So với quy định hiện hành, dự thảo đã bỏ tiêu chí về cư trú, vì đã là công dân Việt Nam thì chỉ cần có đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở là được quyền mua gồm: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân của người đăng ký thường trú tại căn nhà đó dưới 15m2 sàn/người. Theo quy định trước đây nếu có nhà ở nhưng dưới 10m2 mới là đối tượng mua nhà ở xã hội, nay tăng lên 15m2 sàn/người.
Đáng chú ý, tại dự thảo, điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội được đề xuất nâng lên 15 triệu đồng/tháng, tăng 4 triệu đồng so với quy định hiện hành. Theo Luật Nhà ở 2005, điều kiện để hưởng chính sách về nhà ở xã hội là mọi thành viên trong gia đình thu nhập thuộc diện thường xuyên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nghĩa là không quá 11 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập này được đánh giá không còn phù hợp với điều kiện giá cả, chi phí sinh hoạt, đặc biệt là chi phí cho giáo dục, đi lại.
Vào tháng 6/2023, khi thảo luận về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đã có ý kiến về vấn đề này. Đại biểu Quốc hội Phạm Thị Hồng Thanh nêu thực tế, có những đối tượng có thể vẫn nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng họ sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, tiêu dùng đắt đỏ, trong khi giá nhà cao, người dân không đủ tích lũy để trở thành đối tượng được hưởng cơ chế mua nhà ở xã hội. Bà Phạm Thị Hồng Thanh đề xuất, cần mở rộng thêm đối tượng để gia tăng việc tiếp cận nhà ở xã hội, bảo đảm tính linh hoạt hơn.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, giá nhà ở xã hội đã tăng mạnh so với trước đây, như Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn nằm tại phường Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội), giá bán 19,5 triệu đồng/m2; Dự án nhà ở xã hội Udic Eco Tower Hạ Đình (huyện Thanh Trì), giá bán 16 triệu đồng/m2; Dự án Hacinco Nguyễn Xiển (quận Hoàng Mai), giá bán khoảng 19 triệu đồng/m2.
Có chuyên gia đã tính toán sơ bộ, khi mua một căn hộ tại dự án nhà ở xã hội với giá 1,5 tỷ đồng, vay khoảng 1 tỷ đồng trong 20 năm, mỗi tháng người mua phải chi trả cả vốn và lãi khoảng 10 triệu đồng. Số tiền này chiếm phần lớn thu nhập của những người thuộc đối tượng của chính sách với mức thu nhập như hiện hành và kể cả mức đề xuất mới tại dự thảo Nghị định là 15 triệu đồng/tháng.
Về những hạn chế trong thời gian qua trong phát triển nhà ở xã hội, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho rằng, vấn đề không nằm ở lãi suất mà nằm ở sự bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội. Dù người mua nhà ở xã hội đáp ứng đúng các điều kiện thì cũng không thể mua được, kể cả cho vay với lãi suất 0%, vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí là không đủ sống. Việc trả gốc đã khó, chưa nói là trả lãi.
Tình hình chung đã khó, với những đô thị đặc biệt như Hà Nội thì người dân có thu nhập thấp còn khó khăn hơn trong việc tích lũy để mua nhà. Chi tiêu hằng ngày tại Hà Nội đắt đỏ hơn nhiều khi so sánh với phần lớn các địa phương khác.
Theo báo cáo gần nhất của Tổng cục Thống kê về Chỉ số giá sinh hoạt theo không gian (SCOLI), xét theo từng địa phương, Hà Nội đứng đầu 10 tỉnh, thành phố có chỉ số giá sinh hoạt đắt đỏ nhất cả nước. Xếp sau lần lượt là Quảng Ninh (99,89%), Thành phố Hồ Chí Minh (96,2%), Đà Nẵng (95,89%) và Bà Rịa-Vũng Tàu (95,86%). Chỉ số giá sinh hoạt theo không gian là chỉ tiêu tương đối, phản ánh sự chênh lệch giá hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng phục vụ đời sống hằng ngày của người dân giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng kinh tế-xã hội trong một thời gian nhất định, thường là theo năm.
Tính toán đúng nhu cầu về nhà ở xã hội tại địa phương, không để thiếu nhưng cũng phải tránh tình trạng dư thừa, đây là một trong những yêu cầu được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu ra cho các địa phương cần lưu ý khi thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội... Để có số liệu thống kê về nhu cầu sát với thực tế, các địa phương cần khảo sát nhu cầu ở thực, đồng thời khảo sát về khả năng chi trả của những người thuộc đối tượng của chính sách.
Một doanh nghiệp cho biết, khi khảo sát tại một số địa phương về nhu cầu mới thấy rằng, có những đối tượng nghĩ rằng có nhu cầu về nhà ở xã hội thì họ lại không muốn mua vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân do áp lực về tài chính quá lớn, không đủ khả năng chi trả.
Trước thực tế nêu trên, nhiều ý kiến cho rằng, đối với các đô thị đặc biệt như Hà Nội, nên nới điều kiện về thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội. Có ý kiến đề xuất nên tăng lên mức 20 triệu đồng/tháng. Thu nhập, giá cả giữa các vùng kinh tế-xã hội, các địa phương có sự khác biệt, thậm chí là rất lớn. Chính sách về nhà ở xã hội có thể tính đến việc phân quyền, giao cho địa phương tính toán dựa trên điều kiện kinh tế-xã hội, thu nhập bình quân, dựa vào số liệu thống kê, chỉ số kinh tế để xác định mức thu nhập phù hợp để xác định đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội. Không nên “đổ đồng” điều kiện về thu nhập làm gia tăng thêm áp lực đối với người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.
