Giải ngân chậm vì nguồn cung thiếu, lãi suất cao
Theo Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023, phấn đấu đến năm 2030 cả nước có khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2026-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Tuy nhiên, việc triển khai Đề án đang diễn ra khá chậm. Phát biểu ý kiến tại buổi họp báo thường kỳ quý II/2023 của Bộ Xây dựng chiều 13/6, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đối với kế hoạch giai đoạn 2021-2025 của Đề án, tính đến ngày 18/5/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn, cụ thể:
Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: Đã hoàn thành đầu tư xây dựng bảy dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.
Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ. Đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ.
Như vậy là đã đi được một nửa chặng đường của giai đoạn 2021-2025 nhưng tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành mới đạt 82 dự án, tương đương 39.032 căn; còn cách khá xa mục tiêu của cả giai đoạn là 428.000 căn.
Theo Đề án này, Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu cho TP Hồ Chí Minh đến năm 2030 hoàn thành 69.700 căn nhà ở xã hội; trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành 26.200 căn; giai đoạn 2026-2030 hoàn thành khoảng 43.500 căn.
Tuy nhiên, Báo cáo kết quả thực hiện Nghị quyết của Hội đồng nhân dân TP Hồ Chí Minh về Chương trình Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, từ năm 2021 đến hết quý I/2023, trên địa bàn thành phố chỉ có một dự án nhà ở xã hội đô thị với quy mô 260 căn được hoàn thành và đưa vào sử dụng; sáu dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với 4.077 căn; một dự án nhà lưu trú công nhân 1.040 căn đang thi công. Như vậy cũng còn cách rất xa mục tiêu phải hoàn thành.
Đối với gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng (là một hạng mục của Đề án một triệu nhà ở xã hội), thời gian qua dư luận và báo chí cho rằng, đang triển khai chậm do thiếu dự án để cho vay. Về vấn đề này, lãnh đạo Cục Nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, hiện có khoảng 100 dự án đã được cấp phép xây dựng, tuy nhiên các địa phương đang trong quá trình tổng hợp, công bố thông tin; các dự án còn lại hầu hết đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư.
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhiều dự án đang triển khai tại đây vẫn chờ được gỡ vướng pháp lý, nhất là vấn đề điều chỉnh quy hoạch. Đơn vị này lo ngại rằng, nếu không quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân, thì rất khó có dự án đủ điều kiện để hấp thụ gói 120.000 tỷ đồng.
Chia sẻ với báo chí, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, ngay sau khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai, Ngân hàng BIDV đã tiếp cận và đề cập việc cho vay vốn đối với Dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên (xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh) của Công ty Lê Thành, song doanh nghiệp bị vướng thủ tục pháp lý nên không đủ điều kiện tiếp cận khoản vay.
Vướng mắc của dự án là chưa được điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 để được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần. Tuy vậy, đã hơn bốn năm mà dự án vẫn chưa được phê duyệt. “Nếu không tháo gỡ được vấn đề này, doanh nghiệp rất khó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội theo kế hoạch”, ông Nghĩa nói.
Trong đơn kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (của gói 120.000 tỷ đồng) là khá phù hợp, vì hiện nay, lãi suất của các gói vay khác rất cao, khoảng 12-13%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (những người có thu nhập thấp), thì lại quá cao.
Theo tính toán của HoREA, thí dụ với căn nhà ở xã hội có giá một tỷ đồng, thanh toán trước 20% (200 triệu đồng) và được vay 80% còn lại (800 triệu đồng) với lãi suất 8,2%/năm, thì trong năm đầu tiên, người vay phải trả lãi bình quân hơn 5,4 triệu đồng/tháng, chưa kể còn phải trả một phần nợ gốc. Ngoài ra, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, khiến người vay cảm thấy bấp bênh.
Tại phiên thảo luận về kinh tế - xã hội của Quốc hội sáng 1/6 (trong khuôn khổ kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV diễn ra từ ngày 22/5 đến 23/6/2023), Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cũng thừa nhận tiến độ giải ngân của gói 120.000 tỷ đồng bị chậm. Bà Hồng nói rằng, trong triển khai gói này có một vấn đề là ai cũng có nhu cầu nhà ở nhưng không phải ai cũng có nhu cầu vay tiền mua nhà, do đó cần có thêm giải pháp.
 |
Nhiều dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đang được triển khai. Ảnh: NAM ANH |
Khuyến nghị giải pháp
Trên thực tế, các chương trình cho vay ưu đãi liên quan đến nhà ở xã hội đã triển khai trước đó cũng đều gặp tình trạng giải ngân chậm. Thí dụ như gói tín dụng 15.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ và gói hỗ trợ giảm lãi suất 2% cho doanh nghiệp vay xây nhà cho công nhân trong gói 40.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội. Trong đó, gói 40.000 tỷ đồng sau hai năm triển khai chỉ giải ngân được chưa đến 1% và đang được cân nhắc chuyển nguồn.
Về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất giải pháp trước mắt là cho phép các doanh nghiệp làm nhà xã hội đã vay thương mại trước đó được chuyển đổi sang gói 120.000 tỷ đồng. Trong dài hạn, cơ quan quản lý nhà nước phải giải quyết nhanh thủ tục hành chính, gỡ vướng pháp lý và sớm duyệt cấp phép cho dự án nhà ở xã hội.
Khi đề cập các giải pháp đẩy nhanh chi gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội tại kỳ họp này có nội dung đề xuất mở rộng quy định cho phép doanh nghiệp mua nhà xã hội với lãi suất ưu đãi rồi bố trí nhà ở cho công nhân. “Hy vọng dư nợ tín dụng gói 120.000 tỷ đồng sẽ tăng thêm”, bà Hồng nói.
Trao đổi ý kiến với phóng viên, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng, mức lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng (8,7%/năm đối với doanh nghiệp xây nhà và 8,2%/năm đối với người mua nhà, áp dụng mỗi chu kỳ sáu tháng, sau đó điều chỉnh nhưng luôn thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thị trường) vẫn còn là cao, tuy nhiên đã là sự cố gắng lớn của bốn ngân hàng thương mại Nhà nước vì đây đều là nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng.
Trong tương lai, TS Cấn Văn Lực cho rằng, dư địa giảm lãi suất của gói này vẫn còn, phụ thuộc vào tình hình lãi suất thế giới và các biện pháp ổn định kinh tế vĩ mô trong nước, các biện pháp tiết giảm chi phí của ngân hàng... Ngoài ra, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nói chung và gói 120.000 tỷ đồng nói riêng bằng cách hạ lãi suất, ông Lực đề xuất có một quỹ phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước thành lập và quản lý, huy động từ các nguồn lực khác nhau trong và ngoài nước.
