Kỳ 2: Cần bảng giá đất mới hợp lý, hài hòa lợi ích
Cần nhìn nhận một cách khách quan là bảng giá đất mới mà tỉnh Quảng Bình (cũ), nay là tỉnh Quảng Trị ban hành là sản phẩm được xây dựng công phu, trên cơ sở khảo sát thị trường, tham vấn các bên liên quan và bảo đảm nguyên tắc “hài hòa lợi ích” giữa Nhà nước-người dân-doanh nghiệp.
Một số ý kiến cho rằng, tỉnh nên đưa bảng giá đất tăng lên sát với giá thị trường để tăng thu ngân sách, giảm sự chênh lệch khi đấu giá đất. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc làm đó chỉ có lợi cho một số ít người có đất, dễ tạo cơ hội cho các đối tượng đầu cơ “lướt sóng” và góp phần đẩy chi phí đầu vào của nền kinh tế lên cao.
Trong bối cảnh chúng ta đang cần thu hút đầu tư, hỗ trợ khởi nghiệp, giảm áp lực gia tăng chi phí cho người dân thì một bảng giá đất vừa phải, ổn định và công khai minh bạch là điều kiện cần thiết để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh.
Mặt khác, nếu bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, giá cao thì các dự án khi đưa quỹ đất ra đấu giá sẽ thiếu kích thích, không thu hút người tham gia nữa. Khi đó sẽ làm đình trệ các hoạt động kinh tế, không huy động kịp thời nguồn thu tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước và người dân có nhu cầu thực sự về đất khi giao dịch cũng gặp khó khăn.
Theo kế hoạch từ các địa phương, đơn vị của tỉnh Quảng Bình (cũ), trong 6 tháng cuối năm 2025 sẽ có khoảng 35 dự án quỹ đất đủ điều kiện đưa ra đấu giá với hơn 3.300 lô đất, giá khởi điểm khoảng 3.600 tỷ đồng. Điều đó cho thấy nguồn cung không thiếu và thị trường hoàn toàn không có lý do gì để lo ngại “bong bóng” hay cạn kiệt nguồn cung.
Vấn đề là làm thế nào để các phiên đấu giá tiếp theo thu hút người dân có nhu cầu thật tham gia đấu giá thành công, tránh nạn đầu cơ hoặc thao túng giá.
Giống như thị trường hàng hóa khác, thị trường đất đai vận hành tốt khi có đủ thông tin, nguồn cung hợp lý, cơ chế đấu giá minh bạch và đặc biệt là vai trò định hướng của truyền thông. Trong bối cảnh hiện nay, chính quyền cần tiếp tục tăng cường tổ chức đấu giá thường xuyên hơn, đa dạng phân khúc hơn để “đưa hàng” ra thị trường, tạo sự ổn định, giảm áp lực về giá.
Đồng thời, phải mạnh tay với các đối tượng lợi dụng chính sách để tích trữ đất, thao túng giá, hoặc gây rối các phiên đấu giá. Chính quyền cần giữ ổn định bảng giá đất trong thời gian dài, không vì số ít lô đất tăng giá mà điều chỉnh ngay theo thị trường. Điều này sẽ ngăn chặn tình trạng các nhóm nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính dẫn dắt, lái thị trường và sử dụng công cụ điều hành của Nhà nước để hợp thức hóa giá đất theo ý đồ của họ.
Cùng với đó, truyền thông phải phản ánh trung thực, khách quan và cần phân tích chiều sâu hơn sự thật của vấn đề. Nếu thông tin sai có thể làm đổ vỡ niềm tin của nhân dân và cản trở nỗ lực điều tiết vĩ mô của Nhà nước.
Chính quyền tỉnh Quảng Trị (mới) cần chú trọng tăng cường các biện pháp phòng, chống đầu cơ đất đai, không để bất cứ tập thể, cá nhân nào có thể thao túng thị trường. Việc kiểm soát chặt chẽ thông tin quy hoạch, đấu giá công khai minh bạch và loại bỏ hiện tượng “quân xanh-quân đỏ” là các yếu tố cốt lõi để bảo đảm thị trường vận hành đúng hướng.
Trong thời gian tới, chính quyền 2 cấp cần mạnh dạn đề xuất, thực hiện các biện pháp mạnh mẽ hơn nữa như áp thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều thửa đất nhưng không sử dụng đúng mục đích; quy định thời gian phải xây dựng nhà ở sau khi trúng đấu giá; rà soát hoạt động chuyển nhượng nhanh (lướt sóng); minh bạch hóa dòng tiền tham gia đấu giá để tránh hiện tượng “rửa tiền” thông qua bất động sản.
Tất cả đó nhằm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ giữ đất để chờ tăng giá, làm méo mó thị trường và cản trở cơ hội tiếp cận đất đai của người dân có nhu cầu thật.
Mặt khác, cần phát triển các công cụ giám sát thị trường hiện đại, ứng dụng dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích các bất thường trong giao dịch đất đai, phát hiện sớm các dấu hiệu bong bóng, thao túng. Đây là xu hướng đang được nhiều quốc gia tiên tiến triển khai và chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi, áp dụng vào thực tiễn điều hành địa phương.
Theo chúng tôi, mục tiêu cuối cùng của chính sách đất đai không chỉ là tăng thu ngân sách mà là kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, nơi người dân có thể an cư, doanh nghiệp có thể mở rộng đầu tư sản xuất và xã hội được hưởng lợi từ sự phát triển ổn định.
Do đó, việc giữ bảng giá đất ở mức hợp lý, tổ chức đấu giá thường xuyên, quản lý dòng tiền và truyền thông đúng bản chất thị trường là những giải pháp căn cơ để phát triển nguồn lực đất đai và thị trường bất động sản lành mạnh, tạo ra nguồn lực bền vững để phát triển kinh tế-xã hội.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Trị Trần Phong cho rằng, sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản ở Quảng Bình (cũ) bắt đầu có sự chuyển động với những tín hiệu tốt hơn. Tỉnh đang chỉ đạo các ngành theo dõi, nắm bắt thị trường sâu sát để có sự quản lý chặt chẽ, tăng cường các biện pháp phòng, chống đầu cơ đất đai, không để thị trường bất động sản bị thao túng.
