Xác định giá đất đền bù theo nguyên tắc thị trường

Tại Hội nghị trực tuyến phản biện xã hội đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), do Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức sáng 15/9, tại Hà Nội, nhiều đại biểu nhấn mạnh quan điểm: việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là rất quan trọng và cần coi quy định này không phải là thủ tục, biện pháp hành chính mà là công cụ điều tiết thị trường.

Thứ Năm, ngày 15/09/2022 - 14:58

Hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Các ý kiến góp ý, phản biện cho rằng: cần hoàn thiện các bước trong quá trình thu hồi đất trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc công khai, dân chủ, khoa học, chặt chẽ và công bằng; quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng.

Bên cạnh đó, khi thống nhất quy định về nội dung thông báo thu hồi đất tại Luật Đất đai: cần bổ sung cả nội dung giao nhiệm vụ lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm sự thống nhất với Luật Đất đai để người dân biết cụ thể nhiệm vụ của từng chủ thể, thuận lợi cho việc giám sát của nhân dân và trách nhiệm cung cấp thông tin, giải đáp thắc mắc cho người dân.

Quy định chi tiết, cụ thể về lấy ý kiến và phản hồi ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Xây dựng nguyên tắc “chi trả 1 lần và trả đủ số tiền theo quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”...

Cần bỏ khung giá đất

Các ý kiến cho rằng: Nghị quyết 18-NQ/TW đã ghi nhận nhiều luận điểm chỉ đạo mới quan trọng về yêu cầu tăng tính thị trường, minh bạch và hiệu quả trong quản lý nhà nước đối với đất đai, mà khi được thể chế hóa và triển khai trên thực tế sẽ được kỳ vọng mang lại tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới.

Những điểm nhấn nổi bật là: bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ và bỏ hoang đất; đề cao yêu cầu bảo vệ lợi ích người dân;tăng cường tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

Theo một số đại biểu, trước Luật Đất đai 2013, cứ 5 năm điều chỉnh khung giá đất 1 lần, nhưng thực tế dự án nào cũng phải định giá đất 2 lần, cấp chuyên viên 1 lần, cấp lãnh đạo 1 lần.

Hiện dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là: quy định làm sao đây không phải là thủ tục, biện pháp hành chính mà là công cụ điều tiết thị trường? Cần xây dựng phương pháp khoa học, khách quan, thực hiện công khai, minh bạch có kiểm soát, phòng, chống thao túng về giá; kiểm soát quyền lực và phòng, chống tham nhũng, tiêu cực.

Vì vậy, dự thảo Luật cần làm rõ hơn một số nội dung: phải xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 130 quy định Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường... Việc quy định sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp.

Cùng với đó, quy định về giá đất trong Luật là rất quan trọng, nhưng mục 2 Giá đất chỉ có 5 điều từ điều 129 đến 133, nhiều vấn đề quan trong dự thảo Luật lại ghi Chính phủ quy định là chưa phù hợp.

Nhiều ý kiến nhấn mạnh, quy định hiện hành có 5 phương pháp xác định giá đất bộc lộ quá nhiều hạn chế và mang tính chủ quan, nhưng nhiều nội dung trong dự thảo vẫn giữ như cũ là không phù hợp.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60%-80% các khiếu nại của người dân), do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Điều này xuất phát từ 2 nguyên nhân. Trước hết, Luật Đất đai năm 2013 trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Hội đồng thẩm định giá chưa bảo đảm sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có 1 cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Thông thường, 1 nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?

Vì thế, cần sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 134 của dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW, đó là: cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

VĨNH KHANG