Cần quy định rõ căn cứ pháp lý xác định thời hạn sử dụng chung cư

Các đại biểu Quốc hội kiến nghị cần quy định thống nhất, rõ ràng về niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn quyền sở hữu căn hộ chung cư. Qua đó, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, tránh cách hiểu khác nhau và nâng cao tính khả thi của các quy định trong thực tiễn.

Thứ Tư, ngày 19/08/2026 - 19:28

Các đại biểu thảo luận tại tổ. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Một trong những nội dung mới đáng chú ý tại dự thảo Luật nhận được nhiều sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội là bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn”. Theo đó, dự thảo Luật quy định chung cư có thời hạn là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ theo kết luận kiểm định chất lượng công trình.

Làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) nhấn mạnh, đối với mỗi người dân Việt Nam, căn hộ chung cư không chỉ là một tài sản mà còn là khoản tích lũy cả đời, là nơi an cư lâu dài và là tài sản để lại cho thế hệ mai sau. Trước đề xuất mới về khái niệm "chung cư có thời hạn" tại khoản 13 Điều 2 của dự thảo Luật, đại biểu cho rằng cần có sự phân biệt rạch ròi giữa khái niệm "thời hạn sử dụng chung cư" và "chung cư có thời hạn".

ndo_br_1787132816431-2120264468369963128-2120264468369963128-eb8b635192414b0cd1b843315a1df335.jpg — Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) phát biểu tại tổ. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Theo đại biểu, việc sử dụng cụm từ "chung cư có thời hạn" dễ gây hiểu lầm rằng người dân sẽ mất quyền sở hữu sau 50 hoặc 70 năm. Trong khi đó, bản chất của vấn đề phải nằm ở "thời hạn sử dụng" - vốn gắn liền với tuổi thọ và độ an toàn của công trình. Khi công trình hết niên hạn theo thiết kế, các cơ quan chức năng cần đánh giá lại chất lượng; nếu vẫn bảo đảm an toàn thì người dân vẫn có quyền tiếp tục sử dụng chứ không phải bị tước bỏ quyền sở hữu nhà ở.

Dẫn chứng từ Nghị quyết số 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, đại biểu Bích Hạnh nhắc lại quan điểm giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại và ưu tiên nhà chung cư. Đối với chung cư mới, thời hạn sử dụng cần gắn với niên hạn công trình và phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Điều này bao gồm cả quyền và nghĩa vụ tài chính khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ khi công trình xuống cấp, không còn an toàn

Từ những phân tích trên, đại biểu kiến nghị không đưa khái niệm "chung cư có thời hạn" vào dự thảo Luật bởi không cần thiết bởi đã có quy định về thời hạn sử dụng chung cư một cách rất rõ và khi hết thời hạn này thì quyền của người sở hữu căn hộ chung cư cũng được nêu rõ; tránh việc hiểu vận dụng không đúng, làm dư luận lo lắng cho người mua nhà chung cư.

Một trong những vấn đề trọng tâm được đại biểu Vũ Huy Khánh (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) nêu lên là sự thiếu rành mạch trong khái niệm thời hạn chung cư.

ndo_br_1787132816808-2120264468369963128-2120264468369963128-2794787513be6e6af534cc99ac861e95.jpg — Đại biểu Vũ Huy Khánh (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) phát biểu tại tổ. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Đại biểu phân tích, tại khoản 13 Điều 2 của dự thảo Luật đưa ra thuật ngữ “chung cư có thời hạn”, nhưng đến Điều 84 lại chuyển sang dùng cụm từ “thời hạn sử dụng”. Sự không nhất quán này dễ dẫn đến cách hiểu rằng người dân có thể mất quyền sở hữu tài sản sau một thời gian nhất định.

Theo đại biểu, thời hạn sử dụng nhà chung cư là vấn đề nhân dân rất quan tâm, đặc biệt là những người lao động, cán bộ công chức có thu nhập bình thường đang nỗ lực để sở hữu một căn hộ trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội biến động mạnh.

Dẫn thực tế tại Hà Nội, có những khu tập thể cũ được cơ quan nhà nước đánh giá cấp độ D (nguy hiểm cao nhất) nhưng người dân vẫn thấy ở "vô tư". Điều này cho thấy chỉ khi có kết luận kiểm định mới có thể kết luận chung cư hết hạn sử dụng. Do đó, việc xác định thời hạn dù theo hồ sơ hay thực tế đều phải gắn với kết luận kiểm định.

Đại biểu cũng chỉ rõ một “khoảng trống” pháp lý đáng ngại: Trong khi dự thảo Luật quy định về thời hạn sử dụng, thì tại Điều 85 về các trường hợp phá dỡ nhà ở lại chưa có quy định cụ thể cho nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng.

Hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa chấm dứt quyền sở hữu

Theo đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (Đoàn thành phố Cần Thơ), dự thảo Luật Nhà ở đã thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Đảng, tuy nhiên, cách thức quy định về vấn đề này còn ẩn chứa nhiều quy định chưa thực sự rõ ràng, ảnh hưởng đến quyền, lợi hợp pháp của người dân.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (Đoàn thành phố Cần Thơ) phát biểu tại tổ. (Ảnh: TL)

Dẫn quy định khoản 13 Điều 2 và khoản 4 Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở quy định về “chung cư có thời hạn”, theo đó quyền sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ. Quy định này chưa phân định rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ. Việc hết niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Theo các điều 158, 160, 163 và 237 của Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; được pháp luật bảo hộ và chỉ chấm dứt theo căn cứ luật định. Khi nhà chung cư bị phá dỡ, mặc dù vật kiến trúc cũ không còn, quyền tài sản của chủ sở hữu liên quan quyền sử dụng đất chung, phần sở hữu chung, giá trị còn lại của căn hộ, quyền được bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ xây dựng lại vẫn phải được bảo đảm.

Trong khi đó, đại biểu chỉ ra cụm từ “khi nhà chung cư phải phá dỡ” chưa xác định rõ quyền sở hữu chấm dứt từ thời điểm có kết luận kiểm định, có quyết định phá dỡ hay khi công trình bị phá dỡ trên thực tế; đồng thời chưa xử lý đầy đủ hậu quả đối với tài sản đang thế chấp, thừa kế hoặc bị kê biên.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị chỉnh lý lại khoản 1 Điều 84 theo hướng: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng trên cơ sở quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phải được thể hiện trong văn bản thông báo kết quả thẩm định, quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng. Trường hợp thiết kế xây dựng được điều chỉnh làm thay đổi thời hạn sử dụng thì phải xác định lại trong hồ sơ thiết kế điều chỉnh được thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Thu Hằng