quy hoạch quỹ đất này phải được thực hiện rất bài bản và chủ động. Nó phải bảo đảm đi trước, nhạy bén so với tốc độ đô thị hóa, phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc chủ động trong quy hoạch, sẽ bảo đảm cho việc phát triển NOXH vốn dĩ vô cùng khó khăn trở nên thuận lợi hơn rất nhiều. Nó sẽ có tác dụng: 1/ Bảo đảm luôn có đủ quỹ đất dồi dào, chủ động phục vụ nhu cầu đầu tư xây dựng NOXH trong bất kỳ hoàn cảnh, thời gian nào; 2/ Bảo đảm quỹ đất NOXH có mức giá đầu vào dễ chịu nhất, làm cơ sở cho việc hạ thấp tối đa giá bán NOXH hình thành trong tương lai; 3/ Bảo đảm khu vực hiện diện NOXH sẽ là trung tâm kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, để cùng tạo nên một môi trường sống gần gũi về văn hóa, mức sống và nhu cầu thụ hưởng tiện ích xã hội. Những yếu tố này chính là nền tảng của chương trình phát triển NOXH, song đáng tiếc, việc thiếu chủ động quy hoạch đất đai dành cho phát triển NOXH đã dẫn đến kết quả chưa đạt như kỳ vọng trong suốt nhiều năm qua. Đây là mâu thuẫn gây đình trệ nhất của vấn đề phát triển NOXH.
Thứ hai, các dự án NOXH có lợi nhuận thấp, nhưng thời gian đầu tư và thủ tục đầu tư lại kéo dài, “nhiêu khê” hơn nhiều so các dự án nhà ở thương mại. Sự phức tạp và tốn kém này đã biến một loại hình dự án giàu ý nghĩa trong danh mục khuyến khích đầu tư, bỗng trở thành loại hình bị né tránh, ngần ngại đầu tư trong thực tiễn. Những thủ tục phức tạp hóa, làm cho chu kỳ dự án bị kéo giãn, khiến hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả sử dụng công trình và hiệu quả xã hội của dự án đều bị bào mòn, ảnh hưởng nghiêm trọng. Đây là mâu thuẫn gây hạn chế nhất của vấn đề phát triển NOXH.
Thứ ba, tài chính là nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển NOXH, nhưng đến nay chúng ta chưa chú trọng việc xây dựng, huy động nguồn lực quan trọng này theo cách có hệ thống. Việc hỗ trợ của Nhà nước đối với phát triển NOXH mới chủ yếu được thực hiện gián tiếp thông qua chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, khống chế biên lợi nhuận đầu tư NOXH, cấp một số khoản vay ưu đãi qua hệ thống ngân hàng chính sách dành cho những đối tượng đặc biệt. Dù có gói hỗ trợ tài chính lồng ghép dành cho đối tượng mua NOXH, nhưng việc tận dụng các cơ hội này cũng hạn chế, vì có quá ít nguồn cung NOXH trùng hợp với thời điểm phát hành chương trình vốn vay ưu đãi. Như vậy, ngoài những hỗ trợ mặc định từ Nhà nước, việc tạo ra các nguồn đầu tư, hỗ trợ tài chính trực tiếp, đa dạng, linh hoạt cho phát triển NOXH gần như chưa được lưu tâm. Muốn vươn khơi xa, nhưng không bố trí hậu cần đủ tốt, chính là mâu thuẫn cần khắc phục sớm của vấn đề phát triển NOXH.
Thứ tư, với thực trạng “cung” thấp hơn “cầu” hiện tại, các sản phẩm NOXH đang được phân phối như một dạng hàng hóa đặc biệt, gọi là phân phối có điều kiện. Đối tượng mua NOXH được xét duyệt chặt chẽ, được hưởng chênh lệch giá khá lớn do Nhà nước hỗ trợ. Từ đặc quyền này, dẫn đến NOXH bị khống chế nghiêm ngặt về điều kiện chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê. Chỉ sau 5 năm, từ khi trả hết tiền mua nhà và được cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), thì người mua mới được chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê. Trong trường hợp chuyển nhượng, phải nộp cho Nhà nước 50% tiền sử dụng đất phân bổ đối với căn hộ chung cư, 100% tiền sử dụng đất đối với nhà thấp tầng liền kề. Đây là các điều kiện ràng buộc để tránh cho NOXH bị đầu cơ, làm giá, trục lợi và phục vụ sai đối tượng. Tuy nhiên, đây cũng là ràng buộc nguy cơ làm đóng băng một lượng lớn tài sản, của cải xã hội trong suốt thời gian dài, làm tắc nghẽn lưu thông một mảng lớn hàng hóa thuộc thị trường bất động sản. Nếu để một nguồn lực to lớn như vậy bị kìm hãm, sẽ là mâu thuẫn gây lãng phí nhất của vấn đề phát triển NOXH.
Vì lẽ đó, chính sách phát triển NOXH muốn thật sự đi vào cuộc sống và tạo ra bước ngoặt mới, thì cần phải giải quyết tốt tất cả những mâu thuẫn nói trên. Điều chỉnh được bốn biến số của bài toán NOXH, nhiều khả năng chúng ta sẽ có trong tay “chiếc chìa khóa” mở ra tương lai tươi đẹp, giúp người dân đang khó khăn về nhà ở sẽ sớm được an cư.
Liệu có bị ách tắc?
Những giải pháp “mạnh tay” đã được Chính phủ đưa ra nhằm đẩy mạnh phát triển NOXH nhưng liệu có tháo gỡ được những khó khăn để thực hiện chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội? Chuyên gia quy hoạch đô thị Lê Cao Tuấn (nguyên cán bộ Bộ Xây dựng) cho rằng: “Nếu cứ để theo tình trạng này thì cả hai nguồn lực đều hỏng. Thứ nhất, nguồn lực về đất đai thì Bộ Xây dựng bỏ quỹ đất 20% trong các dự án để cho UBND các tỉnh tự giải quyết, trong đó vấn đề tự giải phóng mặt bằng tạo ra đất sạch là rất khó khăn mà đến năm 2025 cũng không có đất để làm NOXH. Thứ hai, nguồn lực tài chính thì gói 120 nghìn tỷ đồng không phải nguồn lực để phát triển NOXH vì chỉ hỗ trợ người mua nhà khoảng 2%, và như vậy với lãi suất hiện tại người mua nhà vẫn phải trả từ 8,5-8,7%, trong khi trước đây người mua nhà chỉ phải trả 4,8-5%/năm”.
Trên thực tế, thực hiện các dự án NOXH đang gặp rất nhiều khó khăn về giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, vướng vào quy hoạch. Ngay như tại TP Hồ Chí Minh, Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành là đơn vị đầu tư NOXH nổi tiếng trên địa bàn, nhưng như dân thành phố nói vui, là “nổi” đâu “vướng” đó. Hiện doanh nghiệp đang theo đuổi bốn dự án NOXH, gồm: Lê Thành An Lạc (phường An Lạc, quận Bình Tân) 930 căn hộ cho thuê; Lê Thành Tân Kiên (xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh) giai đoạn 1 và 2 tổng cộng 4.000 căn hộ để bán; Lê Thành Tân Tạo 2 (phường Tân Tạo, quận Bình Tân) 518 căn hộ để bán. Điểm vướng chủ đạo của bốn dự án đều liên quan thủ tục đất đai, quy hoạch.
Vì Lê Thành không có sẵn quỹ đất, nên để phát triển NOXH, doanh nghiệp phải tự tạo quỹ đất từ việc nhận chuyển nhượng dự án hoặc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, rồi “xin” điều chỉnh từng phần hoặc điều chỉnh toàn phần. Hiện ba phần tư số dự án của doanh nghiệp phải xin điều chỉnh ở mức độ khác nhau, nhưng đều do lỗi không phù hợp quy hoạch 1/2000, trong đó có dự án xin điều chỉnh hệ số sử dụng đất, được coi là cấp độ dễ nhất, có dự án xin điều chỉnh chức năng sử dụng đất, được coi là cấp độ khó nhất. Mỗi điều chỉnh, dễ hay khó, đều phải “kinh qua” các sở, ngành, quận, huyện liên quan, cứ mở - đóng hồ sơ là tiêu tốn một lượng thời gian đáng kể. Từ cấp dưới trình lên thành phố, phê hay không phê, cũng tốn kém không ít thời gian. Có những điều chỉnh phải ngược xuôi dài ngày, đi kèm công sức, còn bao gồm đáng kể chi phí nữa.
Cho nên, với cách làm “chân chất, giản đơn” và không bao gồm năng lực “đốt cháy thời gian” như của Lê Thành, để ra được quy hoạch 1/500 “phù hợp” quy hoạch 1/2000, đủ điều kiện xin cấp phép xây dựng, tính trung bình đã mất 3-4 năm. Chưa kể một hàng dài các thủ tục phải xử lý sau đó như: Xin cấp phép xây dựng, thủ tục huy động vốn, nhận hỗ trợ tài chính, thủ tục thi công, hoàn công… Thêm nữa, vì NOXH hưởng ưu đãi của Nhà nước, chủ đầu tư còn phải lo thêm: Phê duyệt giá bán, phê duyệt đối tượng mua, hoàn tất thủ tục miễn giảm thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất… Chúi đầu vào tầng tầng, lớp lớp các thủ tục, đến kết thúc dự án, bàn giao được nhà cho người mua, vào tên giấy chứng nhận, thông thường phải mất trên dưới 10 năm trời. Trong khi, một dự án NOXH chỉ cho phép khống chế biên lợi nhuận tối đa 10%. Như vậy, kéo dài 10 năm, thu 10% lợi nhuận, có phải là phép tính công bằng. Phép tính này, liệu có khuyến khích doanh nghiệp tái đầu tư mở rộng.
(Còn nữa)
