Thị trường “đóng băng sâu”
Theo tờ Business Insider, trong các năm 2020 và 2021, khi lãi suất vay thế chấp gần mức thấp kỷ lục, số người có nhu cầu mua nhà tại Mỹ tăng mạnh. Trong năm 2021, trung bình một người môi giới thực hiện thành công 12 giao dịch, tăng so con số 10 giao dịch vào năm 2020. Doanh số bán hàng trung bình của họ khoảng 2,6 triệu USD, cao hơn khoảng 24% so năm trước.
Kể từ khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) bắt đầu tăng lãi suất để giảm lạm phát vào đầu năm 2022 đến nay, tình hình đã đảo ngược. Thông thường, mùa xuân là mùa cao điểm giao dịch mua bán nhà ở Mỹ song trong những tháng đầu năm 2023, thị trường này rơi vào tình trạng “đóng băng sâu” do số lượng nhà bán ra thấp, dù nhu cầu vẫn khá cao. Theo thống kê của Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ, số người môi giới bất động sản thậm chí nhiều gấp đôi so số lượng nhà được rao bán trong tháng 3.
Trong bối cảnh lãi suất tăng đáng kể, nhiều người Mỹ muốn đổi nhà nhưng lại không thể vì khoản tiền chênh lệch phải trả khá cao khi lãi suất tăng. Theo tính toán, lãi suất trung bình của các khoản vay thế chấp trong thời hạn 30 năm hiện đã tăng lên khoảng 6%, tức hơn gấp đôi so cùng kỳ năm 2021. Kết quả một cuộc khảo sát do Realtor.com thực hiện gần đây cho thấy, có tới ba phần tư người ở Mỹ được hỏi nói rằng, họ cảm thấy “bị kẹt” trong ngôi nhà đang ở vì mức lãi suất vay thế chấp quá cao. Hơn 50% những người được hỏi nói rằng, họ định đợi đến khi lãi suất giảm mới tính đến việc bán nhà và mua nhà mới. Theo Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ, doanh số bán nhà tại nước này trong tháng 3 đã giảm 22% so cùng kỳ năm 2022.
“Chúng tôi đang ở trong tình trạng bế tắc thật sự. Sẽ phải mất nhiều thời gian để tình trạng cung cầu trở lại bình thường”, chuyên gia kinh tế doanh nghiệp Robert Frick nhận định. Một dự báo của Công ty kiểm toán KPMG LLP về thị trường nhà đất Mỹ cho thấy, trong năm 2023, doanh số thị trường nhà đất tại Mỹ sẽ giảm khoảng 23% so năm 2022 - mức giảm mạnh nhất kể từ năm 2007.
Kết quả khảo sát của Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank (Mỹ) trong quý I/2023, giá bất động sản cao cấp trên toàn thế giới đã ghi nhận sự sụt giảm lần đầu kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009. Trong đó, chỉ số giá nhà tại 46 thành phố lớn giảm 0,4% so cùng kỳ năm 2022. Thị trường nhà đất tại New Zealand đã giảm mạnh nhất, với giá nhà ở cao cấp tại các thành phố Wellington, Auckland và Christchurch đều giảm ở mức hai con số.
Một số thành phố lớn như San Francisco, New York, Los Angeles (Mỹ) hay Vancouver (Canada) cũng ghi nhận mức sụt giảm tương tự. Ông Liam Bailey, Trưởng bộ phận nghiên cứu toàn cầu tại Knight Frank cho rằng, việc giá nhà tại các thành phố trên giảm chủ yếu do lãi suất cho vay thời gian gần đây bị đẩy lên cao trong bối cảnh chính sách tiền tệ toàn cầu được thắt chặt.
Ông David Miles, nhà kinh tế cấp cao tại Văn phòng Trách nhiệm ngân sách Anh cho rằng, kỷ nguyên giá nhà tăng “khủng” ở Anh có thể sắp kết thúc. Lý giải về điều này, ông Miles chỉ rõ: Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, số người ở Anh làm việc tại nhà ngày càng tăng. Tỷ lệ thuận với đó là số người chọn về sinh sống ở những nơi có giá nhà phù hợp. Thêm vào đó, tốc độ tăng trưởng dân số chậm đi và việc kết thúc của kỷ nguyên lãi suất thấp kỷ lục cũng góp phần định hình thị trường nhà đất ở Anh trong những thập kỷ tới.
 |
Một ngôi nhà ở thành phố Miami, bang Florida, Mỹ được treo biển rao bán. Ảnh: CNBC |
Lo ngại từ bất động sản thương mại
Ở nhiều nước trên thế giới, phân khúc bất động sản thương mại đang là mối lo ngại. Tại Mỹ, tình trạng các văn phòng bị bỏ trống hoặc ít được sử dụng xuất hiện nhan nhản ở các thành phố, từ Dallas, Minneapolis tới New York hay Los Angeles. Trong lúc mô hình làm việc kết hợp từ xa vẫn đang phổ biến, dữ liệu từ nhà cung cấp dịch vụ bảo mật Kastle cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các văn phòng tại Mỹ hiện chưa bằng một nửa mức của tháng 3/2020, ảnh hưởng đáng kể đến mức giá cho thuê.
Ở châu Âu, Reuters dẫn báo cáo về tình hình kinh doanh bất động sản được Công ty tư vấn tài chính MSCI của Mỹ công bố cuối tháng 4 vừa qua cho hay, đầu tư bất động sản thương mại trong quý I/2023 đã giảm xuống mức thấp nhất trong 11 năm. Số lượng văn phòng được bán ra cùng kỳ giảm xuống mức thấp kỷ lục trong khi số lượng giao dịch ở mức thấp nhất trong 13 năm. Tổng giá trị các giao dịch được thực hiện là khoảng 11,94 tỷ USD.
Theo các nhà phân tích, lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng nhất định đến thị trường vì các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thương mại thường phụ thuộc khá nhiều vào những khoản vay từ ngân hàng. Sau tình trạng hỗn loạn do một số ngân hàng ở Mỹ sụp đổ vào tháng 3 vừa qua, những tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng cũng đã được thắt chặt hơn.
Trong khi đó, số liệu do nhà cung cấp dữ liệu Green Street cung cấp cho thấy, giá bất động sản thương mại tại Mỹ trong tháng 3 đã giảm 15% so mức đỉnh. Ông Rich Hill, người đứng đầu bộ phận chiến lược bất động sản tại Công ty Cohen & Steers cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế Mỹ tăng trưởng chậm lại, giá bất động sản thương mại ở nước này có thể giảm khoảng 20% đến 25% trong năm 2023. Đối với các tòa nhà văn phòng, mức giảm có thể lên tới 30%. Thị trường bất động sản thương mại của Mỹ trị giá tới 20.000 tỷ USD.
Các ngân hàng được xem là bên cung cấp một phần lớn các khoản vay bất động sản thương mại. Một ước tính của Goldman Sachs cho rằng, khoảng 55% các khoản vay vào lĩnh vực bất động sản văn phòng của Mỹ là từ các ngân hàng. Điển hình, Ngân hàng Signature của Mỹ bị sụp đổ vào tháng 3 vừa qua là ngân hàng cho vay bất động sản thương mại lớn thứ 10 tại Mỹ, với danh sách khách hàng bao gồm hàng loạt các công ty xây dựng, công ty quản lý cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê…
Chính vì vậy, xu hướng giảm giá bất động sản thương mại hiện nay được cho là có thể ảnh hưởng tới tình hình hoạt động của các ngân hàng và làm gia tăng mối lo ngại về các hiệu ứng dây chuyền có hại. Một thống kê do kênh CNN dẫn lại cho hay, khoảng 270 tỷ USD cho vay bất động sản thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ đáo hạn vào năm 2023. Một phần ba trong số này nằm ở các tòa nhà văn phòng. Các nhà phân tích của Công ty Morgan Stanley cho rằng, rủi ro tái cấp là vấn đề hàng đầu đối với các chủ sở hữu bất động sản thương mại.
Nhấn mạnh về tình trạng chậm thanh toán các khoản vay thế chấp văn phòng thương mại đang tăng lên, ông Matt Anderson, Giám đốc điều hành tại Công ty cung cấp dữ liệu về bất động sản thương mại Trepp cho biết, một số vụ vỡ nợ nghiêm trọng đã được ghi nhận. Điển hình là hồi đầu năm, một công ty quản lý bảy tòa nhà văn phòng ở các thành phố San Francisco, New York, Boston và Jersey đã vỡ nợ tới gần hai tỷ USD.
Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cho hay, một số ngân hàng lớn nhất ở Mỹ đã coi bất động sản thương mại là một lĩnh vực đáng lo ngại. Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và Ngân hàng Trung ương Anh (BoE) cũng đã phát đi cảnh báo về những rủi ro liên quan triển vọng xấu đi của phân khúc bất động sản này. Tuy nhiên, khi được hỏi về nguy cơ tác động bất lợi từ bất động sản thương mại, Chủ tịch FED Jerome Powell hồi tháng 3 khẳng định, các ngân hàng vẫn “mạnh mẽ” và “phục hồi nhanh chóng”.
Trong khi đó, dù dự báo các khoản cho vay vào lĩnh vực bất động sản văn phòng sẽ không trở thành vấn đề rắc rối đối với tất cả các ngân hàng nhưng ông Michael Reynolds, Phó Chủ tịch chiến lược đầu tư tại Công ty chuyên về quản lý tài sản Glenmede nhận định, “một vài” ngân hàng có thể sẽ lâm vào thế khó vì hoạt động cho vay này.
