Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ để đón chu kỳ tăng trưởng mới, không chỉ “sửa sai” cho quá khứ mà còn đón chờ môi trường pháp lý mới đang được đặt nhiều kỳ vọng.
Những hạt sạn còn sót lại
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu vắng nguồn cung, trong khi lực cầu còn khá lớn, các kênh đầu tư khác vẫn nhiều biến động, những dự án mở bán trong giai đoạn này đều thu hút được sự chú ý của giới đầu tư, đặc biệt là những người có sẵn dòng tiền nhàn rỗi.
Số liệu thống kê mới nhất của batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ lệ chuyển đổi từ xem dự án sang mua căn hộ của các nhà đầu tư tăng cao, có dự án đạt tới 90%. Lợi dụng xu thế này, nhiều chủ đầu tư có dự án nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng đã tìm cách “lách luật” để bán hàng.
Đơn cử như trong những ngày đầu tháng 5 vừa qua, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có quyết định xử phạt 900 triệu đồng đối với Công ty CP Gamuda Land về việc ký hợp đồng mua bán căn hộ tại chung cư A5, Khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng (tên thương mại Celadon City, quận Tân Phú) khi chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mở bán. Đồng thời bắt buộc hoàn lại cho khách hàng phần vốn huy động không đúng quy định.
Có hành vi tương tự, Công ty CP Bất động sản Khải Thịnh cũng bị UBND Thành phố Hồ Chí Minh phạt 500 triệu đồng. Cụ thể, công ty đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Tân Phú, quận 7) khi chưa được cơ quan quản lý có văn bản đồng ý bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Cũng trong thời gian này, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có thông báo về việc, trên địa bàn tỉnh không ít các chủ đầu tư, công ty phát triển dự án, đơn vị môi giới tổ chức mua bán huy động vốn cho dự án dưới các hình thức như “phiếu yêu cầu quyền ưu tiên, phiếu đặt cọc, phiếu đăng ký nguyện vọng…”.
Hay như hồi tháng 3/2024, Dự án Lumi Hà Nội do CapitaLand làm chủ đầu tư cũng gây xôn xao thị trường bất động sản khi tổ chức lễ khởi công, giới thiệu rầm rộ. Song song với đó là các sàn thực hiện việc chào bán, thu tiền đặt chỗ của khách hàng. Điều đáng nói là dự án chưa được Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận đủ điều kiện mở bán, vẫn trong quá trình đóng cọc làm móng, xây nhà điều hành.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thu tiền của khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là hình thức huy động vốn sai quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nếu dự án không hoàn chỉnh hoặc “gãy” giữa chừng.
Trong quá khứ, đã có không ít người rơi vào cảnh “khóc dở, mếu dở” khi mạnh dạn xuống tiền vào những dự án chưa đủ điều kiện bán, phải chạy vạy khắp nơi tìm cách giải quyết. Điển hình, nhiều khách hàng đã phải dang dở giấc mơ an cư khi mua căn hộ dự án West Intela và High Intela của LDG Group.
Những năm 2017, 2018, bộ đôi dự án này được quảng cáo rầm rộ, nhiều người đã thực hiện ký thỏa thuận đặt cọc chủ đầu tư hàng chục % giá trị căn hộ. Tuy nhiên, đến nay, 2 dự án vẫn đang “đắp chiếu” và không rõ ngày hoàn thành.
Hồi phục niềm tin từ chính sách
Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, thị trường bất động sản luôn phát triển dưới sự “mù mờ” về pháp lý. Do đó, sự cải thiện về mặt pháp lý sẽ giúp xây dựng sự khác biệt cho câu chuyện tăng trưởng thị trường trong dài hạn.
Theo bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, trước đây, chưa cần biết dự án đã đầy đủ pháp lý hay không, doanh nghiệp vẫn vô tư thu tiền của khách hàng và “quên” đi nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đẩy giá sản phẩm lên, để hợp thức hóa tiền đã rút từ ngân hàng, kéo theo hệ lụy là các đơn vị định giá bây giờ không có cơ sở để định giá. Do vậy, việc chấn chỉnh tình trạng bán nhà trên giấy rất cần thiết.
Mới đây, Quốc hội cho biết đã chính thức xem xét để quyết định cho Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến (1/1/2025).
Hầu hết ý kiến của các chuyên gia đều cho rằng, các luật mới sẽ giúp thị trường khơi thông nhiều vướng mắc, minh bạch hóa các hoạt động kinh doanh, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án nhà ở, tăng nguồn cung.
Liên quan đến tình trạng “bán lúa non” dự án trong nhiều năm qua, tại một tọa đàm về thị trường bất động sản mới đây, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP
Hồ Chí Minh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi công trình đã có đủ các điều kiện bán hàng. Trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.
Ông Khiết nhận định: “Quy định này sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng chỉ mới phát triển dự án đã nhận đặt chỗ, đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết”.
Bên cạnh đó, luật mới còn ràng buộc chủ đầu tư nhiều điều kiện, trong đó có điều kiện “chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước trước khi đưa vào kinh doanh.
Đối với quy định bảo lãnh của ngân hàng với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông Khiết cho hay, luật mới vẫn yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua... phải được ngân hàng cấp bảo lãnh. Tuy nhiên, khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh khi ký hợp đồng mua bán.
Đồng quan điểm, luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, tỷ lệ tranh chấp liên quan đến bất động sản luôn ở mức cao, phổ biến là tranh chấp mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh; tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp tác kinh doanh bất động sản.
Theo đó, luật mới đã quy định chặt chẽ hơn việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh và bổ sung các hành vi bị cấm sẽ giúp hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như nhiều năm qua. Đồng thời, việc chuyển nhượng dự án được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn cũng hạn chế được rủi ro, mâu thuẫn phát sinh.
