Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai-thực trạng và giải pháp

Phát biểu khai mạc tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng khẳng định, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất được nhìn nhận là khâu then chốt. Thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới quan trọng, nhất là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định mới đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản trên đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, từ ngày 1/7, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp với từng loại hình, từng địa phương. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa lớn không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn đối với địa phương, doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, nhiều địa phương đang đứng trước câu hỏi mới, tình huống mới và những vấn đề mới trong quá trình tổ chức thực hiện.

Khơi thông điểm nghẽn dữ liệu

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, thực hiện Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác định giá đất tại các địa phương đã có chuyển biến quan trọng cả về cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và phương thức xác định giá đất. Các địa phương đã tập trung rà soát, hoàn thiện hệ thống văn bản thuộc thẩm quyền; kiện toàn bộ máy, nâng cao năng lực của cơ quan quản lý đất đai; đồng thời triển khai các nhiệm vụ phục vụ xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể theo quy định mới.

Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng, nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương đã tổ chức điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và chuẩn bị điều kiện cần thiết để ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, khó khăn lớn vẫn nằm ở chất lượng dữ liệu đầu vào. Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương còn trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.

Chung quan điểm, ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng, khó khăn lớn nhất là dữ liệu thị trường phục vụ thẩm định giá. Hệ thống dữ liệu về giao dịch đất đai và bất động sản chưa thật sự đầy đủ, đồng bộ và minh bạch. Trong nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng ghi nhận trên hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ kê khai thuế chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Dữ liệu từ cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan công chứng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức tín dụng vẫn được quản lý phân tán, chưa hình thành cơ chế chia sẻ, khai thác hiệu quả…

“Những khó khăn này ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá, đồng thời tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng”, ông Phạm Văn Bình chia sẻ.

Từ thực tiễn Khánh Hòa, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa cũng nhấn mạnh khó khăn về cơ sở dữ liệu thị trường là vấn đề lớn nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất. Thông tin giao dịch trên thị trường chưa đầy đủ, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế; nhiều hợp đồng chuyển nhượng vẫn kê khai thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Trong điều kiện thiếu dữ liệu chuẩn, việc lựa chọn tài sản so sánh và xác định các yếu tố điều chỉnh còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của đơn vị tư vấn và ý kiến của Hội đồng thẩm định.

Đại diện Khánh Hòa kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về định giá đất; sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản; ban hành bộ dữ liệu chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng và các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật đối với từng loại hình dự án; tăng cường trao đổi chuyên môn giữa bộ, ngành, địa phương và Kiểm toán nhà nước…

Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

Trong khi đó, chia sẻ khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn tại tỉnh Gia Lai, ông Cao Thanh Thương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai thông tin: khâu thu thập thông tin chính là khâu khó khăn nhất và cũng là nội dung được các cơ quan có thẩm quyền đặt nhiều câu hỏi nhất.

Gia Lai sau sắp xếp đơn vị hành chính có địa bàn rộng, trải từ khu vực đô thị ven biển đến vùng cao nguyên, miền núi; thị trường quyền sử dụng đất phân hóa mạnh giữa các khu vực. Đặc điểm này khiến những khó khăn về thông tin đầu vào bộc lộ đầy đủ và rõ nét ở cả ba phương pháp định giá chủ yếu. Đơn cử, với phương pháp so sánh, tình trạng “hai giá” trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng vẫn phổ biến; tại nhiều địa bàn xã miền núi, trong 24 tháng hầu như không phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Đại diện Gia Lai đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; xử lý căn cơ tình trạng “hai giá”; chuẩn hóa thông số cho phương pháp thu nhập và thặng dư; nâng cao trách nhiệm của đơn vị tư vấn định giá đất; tăng cường phối hợp Kiểm toán nhà nước theo hướng phòng ngừa, thống nhất sớm cách hiểu, cách vận dụng quy định để địa phương yên tâm quyết định giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.

Từ góc nhìn kiểm toán, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII cho rằng công tác xác định giá đất hiện nay không đơn thuần là việc áp dụng một phương pháp định giá cụ thể, mà là quá trình tổng hợp, rà soát và xử lý đồng thời nhiều nhóm thông tin: hồ sơ pháp lý của dự án, quy hoạch xây dựng, quyết định giao đất, cho thuê đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất, thông tin thị trường, khả năng sinh lợi của dự án, chi phí đầu tư và các quy định pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm. Chính tính chất tổng hợp, liên ngành làm cho công tác này vừa quan trọng, vừa phức tạp, rất cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị liên quan.

Qua kiểm toán, các địa phương nhìn chung đã quan tâm tổ chức thực hiện quy trình xác định giá đất theo quy định; các hồ sơ phương án giá đất cơ bản được lập, thẩm định và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Tuy nhiên, hoạt động kiểm toán cũng ghi nhận nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là đối với các dự án có hồ sơ pháp lý kéo dài qua nhiều thời kỳ, các dự án du lịch-dịch vụ, khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc dự án thuộc diện xử lý theo cơ chế đặc thù.

Từ thực tiễn kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại nhiều địa phương, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII nhấn mạnh, điều quan trọng trong hoạt động kiểm toán không phải là tìm kiếm một mức giá đất duy nhất hay thay thế cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giá đất, mà là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có được thực hiện trên cơ sở tuân thủ pháp luật, có đầy đủ căn cứ, hồ sơ, tài liệu chứng minh và bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan hay không.

Từ thực tiễn đó, các định hướng được đặt ra là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất; xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, thuế, xây dựng và các cơ quan liên quan; nâng cao chất lượng phối hợp giữa các cơ quan, tổ chức tư vấn, đồng thời phát huy vai trò phản biện của Hội đồng thẩm định giá đất.

Đối với lĩnh vực xác định giá đất, Kiểm toán nhà nước sẽ tiếp tục đồng hành cùng các địa phương trong chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn, tăng cường trao đổi chuyên môn, tổng hợp những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật để kiến nghị cấp có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp. Qua đó, hoạt động kiểm toán góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm việc khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai ngày càng minh bạch, hiệu quả và bền vững.