Với định hướng chiến lược từ chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cùng hàng loạt giải pháp đang được Thành phố Hồ Chí Minh triển khai, việc phát triển nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội an cư cho người lao động, qua đó góp phần bảo đảm các nguồn lực phục vụ mục tiêu phát triển bền vững của thành phố.
Chênh lệch quá lớn bài toán cung cầu
Là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh đang thu hút hàng triệu lao động từ các địa phương về làm việc. Tuy nhiên, tốc độ gia tăng dân số cơ học nhiều năm qua đã tạo áp lực rất lớn lên thị trường nhà ở. Theo ông Võ Khắc Thái, Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động thành phố, có khoảng 33.520 trường hợp công nhân, người lao động có nhu cầu tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, phần lớn công nhân vẫn phải sống trong các khu nhà trọ có diện tích nhỏ, điều kiện sinh hoạt hạn chế cũng như thiếu các thiết chế văn hóa phục vụ nhu cầu đời sống. Nếu không giải quyết căn cơ bài toán này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý, năng suất lao động, sự ổn định nguồn nhân lực và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp cũng như của thành phố.
Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Đến năm 2030, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố vào khoảng gần 1 triệu căn nhưng khả năng đáp ứng cao nhất chỉ khoảng 200.000 căn. Những hạn chế kéo dài nhiều năm nay về mặt chính sách là phân khúc nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp chưa được quan tâm đúng mức; nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu; quy hoạch quỹ đất chưa đồng bộ; nhiều dự án thiếu kết nối với hạ tầng thiết yếu và chưa gắn với khu vực tập trung đông người lao động. Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn thiên về sở hữu, còn nhu cầu thuê nhà với giá phù hợp người lao động lại rất lớn.
Dù nhu cầu rất lớn, nhưng phát triển nhà ở cho thuê vẫn đối mặt nhiều khó khăn. Ông Khải Quốc Bình, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Thành phố đang quản lý hơn 13.600 căn hộ, phòng cho thuê và khoảng 41.000 chỗ ở sinh viên. Tỷ lệ khai thác gần như tuyệt đối, cho thấy nhu cầu thực tế rất lớn và cấp thiết. Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất hiện nay là bài toán tài chính. Theo ông Bình, các dự án nhà ở cho thuê thường có thời gian thu hồi vốn rất dài từ 20-30 năm. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải tiếp cận nguồn vốn thương mại với lãi suất cao và chưa có gói tín dụng ưu đãi riêng dành cho phân khúc này. Ngoài ra, các cơ chế ưu đãi về thuế, đất đai, hỗ trợ đầu tư hạ tầng còn hạn chế. Quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở cho thuê gần các khu công nghiệp, khu vực tập trung việc làm còn thiếu. Nhiều quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng hiệu quả nhưng việc chuyển đổi công năng vẫn gặp vướng mắc về pháp lý.
Gỡ nút thắt về vốn, đất đai và cơ chế
Để tháo gỡ chính sách, HoREA đã đề xuất hàng loạt cơ chế nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Cụ thể, cần áp dụng cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội đối với các dự án nhà cho thuê. Hiệp hội cũng đề xuất miễn tiền sử dụng đất, thuê đất đối với đất doanh nghiệp tự tạo lập để thực hiện dự án trong suốt vòng đời dự án; cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tạo lập quỹ đất. Các dự án nhà ở cho thuê nên được hưởng ưu đãi thuế tương tự nhà ở xã hội, chỉ áp dụng 30% mức thuế suất VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Về tài chính, cần có chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc triển khai nhà cho thuê là rất cấp thiết nên cần có “luồng xanh” riêng cho thủ tục đầu tư các dự án dạng này nhằm rút ngắn thời gian triển khai đầu tư.
Thời gian qua, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang cho thấy quyết tâm trong triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê theo đúng định hướng của Trung ương. Sở Xây dựng đang tiếp tục rà soát toàn bộ quỹ đất công, quỹ đất do Nhà nước quản lý để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, quỹ nhà tái định cư sử dụng chưa hiệu quả sẽ được nghiên cứu chuyển đổi sang mục đích cho thuê. Về tài chính, thành phố dự tính nâng mức vay được hỗ trợ lãi suất từ 200 đến 300 tỷ đồng cho mỗi dự án với thời gian hỗ trợ trong vòng bảy năm. Song song đó là nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm huy động nguồn lực xã hội hóa lâu dài cho lĩnh vực này. Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hướng rút ngắn tối đa thời gian xử lý hồ sơ đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Tại hội nghị xúc tiến đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị thành phố đưa nội dung phát triển nhà ở cho thuê vào các cơ chế đặc thù đang trình Quốc hội; dành quỹ đất phù hợp cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê; đồng thời rà soát quỹ nhà đất công, nhà tái định cư bỏ trống để chuyển đổi sang mục đích cho thuê, tránh lãng phí nguồn lực.
Hưởng ứng công tác thực hiện chính sách này, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Nguyễn Văn Được cho biết: Việc ngày càng có nhiều doanh nghiệp đăng ký tham gia được xem là tín hiệu tích cực để thành phố đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình. Lãnh đạo thành phố khẳng định sẽ tạo điều kiện cao nhất về thủ tục, đồng thời điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp đối với quỹ đất để phát triển quỹ nhà ở phục vụ người lao động.
Khi tư duy trong chính sách nhà ở thay đổi từ bán sang cho thuê trở thành cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững, người lao động đang kỳ vọng bài toán an cư sẽ có lời giải hiệu quả nhất, góp phần ổn định nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo nền tảng phát triển bền vững cho thành phố những năm tới.
