Chính phủ ban hành Nghị định 302/2025, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia - quỹ tài chính ngoài ngân sách có tư cách pháp nhân, nhằm đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung và góp phần ổn định thị trường bất động sản. Quỹ hoạt động ở hai cấp: Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và địa phương do UBND tỉnh vận hành.
“Xoay chuyển” cục diện thị trường
Bộ máy của Quỹ gồm giám đốc, các phó giám đốc, kế toán trưởng và các phòng chuyên môn. Giám đốc Quỹ trung ương do Bộ trưởng Xây dựng bổ nhiệm, còn cấp địa phương thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND tỉnh. Nguồn vốn đến từ ngân sách nhà nước, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NOXH), tiền bán tài sản công là nhà ở, nguồn thu đấu giá đất và các khoản đóng góp tự nguyện.
Quỹ có nhiệm vụ đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê và hạ tầng liên quan; tiếp nhận, chuyển đổi công năng tài sản công để tạo lập quỹ nhà; mua, đặt hàng hoặc nhận bàn giao sản phẩm từ doanh nghiệp nhà nước; tiếp nhận nhà tái định cư, tạm cư hoặc mua nhà thương mại cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.
Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc hình thành Quỹ nhà ở sẽ tháo gỡ bài toán nan giải về quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã nỗ lực thúc đẩy đồng thời hai nhiệm vụ quan trọng: Xây dựng Nghị định về Quỹ nhà ở Quốc gia và hoàn thiện mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản.
Bà Hạnh cho biết, Việt Nam đang triển khai quyết liệt đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH với nhiều hình thức như bán, cho thuê và thuê mua. Thách thức lớn nhất là phải mở rộng nguồn cung nhưng vẫn tiết kiệm quỹ đất, đồng thời bảo đảm nhà ở đến đúng người thật sự có nhu cầu.
Theo đó việc ưu tiên phát triển quỹ NOXH cho thuê sẽ tạo ra vòng quay sử dụng hiệu quả hơn. Khi người thuê đã đủ điều kiện mua nhà thương mại, họ sẽ trả lại căn hộ để người khác tiếp tục sử dụng. Cơ chế luân chuyển này giúp tối ưu nguồn lực, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và góp phần củng cố nền tảng an sinh xã hội bền vững.
Luật sư Thu Hà (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tăng mạnh và giá bán liên tục leo thang, nhiều người dân ngày càng khó tiếp cận chỗ ở phù hợp. Vì vậy, mô hình NOXH cho thuê được xem là giải pháp hiệu quả nhờ chi phí hợp lý nhưng vẫn bảo đảm chất lượng sống. Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia thời điểm này mang ý nghĩa chiến lược, vừa giảm áp lực cho thị trường bất động sản, vừa mở rộng cơ hội có nhà ở cho người dân, đồng thời hỗ trợ mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH.
Thực tế triển khai Đề án 1 triệu căn NOXH thời gian qua cho thấy tiến độ vẫn đối mặt với nhiều trở ngại. Một nguyên nhân quan trọng nằm ở biên lợi nhuận thấp và thủ tục pháp lý phức tạp khiến doanh nghiệp tư nhân ít mặn mà, nhất là với phân khúc NOXH cho thuê vốn đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài.
“Do đó, sự ra đời của Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ giúp tăng thêm nguồn cung nhà ở mà còn thể hiện sự chuyển biến quan trọng trong cách Nhà nước thực hiện vai trò của mình. Thay vì chỉ dừng lại ở việc ban hành chính sách, Nhà nước đã bắt đầu trực tiếp tham gia vào quá trình tạo lập nguồn cung”, luật sư Thu Hà nhận định.
Cũng theo luật sư Thu Hà, nếu Quỹ được vận hành đúng chức năng và phát huy hiệu quả, chúng ta hoàn toàn có cơ sở kỳ vọng vào sự xuất hiện của những khu NOXH cho thuê quy mô lớn, được tổ chức bài bản và có mức giá phù hợp. Những khu nhà như vậy sẽ trở thành lời giải bền vững cho nhu cầu an cư của hàng triệu người lao động.
Giá nhà liệu có giảm?
Đưa ra góc nhìn khác, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, dù chủ trương thành lập Quỹ được đánh giá cao, tác động thực tế lên thị trường cần thêm thời gian để kiểm chứng. Bởi lẽ, nguồn cung nhà ở luôn có độ trễ so với nhu cầu, vì vậy trong giai đoạn đầu, chính sách này chủ yếu tác động đến tâm lý nhà đầu tư.
Ông Lượng cho biết, chỉ khi nguồn cung thật sự từ Quỹ được đưa ra thị trường, giá nhà mới có cơ hội ổn định hơn. Tuy nhiên, thị trường còn chịu chi phối bởi nhiều yếu tố trong nước và quốc tế. Hiệu quả của Quỹ vì vậy phụ thuộc rất lớn vào khâu thực thi. Nếu được triển khai đúng hướng, Quỹ có thể mở rộng cơ hội thuê nhà cho nhóm thu nhập thấp, những người đang gặp nhiều rào cản trong tiếp cận nhà ở. Ngược lại, nếu bộ máy vận hành thiếu minh bạch, nguồn cung sẽ tiếp tục trì hoãn và khó đạt được mục tiêu ban đầu.
Những lo ngại của TS Trần Xuân Lượng là có cơ sở. Báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh. Phần lớn dự án hiện ghi nhận mức giá từ 70-100 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 120 triệu đồng/m2 tại một số khu vực trung tâm.
Theo VARS, nhiều yếu tố đang đẩy giá nhà lên cao. Dòng tiền rẻ và tâm lý trú ẩn tài sản là nguyên nhân quan trọng. Lãi suất vay mua nhà chỉ còn khoảng 6-7% một năm, thấp nhất trong 3 năm qua. Cùng với kỳ vọng lạm phát và niềm tin rằng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, dòng vốn đầu tư đã khiến mặt bằng giá vượt xa khả năng hấp thụ của người mua ở thực.
Sự lệch pha cung cầu cũng góp phần làm trầm trọng thêm tình trạng này. Theo dữ liệu của VARS, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 42% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân chỉ còn 3%. Tại Hà Nội, đa số dự án mở bán trong năm 2025 có mức giá từ 70 triệu đồng/m2 trở lên; mức giá trung bình tại TP Hồ Chí Minh đã vượt 90 triệu đồng/m2.
Chính phủ đặt mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, riêng năm nay hoàn thành 100 nghìn căn. Tính đến cuối tháng 10, cả nước có 696 dự án đang triển khai với khoảng 640 nghìn căn, dự kiến hoàn thành 89 nghìn căn trong năm, tương đương 89% kế hoạch.
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định, giá nhà tăng không chỉ do chi phí đầu vào mà còn vì kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao. Phần lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ lãi vay, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân ngày càng khan hiếm. Tác động này khiến nhóm có nhu cầu ở thực bị thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở.
Bình luận thêm về giá nhà, VARS cho rằng, mặt bằng giá đã tăng quá nhanh trong một thời gian ngắn và chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của sản phẩm. Thị trường hiện vận hành chủ yếu dựa trên “sự kỳ vọng”, khi người bán tin giá sẽ còn tăng và người mua lo sợ bỏ lỡ cơ hội. Khi nào niềm tin này chưa thay đổi, giá nhà vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao so với giá trị thực.
VARS dự báo giá căn hộ trong ngắn hạn khó có khả năng giảm do chi phí đất, vật liệu và vốn đều tăng. Tuy nhiên, các chính sách điều tiết giá đất mới đang mở ra cơ hội giúp kiểm soát mặt bằng giá từ gốc.
Chẳng hạn, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đề xuất cơ chế xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và khấu trừ chi phí hạ tầng nhằm tách biệt giá đất sơ cấp khỏi giá giao dịch thứ cấp. Khi kết quả đấu giá không còn là căn cứ bắt buộc để xác định giá đất, Nhà nước sẽ kiểm soát tốt hơn chi phí đầu vào của dự án. Đây được xem là công cụ quan trọng giúp hạ nhiệt giá đất và gián tiếp đưa giá nhà về mức hợp lý.
Hay như Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép Hà Nội triển khai 148 dự án mới từ nay đến 2027, mở ra cơ hội gia tăng nguồn cung và giảm áp lực lên thị trường. Khi số lượng sản phẩm ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền được bổ sung, thị trường sẽ có điều kiện tự điều chỉnh.
Nhìn chung, phân khúc nhà ở xã hội giá khoảng 25 triệu đồng/m2 và căn hộ thương mại giá hợp lý tiếp tục được đẩy mạnh, giúp đa dạng hóa sản phẩm và mở rộng lựa chọn cho người mua. Thay vì giảm giá đồng loạt, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét về giá theo vị trí và chất lượng dự án, hay nói cách khác giá nhà sẽ “mềm” hơn, tiến gần hơn với giá trị thực.
