Là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, thuế suất áp dụng là 2%. Nghĩa là người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ.
Khắc phục những hạn chế
Thực tế, dù giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng phương thức này lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán khi người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch, mà còn tạo điều kiện cho các hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, dẫn đến nguy cơ “thổi giá” và bất ổn thị trường.
Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) mới nhất, Bộ Tài chính đề xuất hai phương pháp xác định thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, trong trường hợp người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan bất động sản chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan.
Trường hợp không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, áp dụng theo biểu thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản: 10% cho thời gian nắm giữ dưới hai năm; 6% cho thời gian nắm giữ từ hai năm đến dưới 5 năm; 4% cho thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% cho thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế.
Đề xuất đánh thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được các chuyên gia nhận định cần thiết và phù hợp. Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, về nguyên tắc, chính sách này không chỉ giúp tăng tính công bằng, khi người dân nộp thuế đúng với khả năng và lợi ích thu được, mà còn khuyến khích kê khai đúng giá giao dịch điều kiện quan trọng để minh bạch hóa thị trường. Đánh thuế thu nhập từ bất động sản còn giúp Nhà nước hạn chế thất thu ngân sách, đồng thời khai thác nguồn thu ổn định từ những giao dịch có lợi nhuận lớn. Nguồn thu này có thể được sử dụng cho đầu tư xã hội, phát triển hạ tầng hoặc các mục tiêu dài hạn.
Khi thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ tài sản, nhà đầu tư sẽ có xu hướng nắm giữ bất động sản dài hạn thay vì “lướt sóng” mua đi bán lại. Khi đầu cơ giảm, thị trường có cơ hội bình ổn hơn, giá bất động sản phản ánh sát giá trị thực, giảm nguy cơ sốt đất ảo. “Đây là cách để hạn chế đầu cơ, tạo sự ổn định và lành mạnh hơn cho thị trường. Hơn nữa, chính sách này cũng phù hợp thông lệ quốc tế, khi nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thuế trên phần lãi vốn trong các giao dịch bất động sản”, ông Hiếu nhìn nhận.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, những nhà đầu tư thực hiện giao dịch đối với bất động sản nắm giữ dưới hai năm sẽ phải chịu mức thuế cao 10%, khiến việc “lướt sóng” bất động sản trở nên kém hấp dẫn về mặt lợi nhuận, buộc họ phải xem xét lại chiến lược đầu tư. Nhờ sự thay đổi trong tâm lý và hành vi đầu tư này, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ ổn định hơn do giảm được những cú sốc giá do đầu cơ ngắn hạn gây ra.
Không ít thách thức
Dù phương án tính thuế thu nhập cá nhân ở mức 20% trên thu nhập thực tế từ giao dịch bất động sản có nhiều ưu điểm, nhưng khi triển khai vẫn vấp phải nhiều thách thức. Luật sư Hà cho biết, người dân sẽ khó cung cấp đầy đủ hóa đơn, chứng từ cho các giao dịch diễn ra từ 10 - 20 năm trước, thời điểm việc lưu trữ giấy tờ chưa được quy định chặt chẽ. Nhiều tài liệu có thể đã bị thất lạc, hư hỏng do thiên tai, di dời hoặc đơn giản là do thời gian. Đặc biệt, các giao dịch dân sự không chính thức thường thiếu hợp đồng hay chứng từ hợp lệ.
Chứng minh chi phí cũng phức tạp khi nhiều khoản chi nhỏ không có hóa đơn và giá trị cải tạo cũ khó xác định. Ngoài các chi phí dễ xác minh như mua bán, xây dựng, thủ tục, còn có những khoản khó chứng minh như chi phí môi giới, lãi vay hay bồi thường, gây khó khăn trong việc xác định lợi nhuận thực tế. Các trường hợp đặc biệt như thừa kế, tặng cho càng làm phức tạp thêm việc xác định giá mua và số thuế phải nộp.
Thêm vào đó, nếu thiếu hướng dẫn chi tiết và thống nhất, mỗi địa phương có thể áp dụng khác nhau, dẫn đến bất cập trong thực thi, phát sinh tranh chấp và gây tâm lý e ngại cho người dân khi giao dịch.
Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, trong ngắn hạn việc đánh thuế có thể khiến thanh khoản thị trường sụt giảm. Nhà đầu tư lo ngại thuế cao sẽ trì hoãn giao dịch, chờ đủ thời gian nắm giữ để được hưởng mức thuế thấp hơn. Điều này làm giảm nguồn cung tạm thời, khiến người mua khó tiếp cận sản phẩm và chi phí cơ hội tăng. Do đó, chính sách thuế cần được thiết kế linh hoạt, hỗ trợ giao dịch hợp lý và tránh làm thị trường chững lại.
Theo đó, từ góc độ kinh nghiệm quốc tế, ông Hiếu cho rằng, việc mua bất động sản không nên bị đánh thuế, bởi khoản tiền dùng để mua nhà đã chịu thuế thu nhập cá nhân. Mua nhà chỉ là sự chuyển đổi tài sản từ tiền mặt sang bất động sản, không làm phát sinh giá trị mới, do đó nếu tiếp tục thu thuế sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế.
Thay vì đánh thuế vào hành vi mua, Việt Nam nên áp dụng thuế tài sản thường niên dựa trên giá trị bất động sản mà người dân đang sở hữu, bất kể có giao dịch hay không. Cách làm này đã được nhiều quốc gia thực hiện, trong đó có Mỹ, với mức thuế dao động từ một đến hai phần trăm mỗi năm, tính theo giá trị tài sản do cơ quan thuế định giá. Để bảo đảm công bằng, ngôi nhà đầu tiên có thể áp dụng mức thuế thấp hơn, trong khi các bất động sản thứ hai, thứ ba cần chịu thuế cao hơn nhằm định hướng sử dụng nhà ở đúng mục đích, tránh đầu tư tích trữ.
Khi bán bất động sản và phát sinh lợi nhuận, người bán vẫn phải nộp thuế thu nhập, như đề xuất hiện nay của Bộ Tài chính là đánh thuế hai mươi phần trăm trên phần lãi. Điều này không chỉ góp phần kiểm soát dòng tiền trong thị trường, mà còn bảo đảm nguồn thu ổn định từ lĩnh vực chiếm tỷ trọng tài sản lớn nhất trong đời sống người dân.
Để chính sách đi vào thực tế, luật sư Hà cho rằng, cần có hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thủ tục. Trong trường hợp thiếu hóa đơn chứng từ, có thể cho phép sử dụng bảng giá đất địa phương, hợp đồng công chứng và sao kê ngân hàng làm căn cứ xác định giá mua. Đồng thời, cần quy định cụ thể các khoản chi phí hợp lý được trừ, mức khấu trừ đối với các chi phí khó chứng minh và phương pháp xác định giá trị cải tạo tài sản theo thời gian. Quá trình xử lý tranh chấp cần minh bạch, có sự tham gia của đơn vị thẩm định độc lập để tăng tính khách quan.
Các chuyên gia nhận định rằng, không có chính sách thuế nào là hoàn hảo ngay từ đầu. Điều quan trọng là xác định rõ mục tiêu ưu tiên. Nếu mục tiêu là minh bạch hóa thị trường và phát triển bền vững, chính sách cần được triển khai một cách thận trọng, có lộ trình rõ ràng và hướng dẫn đầy đủ bằng các tình huống thực tiễn. Mọi vướng mắc trong quá trình thực hiện cần được xem là cơ hội để điều chỉnh và hoàn thiện, hướng tới một thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh hơn.
