Đoạn tuyến từ Ngã Tư Sở đến Cầu Giấy dài gần 4km, chạy trùng với đường Láng, là một trong những trục giao thông trọng yếu nhất của Thủ đô. Dự án được đề xuất mở rộng cả phần dưới thấp và trên cao, với mặt cắt ngang dự kiến hơn 50m, nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc thường xuyên.
Bên cạnh lợi ích giao thông, dự án cũng được kỳ vọng tăng trưởng giá trị bất động sản, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển đô thị ở các phường Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy. Tuy nhiên, những con số thực tế không phải lúc nào cũng phản ánh kỳ vọng.
Tại một con ngõ nhỏ trên đường Láng, bà Nguyễn Thị Lan (65 tuổi, sinh sống hơn 30 năm ở đây) vừa nhận được giấy mời họp đối thoại về thu hồi đất. Bà Lan cho biết: “Chúng tôi vui vì đường sắp rộng hơn, đỡ kẹt xe mỗi ngày. Nhưng giá đất tăng lên, còn đền bù thì lại theo bảng giá đất Nhà nước, thấp hơn so giá thị trường. Nhà tôi từng được chào bán 350 triệu đồng/m2 nhưng đền bù cao nhất chỉ khoảng 170 triệu đồng/m2”.
Đây là thực tế mà nhiều hộ dân khu vực này đang lo lắng, bởi giá chào bán ngoài thị trường có nơi lên tới 400 triệu đồng/m2 trong những tháng qua, đặc biệt ở vị trí mặt phố có kinh doanh sầm uất.
Theo bảng giá đất áp dụng từ đầu năm 2026, tuyến này thuộc khu vực có giá cao nhất tại Hà Nội, nhưng vẫn thấp hơn mức sàn thị trường đến gần 2-3 lần, điều khiến nhiều chủ nhà đất cảm thấy chưa được hưởng lợi từ cú tăng giá đầy kỳ vọng này.
Anh Đào Mạnh Hiếu, môi giới bất động sản khu vực Cầu Giấy đánh giá: “Giá nhà dọc tuyến này đã tăng mạnh trong vài năm gần đây. Khi có thông tin về dự án cải tạo, chắc chắn giá sẽ tăng thêm, đặc biệt là khu vực đường Nguyễn Khang”.
Anh Hiếu cho biết, nhiều nhà đầu tư chọn mua tích trữ đất từ trước thời điểm thông tin dự án, làm giá chào bán lên cao hơn nữa, khiến những người dân đã sinh sống ở đó lâu năm không hưởng được lợi thế nào đáng kể. Điều này tạo nên sự nghịch lý giữa giá thị trường và giá bồi thường chính thức.
Không chỉ các hộ dân sở hữu nhà đất, những người kinh doanh thuê mặt bằng dọc tuyến đường này cũng đứng trước bài toán đầy áp lực khi giá bất động sản được dự báo tăng theo tiến độ mở rộng đường Vành đai 2.
Với những hộ kinh doanh nhỏ lẻ, đặc biệt là nhóm đang phải trả chi phí thuê mặt bằng hằng tháng, biến động giá nhà đất cũng là một áp lực đáng lo ngại. Chị Thu Trang, chủ một cửa hàng thời trang ở gần nút Ngã Tư Sở, cho biết hợp đồng thuê của chị còn chưa đầy một năm nữa sẽ đến hạn nên chị có nhiều trăn trở. “Khi đường rộng hơn, người qua lại nhiều hơn chắc chắn việc kinh doanh sẽ thuận lợi hơn. Lượng khách vãng lai có thể tăng, cửa hàng dễ nhìn thấy hơn. Nhưng rõ ràng giá thuê sẽ tăng lên, đây là điều mà tôi lo lắng”, chị Trang bày tỏ.
Theo chị Trang, hiện mỗi tháng cửa hàng phải chi gần 25 triệu đồng tiền thuê mặt bằng, chưa kể chi phí điện, nước, nhân công và nhập hàng. “Nếu chủ nhà tăng thêm 5-7 triệu đồng sau khi dự án hoàn thành, tôi buộc phải cân nhắc giữa phương án hoặc tăng giá sản phẩm, hoặc chuyển địa điểm. Nhưng chuyển đi thì lại mất khách quen” chị phân tích.
Nỗi lo của chị Trang cũng là tâm trạng chung của nhiều hộ kinh doanh quanh khu vực. Một số chủ mặt bằng đã bắt đầu thăm dò giá thị trường, nghe ngóng môi giới để chuẩn bị điều chỉnh mức thuê trong chu kỳ hợp đồng mới. Điều này khiến người đi thuê rơi vào thế bị động. Họ không được hưởng lợi trực tiếp từ việc giá đất tăng, nhưng lại phải gánh chi phí tăng theo.
Thực tế, giá bất động sản tăng gần các dự án hạ tầng lớn là điều dễ thấy. Nhưng tăng giá chốt lời và tăng giá bồi thường thực tế cho dân lại là hai câu chuyện khác nhau, và không phải ai cũng là người được hưởng lợi.
Chính sự chênh lệch này đang tạo nên một khoảng trống lợi ích giữa các nhóm cư dân. Người có tiềm lực tài chính, mua đất từ sớm hoặc sở hữu nhiều bất động sản có thể chờ đợi giá tăng để chuyển nhượng sinh lời. Trong khi đó, những hộ dân sinh sống lâu năm, đặc biệt là các gia đình chỉ có một căn nhà duy nhất, nếu nằm trong diện thu hồi lại không có nhiều lựa chọn. Với các hộ kinh doanh thuê mặt bằng, viễn cảnh tương lai cũng nhiều ẩn số. Khi giá thuê tăng, thị trường có thể sàng lọc dần những cửa hàng nhỏ, thay thế bằng các chuỗi thương hiệu lớn có khả năng chi trả cao hơn. Điều này giúp diện mạo tuyến phố hiện đại, đồng bộ hơn, nhưng cũng đồng nghĩa với việc những mô hình kinh doanh gia đình truyền thống có nguy cơ thu hẹp.
