Nhiều vướng mắc trong quản lý, vận hành chung cư tại Hà Nội

Nảy sinh nhiều mâu thuẫn

Tại TP Hà Nội, hiện có hơn 2.000 chung cư cao tầng các loại, trong đó có 688 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng với hơn 152 nghìn căn hộ, phần lớn tập trung tại khu vực nội thành. Chung cư thương mại là nơi phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp nhất. Sống trong các chung cư có đầy đủ tiện ích song không ít người dân phải thường xuyên đối mặt với những lùm xùm liên quan chất lượng dịch vụ, tranh chấp sử dụng và quản lý quỹ bảo trì, chỗ để xe, việc cung cấp nước sạch, cách tính diện tích chung - riêng giữa chủ đầu tư và cư dân.

Cuối năm 2014, nhiều người dân đã nhận bàn giao căn hộ và dọn về chung cư Star City (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) sinh sống. Từ đó đến nay, nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân chưa được giải quyết. Ðỉnh điểm là vào ngày 7-5 vừa qua, hàng trăm người dân ở đây đã căng băng-rôn phản đối những vi phạm nghiêm trọng của chủ đầu tư.

Ông Vũ Văn Thanh, Trưởng Ban quản trị tòa nhà này bức xúc cho biết: Ðược bàn giao năm 2014 nhưng đến cuối năm 2017, Ban quản trị tòa nhà mới được thành lập. Ngay sau khi được thành lập, Ban quản trị đã nhiều lần đề nghị chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư thương mại Vneco Hà Nội bàn giao hồ sơ để cấp "sổ đỏ" và quỹ bảo trì, nhưng chủ đầu tư chỉ trả một phần nhỏ quỹ bảo trì, còn "sổ đỏ" thì vẫn chưa có, ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Các cư dân còn cho biết, chủ đầu tư xây dựng sai thiết kế, chiếm dụng diện tích chung; một số khu vực bị sửa đổi, sử dụng không đúng công năng, hệ thống thang máy thường xuyên hư hỏng và không bảo đảm các quy định phòng cháy, chữa cháy (PCCC)...

Cũng trong những ngày đầu tháng 5, cuộc sống của khoảng 5.000 người dân với gần 1.500 căn hộ tại năm tòa nhà của chung cư cao cấp Mulberry Lane (phường Mộ Lao, quận Hà Ðông) đã bị đảo lộn khi nguồn nước sinh hoạt bỗng dưng bị cắt dài ngày. Chị Hoàng Thanh Hà, sống ở tầng 30 tòa nhà A nói: "Hằng ngày, vợ chồng, con cái chúng tôi phải đến nhà ông bà tắm rửa, giặt giũ nhờ. Nước ăn uống thì phải đi mua, nhà vệ sinh cũng phải hạn chế sử dụng vì không có nước". Hơn ba năm qua, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như lắp hệ thống camera tại hành lang và bãi để xe, bố trí ít thang máy, sàn nhà bẩn, nước sinh hoạt không bảo đảm tiêu chuẩn…

Tại chung cư The Văn Phú Victoria (phường Phú La, quận Hà Ðông) mâu thuẫn lại xảy ra giữa các cư dân với Ban quản trị do mình bầu ra. Người dân cho rằng, Ban quản trị hoạt động kém hiệu quả, không bảo vệ quyền lợi của cư dân, thiếu minh bạch trong công tác thu chi tài chính, quản lý quỹ bảo trì. Trong khi đó, UBND phường Phú La chưa vào cuộc quyết liệt, vì thế các mâu thuẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Tại chung cư Chelsea Park (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy), theo phản ánh của cư dân, chủ đầu tư đã "tiền hậu bất nhất" trong hàng loạt cam kết như không bàn giao nhà đúng thời hạn; không hoàn thiện cơ sở hạ tầng tòa nhà theo đúng thiết kế được duyệt; không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị và cư dân…

Chiếm dụng quỹ bảo trì

Qua đợt giám sát việc quản lý, vận hành các chung cư thương mại trên địa bàn Hà Nội, Trưởng Ban Ðô thị HÐND thành phố Hà Nội Nguyễn Nguyên Quân chỉ rõ: Công tác quản lý còn nhiều hạn chế, tồn tại nhiều năm nhưng chưa được quan tâm, giải quyết. Toàn thành phố có 270 chung cư đã hoạt động ổn định nhiều năm, nhưng chưa thành lập Ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì và chưa phân định được diện tích chung - riêng. Trong số tòa nhà đã thành lập được Ban quản trị, có gần 110 nhà chưa bàn giao diện tích sinh hoạt cộng đồng.

Ðáng chú ý, 105 nhà chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu nại, trong đó có nhiều trường hợp mâu thuẫn gay gắt, kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh trật tự tại các địa phương. Ngoài ra, 235 chung cư chưa bảo đảm các điều kiện PCCC, trong đó 79 chung cư chưa được nghiệm thu PCCC đã bàn giao căn hộ và cho người dân đến ở. Vai trò quản lý nhà nước đối với các khu chung cư còn mờ nhạt, không có mối liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị tòa nhà, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp của tòa nhà thuộc chính quyền sở tại.

Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Nguyễn Xuân Lưu cũng thừa nhận, chính quyền địa phương khó nắm bắt tình hình cư dân, giải quyết mâu thuẫn phát sinh tại các khu chung cư. Lý do là nhiều khu chung cư khi đưa vào sử dụng không thông báo cho chính quyền địa phương biết, nhiều chung cư chưa đủ điều kiện về hạ tầng đã cho cư dân về ở.

Qua hàng loạt tranh chấp, khiếu nại tại các chung cư cho thấy ba mâu thuẫn lớn nhất cần giải quyết. Ðó là mâu thuẫn giữa người dân với Ban quản trị; mâu thuẫn giữa người dân với chủ đầu tư và mâu thuẫn giữa người dân với Ban quản lý tòa nhà do các chủ đầu tư thành lập, tại các chung cư chưa có Ban quản trị. Thực tế cho thấy, phần lớn người dân mua nhà từ khi dự án mới chỉ là ô đất trống hoặc đang xây dựng. Quá trình xây dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, mà người dân chỉ biết khi nhận nhà, sử dụng, cho nên nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa hai bên. Trong khi đó, phần lớn chủ đầu tư chỉ tập trung quảng cáo để bán nhà, nhưng khi bàn giao căn hộ cho khách hàng thì rũ bỏ trách nhiệm, thậm chí vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ. Toàn bộ công việc bảo trì, vận hành hệ thống kỹ thuật, hướng dẫn vận hành hệ thống kỹ thuật… đều phó mặc cho Ban đại diện. Do đó, rất cần đến vai trò của cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền cơ sở và nếu cần là hệ thống tòa án vào cuộc để giải quyết tranh chấp.

Phó Chủ tịch Thường trực HÐND thành phố Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn cho rằng: Cần rà soát kỹ, đối chiếu các quy định, xác định rõ trách nhiệm của từng cấp, từng ngành trong quản lý, giải quyết những mâu thuẫn phát sinh tại các chung cư. Chỉ khi xác định rõ trách nhiệm thì mới xử lý được vi phạm, giải tỏa mâu thuẫn, ổn định an ninh trật tự trên địa bàn. Theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành luật thì các chủ sở hữu, sử dụng chung cư đóng vai trò quyết định trong việc quản lý, sử dụng nhà. Do đó, các cấp chính quyền cần tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn, phổ biến pháp luật để các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư và chủ đầu tư hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Sống tại các chung cư cao tầng đã và đang là lựa chọn của nhiều người dân sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Ðể quản lý, khai thác, vận hành hiệu quả quỹ nhà chung cư, cũng như bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân, thiết nghĩ trong lúc đợi chờ hoàn thiện các quy định của pháp luật, thành phố cần xác định rõ trách nhiệm của chính quyền cơ sở, chủ đầu tư, ban quản lý cũng như của cư dân tại các chung cư.

Cần xử lý nghiêm các chủ đầu tư, ban quản lý vi phạm trong quá trình xây dựng, bàn giao, vận hành dự án. Ðối với những chung cư hình thành trước giai đoạn có Luật Nhà ở, không có quỹ bảo trì, cần áp dụng theo Thông tư số 02 của Bộ Xây dựng, yêu cầu các cư dân đóng bổ sung quỹ bảo trì. Ðối với những chủ đầu tư cố tình không trả quỹ bảo trì cho Ban quản trị, theo quy định tại Ðiều 37, Nghị định 99, thành phố có quyền cưỡng chế để trả lại cho Ban quản trị. Về lâu dài, thành phố cũng nên hướng dẫn các tòa nhà chung cư mở tài khoản để giữ quỹ bảo trì và giao một đơn vị trực thuộc UBND thành phố quản lý, bảo đảm quyền lợi của cư dân, hạn chế thấp nhất tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì như hiện nay.