Kiến nghị mức thu hợp lý cho người nghèo
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho biết, đối tượng bị ảnh hưởng sâu rộng nhất khi áp dụng bảng giá đất mới là những hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức. Khi chuyển mục đích thì phần thuế phải đóng cho Nhà nước trong hạn mức đất ở sẽ áp dụng theo bảng giá đất mới. Ðối với phần diện tích ngoài hạn mức thì ảnh hưởng không đáng kể, vì theo Luật Ðất đai năm 2013, các trường hợp này được xác định giá thị trường.
Ông Thắng cho rằng, tác động này sẽ tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất. Bởi theo quy định tại Luật Ðất đai năm 2013, người thu hồi đất được bố trí tái định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường). Còn nay theo Luật Ðất đai năm 2024 thì sẽ tính theo Bảng giá đất. Thí dụ, những người dân bị thu hồi đất tại dự án vành đai 3 được bố trí tái định tại Ðường số 1 (thuộc Khu tái định cư Phước Thiện, thành phố Thủ Ðức) với giá tái định cư trong bảng giá đất mới là 51 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng sẽ được áp dụng cho những trường hợp người dân tại cùng khu vực khi chuyển mục đích sử dụng đất nhằm bảo đảm sự công bằng giữa nhóm đối tượng sử dụng đất.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc bảng giá đất mới ở các quận, huyện ngoại thành tăng cao (có nơi tăng 50 lần) sẽ gây áp lực tài chính cho những người nghèo, người thu nhập thấp muốn chuyển mục đích sử dụng đất.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho rằng, mức giá điều chỉnh tại giá đất mới là căn cứ trên cơ sở cập nhật giá đất bồi thường, giá đất tái định cư và giá đất giao dịch từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế trên địa bàn thành phố. Do đó, việc cập nhật Bảng giá đất điều chỉnh là phản ánh thực tế về giá đất tại tất cả quận, huyện, không phân biệt nội thành hay ngoại thành. Ðối với những người nghèo, chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính, Luật Ðất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp. Ngoài ra, còn có những chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NÐ-CP (ngày 30/7/2024) của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bên cạnh đó, để tránh xáo trộn đến đời sống của người dân, các sở, ngành của thành phố sẽ phối hợp, tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố kiến nghị Chính phủ xem xét, điều chỉnh mức thu, tỷ lệ thu cho phù hợp tình hình kinh tế-xã hội hiện nay.
Ðối với các hộ dân bị thiệt thòi về quyền lợi khi có đất nằm trong vùng quy hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp, tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố báo cáo các cơ quan Trung ương xem xét, chấp thuận ban hành chính sách phù hợp để người dân được bảo dảm quyền lợi.
Bảng giá mới không tác động đến giá bất động sản
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng đánh giá, bảng giá đất mới khi áp dụng sẽ mang lại nhiều thuận lợi. Giá bồi thường và giá đất tái định cư đều căn cứ vào bảng giá đất mới này. Giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, không còn mua bán nhà "hai giá", Nhà nước không bị thất thu ngân sách.
Trước lo ngại khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến giá nhà ở tăng cao, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố khẳng định, giá trong bảng giá điều chỉnh hiện nay được cập nhật từ giá giao dịch trên thị trường, thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai. Mặt khác, cơ quan tham mưu cũng cân chỉnh lại để đưa ra giá phù hợp cho nên không có chuyện làm tăng giá bất động sản trên thị trường, ngược lại giá phản ánh đúng giá giao dịch ở thành phố.
Bên cạnh đó, giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư chứ không phải xác định theo bảng giá đất. Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng...).
Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ðó là chưa kể, giá bất động sản được vận hành theo quy luật cung-cầu, do đó, giá bán sẽ do thị trường quyết định.
Ðể bảng giá đất mới nhận được sự đồng thuận của người dân, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập Hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng thẩm định sẽ xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ định giá đất cũng như việc tuân thủ nguyên tắc, áp dụng các phương pháp định giá do đơn vị xác định giá đất đề xuất... Hội đồng thẩm định cũng sẽ xem xét tính tác động của việc chuyển nhượng, cho thuê, lợi nhuận nhà đầu tư, chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự đối với trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư.
Trong hai tháng qua, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đã xây dựng bốn phương án và phân tích ưu, khuyết điểm để trình các cơ quan xem xét, đánh giá. Trong đó, đơn vị này ưu tiên phương án điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Ðất đai năm 2024 cho phù hợp tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Ðây là phương án đang được lấy ý kiến rộng rãi. Dự kiến, từ đầu năm 2026, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Ðất đai năm 2024.
