Theo đó, đồ án quy hoạch không chỉ bao gồm việc điều chỉnh các quy hoạch trước đó mà còn thể hiện tư duy mới mẻ, tập trung tái cấu trúc đô thị nội đô, đặc biệt từ vành đai 3 trở vào, nhằm tạo ra cuộc “cách mạng” về kiến trúc cảnh quan, nhà ở và bảo tồn di sản.
Quy hoạch mới hướng tới việc chuyển đổi từ tư duy “bảo tồn-cải tạo” quen thuộc sang “tái thiết giá trị”, giải phóng nguồn lực đất đai, kiến tạo giá trị mới và giải quyết tận gốc các điểm nghẽn hạ tầng như ùn tắc giao thông, ngập úng, thiếu không gian xanh. Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố Dương Đức Tuấn cho biết, phạm vi tái cấu trúc tập trung vào khu vực nội đô lịch sử - nơi mật độ dân cư cao, hạ tầng quá tải, với ưu tiên bảo tồn các không gian có giá trị đặc thù như: Trung tâm chính trị-hành chính Ba Đình (134,5 ha); hồ Gươm và vùng phụ cận, phố cổ (81 ha); phố cũ (200 ha); hồ Tây và vùng phụ cận (462 ha); trục sông Hồng (11.000 ha) cùng các di tích lịch sử, cơ sở tôn giáo.
Điểm khác biệt lớn nhất so với các quy hoạch tổng thể trước đây nằm ở tầm nhìn chiến lược và mô hình cấu trúc. Các quy hoạch cũ chủ yếu tập trung vào mở rộng đô thị hướng tâm, phát triển vệ tinh, tăng tỷ lệ đô thị hóa với mục tiêu 65-70% đến năm 2030; nhấn mạnh xanh-thông minh nhưng vẫn giữ cấu trúc truyền thống, ít can thiệp sâu vào nội đô lõi. Những mục tiêu, định hướng mới tạo dư địa phát triển dài hạn đến năm 2100, hướng tới Thủ đô “Văn hóa - bản sắc - sáng tạo” với mức tăng trưởng hai con số, ngang tầm các thủ đô phát triển trong khu vực.
“Cuộc cách mạng” về hệ thống hạ tầng, sử dụng đất và kiến trúc, cảnh quan đô thị, kiến tạo một cấu trúc đô thị mới, một giá trị mới thực hiện theo mô hình “đa tầng-đa lớp”. Giải pháp quy hoạch là tái cấu trúc về hạ tầng. Hạ tầng kỹ thuật đi trước một bước và tái cấu trúc đô thị dựa trên nền tảng quy hoạch, đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng khung hiện đại.
Việc tái cấu trúc về sử dụng đất và không gian, cảnh quan ưu tiên các chức năng có giá trị kinh tế cao. Quỹ đất trung tâm sau khi tái thiết được ưu tiên để xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng lớn như trung tâm tài chính, khu văn phòng cao cấp, thương mại quốc tế... nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách và động lực kinh tế cho Thủ đô.
Quy hoạch cũng xác định mô hình “nén-xanh”, thực hiện theo nguyên tắc “giảm mật độ xây dựng - tăng tầng cao”. Điểm đáng chú ý là định hướng cao ở khu vực trung tâm: Cho phép xây dựng các tổ hợp cao 40-50 tầng, đồng thời tích hợp chặt chẽ các khu tái thiết với hệ thống đường sắt đô thị và không gian ngầm đa năng (TOD). Quỹ đất dôi dư từ việc giảm mật độ xây dựng được dành ưu tiên tuyệt đối cho việc mở rộng không gian công viên, cây xanh, mặt nước, giao thông và các tiện ích công cộng, khắc phục tình trạng thiếu hụt hạ tầng xã hội hiện nay.
Vấn đề tái cấu trúc dân cư được người dân đặc biệt quan tâm khi các đại dự án đang được triển khai xác lập quy hoạch, đầu tư, sẽ có tác động lớn đến hàng chục nghìn hộ dân tại các khu vực liên quan. Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố về Quy hoạch Tổng thể Thủ đô, chủ trương giãn dân để giảm tải áp lực cho nội đô đã được xác định rõ.
Để thực hiện “cuộc cách mạng” này, Hà Nội sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề khó khăn, thách thức. Quy mô tái cấu trúc toàn diện với khoảng 70% diện tích đất xây dựng nội đô đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ. Theo tính toán sơ bộ, sẽ cần tới 64,84 triệu tỷ đồng đến năm 2045. Giai đoạn 2026-2035 cần khoảng 14,5 triệu tỷ đồng. Để tạo nguồn lực, Hà Nội cần xây dựng mô hình tài chính song hành để thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư chiến lược, khu vực tư nhân và tạo nguồn thu hiệu quả.
Khó khăn lớn nhất là việc di dời dân cư. Dự kiến di dời hơn 860.000 người từ vành đai 3 trở vào (giai đoạn 2026-2045), bao gồm 26.730 người ở khu vực phố cổ, 23.000 người từ khu vực phố cũ và 370.000 người ở các khu vực còn lại. Một trong các giải pháp mà thành phố Hà Nội đưa ra là khuyến khích người dân di dời ra các khu đô thị mới tại các cực tăng trưởng (Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc...) và cơ chế hỗ trợ hấp dẫn, hệ số đền bù (k) từ 1-2 lần. Các khu đô thị mới sẽ được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại, đầy đủ tiện ích, bảo đảm chất lượng cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ.
Song hành với triển khai quy hoạch tổng thể, để tạo hành lang pháp lý cho những cơ chế, chính sách đặc thù và đủ mạnh, Hà Nội cũng đang triển khai việc sửa đổi Luật Thủ đô nhằm khắc phục những vấn đề chưa phù hợp với tính chất đô thị đặc biệt và yêu cầu phát triển của Thủ đô, việc chưa trao đầy đủ thẩm quyền cho thành phố trong áp dụng các biện pháp quản lý đặc thù.
