Tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với mức ngày 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế; trong đó, tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Sở dĩ tín dụng cho bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng cao và có mức tăng trưởng cao hơn mức tăng trưởng chung của tín dụng là do ngành ngân hàng đã có nhiều chủ trương, chính sách hỗ trợ.
Đơn cử, Ngân hàng Nhà nước đã có Văn bản số 2931/NHNN-TD chỉ đạo tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận tín dụng; tập trung nguồn vốn tín dụng đối với dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm... Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tích cực triển khai các chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng...
Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, Vietcombank đã nhiều lần giảm lãi suất, lên tới 2,5% đối với tổ chức và cá nhân, với cả dư nợ hiện hữu và cho vay mới. Hiện cho vay trong lĩnh vực bất động sản chiếm 24,6% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng. Phó Tổng Giám đốc Techcombank Phùng Quang Hưng cũng cho biết, lãi suất cho vay mua nhà đã giảm khoảng 3% từ đầu năm; hiện lãi suất cho vay chỉ khoảng 7%-8%/ năm, tùy sản phẩm. Ngân hàng này cũng đã phát triển nhiều giải pháp tài chính đa dạng như cho vay vốn lưu động, tài trợ...
Lãi suất cho vay thấp, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng cao. Vậy tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu khó?
Cung lệch cầu và những "cuộc vượt ải" pháp lý
Theo phân tích của giới chuyên môn, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng là do cung-cầu thị trường bất động sản mất cân đối lớn. Trong khi nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp rất cao thì nguồn cung thị trường lại chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp. Tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho thấy, hiện trên thị trường những căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít. Do đó, theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, muốn phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững đòi hỏi phải có giải pháp về phía cung theo hướng tăng cung nhà ở xã hội.
Song, nếu nói về phát triển nhà ở xã hội thì một câu hỏi lớn là vì sao gói 120.000 tỷ đồng giải ngân chậm? Câu hỏi này đã được đặt ra trên diễn đàn Quốc hội và được Thống đốc Nguyễn Thị Hồng trả lời: Hiện có 18 trong số 63 Ủy ban nhân dân tỉnh đã gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia chương trình là 53 dự án với tổng nhu cầu vay là 27 nghìn tỷ đồng. Đến nay, các ngân hàng đã giải ngân được gần 105 tỷ đồng cho ba dự án ở ba tỉnh, thành phố.
Như vậy, một trong những nguyên nhân ngân hàng giải ngân chậm là do không có nhiều dự án thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách. Một vấn đề khác, nhu cầu nhà ở của công nhân, người có thu nhập thấp rất lớn, nhưng nhu cầu vay lại là câu chuyện khác. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, 50% số người có nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang đi vay do thu nhập thấp. Do đó, những nhu cầu này phải được giải quyết bằng các cơ chế, chính sách khác. Chẳng hạn, nếu yếu tố pháp lý giải quyết được thì nhà đầu tư mới yên tâm triển khai dự án nhà ở xã hội, tạo nguồn cung phù hợp với nhu cầu của phân khúc nhà ở giá rẻ.
Yếu tố pháp lý cũng là khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản tất cả các phân khúc. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho biết, 70% những vướng mắc của bất động sản là do pháp lý, mà điều đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật. "Có dự án phải xin hơn 30 con dấu, hệt như một "cuộc trường chinh" bào mòn sức khỏe doanh nghiệp...". Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra con số, cả nước có khoảng 1.200 dự án, quy mô khoảng 30 tỷ USD đang nằm chờ tháo gỡ pháp lý…
Về phía các ngân hàng thương mại, trong bối cảnh thị trường có nhiều yếu tố bất định, khó khăn như hiện nay, ngân hàng càng phải quản trị rủi ro tốt. Thực tế tăng trưởng tín dụng cho bất động sản cao và nợ xấu đối với lĩnh vực này đang ở mức gần 2,9%, tăng hơn 1% so với cùng kỳ năm trước khiến các ngân hàng không khỏi lo lắng. Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho rằng, để thị trường bất động sản sôi động hơn, doanh nghiệp bất động sản cần có sự thống nhất trong "cuộc chơi" giá nhà. Hiện nay, giá nhà vẫn tăng cao trong khi lãi suất cho vay giảm mạnh. "Chỉ khi giải quyết được vấn đề giá nhà thì mới giải quyết được vấn đề sức mua thị trường...".
Phía Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về vấn đề pháp lý, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp các cơ quan của Quốc hội rà soát, hoàn thiện hai dự án luật là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tham gia ý kiến Luật Đất đai… Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính để tháo gỡ khó khăn liên quan đến tín dụng, thị trường trái phiếu… nghiên cứu đề xuất cơ chế để tạo lập nguồn vốn ổn định cho thị trường bất động sản.
Trong khó khăn hiện nay của bất động sản có cả yếu tố khách quan và chủ quan. Để giải quyết khó khăn cần cải cách về thể chế và pháp lý.
Bản thân các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi. Các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thấy rằng tình hình đã khác. Mỗi doanh nghiệp nắm cùng lúc 30 - 40 dự án mà cứ ngồi giữ, chỉ mong ngân hàng hỗ trợ thì làm sao thoát khỏi khó khăn được? Lãi suất cho vay đã giảm rất nhiều. Lãi suất quyết định bởi thị trường, không thể yêu cầu Chính phủ cho một mức lãi suất ưu đãi hơn được, đó là điều phi thị trường... Là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ VPBank xác định, chỉ cho vay các dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý.
Trong lúc thị trường nhiều yếu tố rủi ro, doanh nghiệp không thể yêu cầu ngân hàng nới quy định cho vay, đi ngược với quản trị về rủi ro trong hoạt động ngân hàng. Về phần mình, ngân hàng sẵn sàng chia sẻ phối hợp giải quyết khó khăn với doanh nghiệp. Hiện tại ngân hàng không có chính sách siết cho vay bất động sản, thậm chí là còn khuyến khích cho cá nhân vay để mua bất động sản kích cầu thị trường. Vấn đề còn lại là Chính phủ, các bộ, ngành liên quan làm sao tháo gỡ pháp lý tạo nguồn cung, thanh khoản cho thị trường và nhất là lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.
Ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland
Khó khăn về pháp lý chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản. Đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật Đầu tư để quy trình Đầu tư-Giao đất-Quy hoạch-Cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội. Ngoài sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ, Novaland mong mỏi chính sách tài khóa chung tay hỗ trợ doanh nghiệp.
