Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo sự bình đẳng giữa người mua và người bán

Phóng viên: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV có một số điểm mới như quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa những quy định mới trong Luật? Đối tượng chính nào sẽ được hưởng lợi từ những điểm mới này?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Theo tôi, đây là quy định phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì, tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải thực hiện.

Việc quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm bảo đảm tính chất của việc đặt cọc (không vì mục đích huy động vốn), có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà.

Đối với quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây, một mặt giúp bảo đảm an toàn, phòng tránh rủi ro cho người thuê, mua nhà hình thành trong tương lai, nhưng đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, phải làm sao để hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.

Với những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nói trên, cùng với việc Luật Bảo vệ người tiêu dùng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, tôi tin rằng, quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ; còn với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Có như vậy mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Phóng viên: Từ kinh nghiệm thực tế, theo ông, việc cho vay đặt cọc để mua hàng hóa, trong đó có cho vay đặt cọc đối với mua bất động sản, hiện được quy định ra sao? Với ngành Ngân hàng, cho vay đặt cọc sẽ quy định như thế nào để bảo đảm an toàn dòng vốn, cũng như giúp khách hàng bảo đảm được các nghĩa vụ thanh toán, thưa ông?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015, như vậy đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Mục đích nói chung của đặt cọc là bảo đảm thực hiện cam kết. Khoản đặt cọc sẽ mất nếu cam kết không được thực hiện. Vậy câu hỏi đặt ra là: khi người mua đặt cọc để bảo đảm không trốn tránh nghĩa vụ mua hàng hóa, vậy người bán có cần phải đặt cọc khi không thực hiện nghĩa vụ?

Theo quy định của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Và như vậy, để bình đẳng trong giao kết thì cả 2 bên đều phải đặt cọc để thực hiện cam kết, nếu bên nào vi phạm thì đương nhiên khoản đặt cọc đó được trả cho người thực hiện cam kết.

Vậy thì đặt cọc ở đâu? Ở tổ chức cá nhân trung gian nào hay tại ngân hàng phục vụ bên mua hoặc bên bán? Và dù ở đặt cọc ở đâu thì hai bên đều không được sử dụng khoản tiền đó cho đến khi hoàn tất giao kết (nếu không có thỏa thuận khác). Trường hợp bên đặt cọc chấp nhận cho bên bán được sử dụng tiền đặt cọc và không phải đặt cọc đối ứng thì theo thỏa thuận. Song thỏa thuận đó chỉ được thực hiện khi người đặt cọc dùng tiền của mình để thực hiện, còn sử dụng tiền vay ngân hàng thì phải tuân thủ theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và quy định nội bộ của tổ chức tín dụng cho vay. Mà quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng và thông tư hướng dẫn thì mọi khoản vay (kể cả vay thế chấp bằng sổ tiết kiệm), khách hàng cũng phải có phương án vay vốn, xuất trình hợp đồng mua hàng hóa, kế hoạch trả nợ, nguồn trả nợ…

Vậy, khách hàng đề nghị ngân hàng vay vốn chỉ để đặt cọc, để cam kết mua hàng xây dựng phương án như thế nào? Hiệu quả ra sao? Và ngân hàng căn cứ vào quy định nào cho vay đặt cọc nếu không có phương án tổng thể về việc mua nhà trong đó có nội dung đặt cọc? Do vậy, bàn đến chuyện chỉ cho vay đặt cọc riêng lẻ thì ngân hàng không có căn cứ để cho vay? Trường hợp khách hàng xây dựng phương án mua hàng hóa, trong đó có nội dung đặt cọc để vay vốn thì cũng phải cam kết có tối thiểu 20-30% vốn tự có. Vậy, nếu muốn đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết thì việc gì phải vay vốn ngân hàng? Vì bản thân người vay đã phải có tối thiểu 20%-30% vốn tự có.

Tôi không thể hình dung nổi tại sao lại phải vay ngân hàng tiền đặt cọc để bảo đảm giao kết, mà đó không phải là hợp đồng mua bán? Trường hợp ngân hàng, căn cứ vào hợp đồng mua bán, trong đó có thỏa thuận đặt cọc để cho vay cả tiền đặt cọc (nếu có), sẽ đối diện với rủi ro có thể xảy ra nếu khoản tiền cho vay để đặt cọc để cho người bán sử dụng. Vì vậy, khi cho vay sẽ thỏa thuận với khách hàng khoản tiền đó cần phải lưu ký tại ngân hàng cho đến khi thực hiện nghĩa vụ.

Thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

28/11/2023 00:00

Kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành Ngân hàng, tôi thấy không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc. Trường hợp đặc biệt, xét cả phương án tổng thể thì có thể thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng hoặc người bán, nhưng không được sử dụng, chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc đó được tính vào số tiền vay để mua nhà theo đúng phương án tổng thể khi đề xuất vay vốn.

Phóng viên: Nói về việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định về việc “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của tổ chức tín dụng. Nguyên nhân là do nhà đầu tư là khách hàng “vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án” thì số tiền vay này đã được tổ chức tín dụng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư dự án, có nghĩa là khách hàng vay tín dụng đã sử dụng vốn vay đúng mục đích “vay để thanh toán tiền góp vốn”, nên không cần thiết quy định tổ chức tín dụng phải “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”. Ở góc độ ngành Ngân hàng, xin ông có cho biết ý kiến phản hồi thế nào về đề kiến nghị này?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Theo quy định, tại khoản 3 Điều 94 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; khoản 1, 2 Điều 24 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, thì tổ chức tín dụng có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng. Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP còn quy định chế tài hành chính, có mức phạt đến 20.000.000 đồng đối với tổ chức tín dụng nếu vi phạm.

Với các quy định chế tài bằng biện pháp xử phạt hành chính nêu trên, pháp luật ngân hàng đã khẳng định rằng, công tác kiểm tra, giám sát còn là nghĩa vụ bắt buộc bên cho vay phải thực hiện, xuất phát từ chính những lợi ích chung của hoạt động ngân hàng.

Lý thuyết và thực tế cho thấy, phát sinh từ những rủi ro của bên vay (khách hàng) cũng có thể bị chuyển hóa thành những rủi ro của hệ thống ngân hàng. Do vậy, bên vay phải ý thức nghĩa vụ của mình, tuân thủ nghiêm túc sự kiểm tra, giám sát, không thể viện dẫn bất cứ lý do gì để trì hoãn, tránh né thực hiện nghĩa vụ này. Trách nhiệm của tổ chức tín dụng là phải kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay.

Các quy trình, quy định trong việc cho vay của tổ chức tín dụng đã hết sức rõ ràng, cụ thể và cần được tuân thủ một cách nghiêm túc.

Nhân đây, tôi muốn đề cập tới việc huy động trái phiếu. Doanh nghiệp, tổ chức muốn phát hành trái phiếu để huy động vốn phải xây dựng phương án phát hành nhằm mục đích gì? Đầu tư vào đâu? Hiệu quả như thế nào?.… và có lãi bao nhiêu, trên cơ sở đó mới đưa ra mức lãi suất huy động? Nhà đầu tư có quyền phải biết tiền đó đầu tư có đúng như mục đích phát hành không? Từ đó mới biết lãi suất được hưởng là đúng với khả năng sinh lời của dự án.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp tổ chức phát hành sử dụng vốn phát hành đúng mục đích đều có khả năng trả nợ trái phiếu đúng hạn, trường hợp có khó khăn sẽ được nhà đầu tư chia sẻ. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng không đưa vào sử dụng đúng mục đích mà không ai kiểm soát, dẫn đến sử dụng vốn không vào đúng dự án, phương án khi phát hành dẫn tới không trả được tiền trái phiếu khi đến hạn. Vậy trường hợp sử dụng không đúng mục đích có phải là nói dối nhà đầu tư trái phiếu? Hay là gì? Vụ việc của Tân Hoàng Minh là một ví dụ điển hình.

Do đó, việc đề nghị bỏ quy định về việc “kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích” là trái quy định pháp luật và trái với thông lệ quốc tế.

Xem xét kéo dài Thông tư 02 thêm khoảng 1 năm nữa để doanh nghiệp có khả năng phục hồi, vượt qua khó khăn.

Phóng viên: Tại Hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, sẽ xem xét kéo dài Thông tư 02 về giãn thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Ông nhìn nhận thế nào về vấn đề này và nếu kéo dài Thông tư 02/2023/TT-NHNN (Thông tư 02) sẽ có những tác động gì với khách hàng và ngành Ngân hàng, thưa ông?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Hệ quả từ đại dịch Covid-19 và tình hình địa chính trị thế giới bất ổn khiến toàn nền kinh tế đang rất khó khăn, tất cả các lĩnh vực đều đang đứng trước những thách thức lớn. Việc chia sẻ với doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay là hết sức cần thiết.

Thông tư 02 về giãn thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ được ban hành nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn sắp hết hạn, việc gia hạn cần được đưa ra xem xét một cách nghiêm túc. Tôi rất đồng tình với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ là không hạ chuẩn cho vay nhưng trong bối cảnh “không bình thường”, rất cần những “giải pháp không bình thường”.

Việc Ngân hàng Nhà nước giữ vững quan điểm không hạ chuẩn tín dụng là chính xác, đồng thời đã ban hành các chính sách tôi cho là “giải pháp không bình thường” trong bối cảnh doanh nghiệp hết sức khó khăn (hỗ trợ cả doanh nghiệp và ngân hàng thương mại) đó là các thông tư: Thông tư 02 (lần thứ 3) Thông tư 03/2023/TT-NHNN, Thông tư 06/2023/TT-NHNN,… Tuy nhiên nhiều ý kiến vẫn cho rằng, chính sách đó cần phải nới lỏng hơn nữa?

Đây là thách thức rất lớn trong bối cảnh tái cơ cấu các ngân hàng yếu kém chưa xong, xử lý sở hữu chéo chưa dứt điểm, kinh tế toàn cầu diễn biến phức tạp, hệ thống ngân hàng đang đối diện tiềm ẩn rủi ro, nợ xấu tăng cao. Vì vậy, nới lỏng chính sách cần phải cân nhắc thật kỹ nhằm bảo đảm an toàn hệ thống, bảo vệ quyền lợi hàng triệu người dân đang gửi tiền tại các tổ chức tín dụng.

Mặc dù vậy, tôi đồng tình với quan điểm Ngân hàng Nhà nước nên kéo dài Thông tư 02 thêm một thời gian khoảng 1 năm nữa, nếu được thì nhiều doanh nghiệp có khả năng phục hồi có cơ hội để vượt qua khó khăn.

Tuy nhiên, nếu kéo dài Thông tư 02 thì cần xem xét, đánh giá thật kỹ đối tượng được áp dụng theo hướng: doanh nghiệp nào có khả năng phục hồi thì cần tìm mọi giải pháp tháo gỡ, không chỉ giãn hoãn nợ mà có thể cho vay mới. Song chỉ có vậy thì chưa đủ, mà cần có sự hỗ trợ của các cấp các ngành thì mới có thể giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn; còn trường hợp doanh nghiệp không có khả năng phục hồi, năng lực tài chính yếu kém thì kiên quyết không cơ cấu nợ, chuyển nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ, phần thiếu hụt xử lý quỹ dự phòng rủi ro của tổ chức tín dụng.

Tôi cho rằng, đây là cơ hội để tái cơ cấu nền kinh tế, tái cơ cấu lại doanh nghiệp, không thể để các doanh nghiệp không còn khả năng phục hồi làm gánh nặng cho nền kinh tế. Ngoài ra, đã đến lúc cần nghiên cứu xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Phá sản, để làm sao những doanh nghiệp (kể cả các ngân hàng thương mại) không thể phục hồi được thì cần phải bắt buộc xử lý theo Luật Phá sản.

Phóng viên: Trong Công điện số 1376/CĐ-TTg vừa ban hành, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục theo dõi, chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy mạnh hơn nữa việc triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Để giải quyết được bài toán nhà ở xã hội, theo ông cần thêm những giải pháp nào?

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng.

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hùng: Theo tôi, những giải pháp được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo là rất đúng và trúng đối với thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng. Với góc nhìn của mình về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, tôi cho rằng, cần đánh giá ở nhiều góc độ, phân loại nhà ở theo hình thức cho thuê đối với người không có khả năng mua và hình thức xây nhà để bán cho người có thu nhập thấp, nguồn thu ổn định, tiếp cận được vốn vay mua nhà.

Tuy nhiên, kỳ này không nên để các doanh nghiệp bất động sản nào cũng đăng ký làm nhà ở thu nhập thấp, mà phải lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực tài chính triển khai (thực tế tôi thấy nhiều nhà đầu tư nợ ngân hàng hàng nghìn tỷ đồng, trả nợ ngân hàng còn khó khăn vậy mà vẫn đăng ký làm nhà ở xã hội? Nguồn lực ở đâu? Và như vậy đến ngân hàng xin vay, chắc chắn không được vay tiếp, từ lý do đó lại kêu khó tiếp cận vốn ngân hàng để làm nhà ở xã hội, rồi lại đòi hạ chuẩn tín dụng).

Do đó, để làm được việc này cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương các cấp, dành nguồn lực tại địa phương để giải phóng đất sạch giao cho nhà đầu tư thực hiện (có thể mở thầu chọn nhà đầu tư). Với cách làm như vậy, chắc chắn nhà đầu tư trúng thầu sẽ được các ngân hàng đón nhận cho vay với lãi suất ưu đãi.

Bên cạnh đó, để đạt được mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, thì Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu vừa qua có quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Với những quy định như vậy, tôi cho rằng, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội sẽ rất hiệu quả, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước sẽ được sử dụng đúng mục đích, người nghèo và người thu nhập thấp sẽ có nhà ở. Qua đó, góp phần bảo đảm an sinh xã hội như đúng mục tiêu Chính phủ đặt ra.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!