Nửa đầu năm 2025, Hà Nội đã có thêm 21.951 căn nhà được phép mở bán. Gần 75% là căn hộ chung cư. Còn theo số liệu của CBRE, thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh (cũ) có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới trong sáu tháng vừa qua, riêng quý II là khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng.
Nguồn cung dồi dào nhưng sự quan tâm giảm
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, nửa cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh (cũ) sẽ vẫn hạn chế. Chỉ hơn 6.000 căn hộ và 800 căn nhà thấp tầng mới được mở bán. Đến quý II/2025, mức giá sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m² thông thủy, tăng gần 7% so quý trước và 29% so cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mở bán mới trong quý này chủ yếu bao gồm một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án đã được bán trước đó. Giá bán trong quý II đã điều chỉnh tăng từ 10-13% so các giai đoạn trước đó.
Mặc dù giá bán sơ cấp tăng 29% theo năm, tỷ lệ hấp thụ các căn hộ mở bán nửa đầu năm 2025 chỉ đạt 74%, giảm so mức 86% cùng kỳ năm 2024. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ bán hàng, như chiết khấu từ 9%-16% tùy phương thức thanh toán, gia hạn nợ gốc lên tới 10 năm, tặng thêm gói nội thất...
Cũng theo CBRE Việt Nam, việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ góp phần giảm giá nhà nhờ mở rộng quỹ đất và gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên, một số chuyên gia lại có nhận định ngược lại, giá bất động sản ở các khu vực này có thể tăng mạnh trong tương lai nhờ vào sự thu hút từ danh tiếng của "siêu đô thị".
Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản độc lập, việc sát nhập với TP Hồ Chí Minh tác động tích cực đến tâm lý người mua tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Các khu vực giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Dĩ An và Thuận An có thể chứng kiến sự tăng giá nhà ở mạnh mẽ do vị trí thuận lợi và tiềm năng phát triển lớn. Với nhu cầu ở thực tế và dân số đông tại hai khu vực này, tốc độ tăng giá sẽ duy trì ở mức khoảng 15% trong ngắn hạn. Bình Dương vẫn chủ yếu phục vụ phân khúc căn hộ trung cấp dành cho người lao động trẻ.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung cho rằng, việc mở rộng quỹ đất sẽ thúc đẩy phát triển các đô thị vệ tinh, giúp TP Hồ Chí Minh xây dựng những khu đô thị hiện đại hơn. Làn sóng di cư từ trung tâm về vùng ven gia tăng, nhu cầu về nhà ở chất lượng cao sẽ tăng theo, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ các dự án bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với tiêu chuẩn sống và dịch vụ tiện ích cao hơn, từ đó đẩy giá bán tại những khu vực này lên.
Còn tại thị trường Hà Nội, theo ước tính của Savills, riêng phân khúc chung cư sẽ có thêm khoảng 25.200 căn được chào bán trong năm nay. Từ năm 2026, khoảng 70.000 căn từ 91 dự án sẽ tiếp tục được mở bán, chủ yếu ở vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai (cũ).
Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng giá nhà tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Theo Savills, giá mở bán chung cư tại Hà Nội năm ngoái đạt 75 triệu đồng/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm. Đến cuối quý I/2025, giá sơ cấp căn hộ đã tăng lên 79 triệu đồng/m².
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản tại Hà Nội đã giảm mạnh hơn 30% trong tháng 5 và 6 so với tháng 3. Một số tỉnh, từng chứng kiến đợt sốt giá do thông tin về các dự án sáp nhập, cũng ghi nhận sự giảm sút khoảng 36% về mức độ quan tâm.
Lo khủng hoảng thừa cung
Ngoài nhà ở thương mại, thị trường nhà ở xã hội (NOXH) đang có sự phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt khi hàng loạt dự án được triển khai và lên kế hoạch mở bán. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, Hà Nội sẽ hoàn thành vượt chỉ tiêu với hơn 4.700 căn từ sáu dự án NOXH tại các khu vực ven. Một trong những dự án đáng chú ý là khu NOXH tại phường Bồ Đề (cũ), với quy mô lên đến 1.980 căn, dự kiến hoàn thành 600 căn trong năm nay và sẽ hoàn tất toàn bộ vào quý IV/2027.
Trong khi nguồn cung NOXH đang phục hồi, giá bán lại có xu hướng tăng. Trước đây, giá mở bán NOXH chỉ ở mức dưới 20 triệu đồng/m², nhưng hiện nay, nhiều dự án đã đạt mức 25-27 triệu đồng/m². Một thí dụ điển hình là dự án tại xã Kim Hoa, huyện Mê Linh (cũ), cách trung tâm Hà Nội khoảng 30 km, có giá bán tạm tính hơn 20 triệu đồng/m².
Lý giải cho sự gia tăng này, lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, giá NOXH tăng là do những yếu tố như chi phí phát triển hạ tầng và giải phóng mặt bằng. Nhiều chủ đầu tư phải chi phí để giải phóng mặt bằng, tái định cư và tính toán các khoản chi phí này vào giá thành, dẫn đến giá bán tăng. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra làm hạ tầng kỹ thuật, giá nhà cũng sẽ cao hơn so với các dự án chỉ cần triển khai trên quỹ đất sạch.
Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, một yếu tố không thể bỏ qua là các chi phí phát sinh từ việc kéo dài thời gian thực hiện dự án, chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là chi phí nhân công, vật liệu. Giá vật liệu xây dựng đã tăng mạnh trong thời gian qua, khiến giá thành các dự án NOXH không thể giữ mức ổn định như trước đây.
Đáng chú ý, theo Nghị định 192, từ ngày 1/7 chủ đầu tư được tự quyết giá bán NOXH thay vì Sở Xây dựng phải duyệt như trước. Điều này cũng dấy lên nhiều băn khoăn, trong đó có nỗi lo giá NOXH sẽ bị đẩy lên cao. Cùng với đó, việc tiếp cận NOXH cũng không dễ dàng.
Cũng theo ông Vũ, trong thập kỷ qua, thị trường thiếu nghiêm trọng nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc chung cư, làm cho giá nhà liên tục tăng cao. Ông Vũ lấy thí dụ một dự án trên đường Láng Hạ (Hà Nội), trước đây có giá khoảng 40 triệu đồng/m² trong suốt nhiều năm mà không có sự biến động đáng kể. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, việc thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá bán căn hộ trong khu vực này lên hơn 100 triệu đồng/m², tăng gấp 2,5 lần so với trước.
Chủ tịch Cen Group cảnh báo, tình trạng cung thừa nhưng giá vẫn cao có thể dẫn đến mất thanh khoản, khi giá vượt quá khả năng chi trả của số đông người dân, khiến người trẻ ngày càng khó có thể mua được nhà. Ông cũng nêu ra bài học từ các khu đô thị bỏ hoang ở Trung Quốc và ngay tại Việt Nam cho thấy, những dự án xây dựng quá nhiều nhưng không thu hút được người dân đến ở sẽ gây ra rủi ro lớn cho thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, chất lượng thị trường bất động sản hiện tại chưa đạt yêu cầu, do dễ bị thao túng, dẫn đến tình trạng giá ảo ở nhiều khu vực. Nhiều địa phương mặc dù có sự phát triển mạnh mẽ về dự án nhưng quy hoạch kém chất lượng. Những khu đô thị xây xong thường không có người ở, chỉ để cỏ mọc và bê-tông mục nát, gây lãng phí tài nguyên. Trong khi đó, mặt bằng giá không ngừng tăng cao, khiến người có nhu cầu ở ngày càng khó tiếp cận.
Tiến sĩ Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định rằng, giải pháp then chốt để giải quyết bài toán an cư chính là phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của số đông người dân. Để đáp ứng nhu cầu cấp bách của những người có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn, Chính phủ cần có những chính sách mạnh mẽ và kịp thời để thúc đẩy phát triển nhà ở giá bình dân. Đồng thời, việc khuyến khích các doanh nghiệp triển khai mô hình cho thuê nhà ở thương mại với mức giá hợp lý cũng là một giải pháp hiệu quả.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group nhận định, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt nguy cơ thừa cung do xu hướng phát triển đại dự án tràn lan. Trước đây, các dự án có quy mô vài trăm đến 1.000 ha được coi là lớn, nhưng hiện nay xuất hiện ngày càng nhiều siêu đô thị với diện tích lên đến vài nghìn ha, tạo ra một cuộc chơi hoàn toàn khác biệt khi các chủ đầu tư lớn dẫn dắt.
