Tháo gỡ nhiều nút thắt
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) có hàng trăm nội dung mới, tập trung thành năm nhóm vấn đề, gồm: Các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người sử dụng đất; quy định tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp; quy định nâng cao hiệu quả sử dụng đất; quy định về tài chính đất đai và các quy định nâng cao hiệu quả hiệu lực quản lý nhà nước về sử dụng đất đai.
Nhấn mạnh về nhóm nội dung liên quan đến tiếp cận đất đai phục vụ phát triển hạ tầng kỹ thuật kinh tế-xã hội đang được triển khai mạnh mẽ trong nhiệm kỳ này, ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh: Từ kinh nghiệm tổ chức tái định cư dự án đường vành đai 4-Vùng Thủ đô, thành phố Hà Nội đã có kiến nghị khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần quy định dành quỹ đất thuận lợi cho tái định cư các dự án thu hồi đất phục vụ cho dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương. Tiếp thu kiến nghị, trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã có một số chế định nhằm luật hóa vấn đề này.
Cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) đã đồng bộ thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, bảo đảm tiết kiệm, bền vững và đem lại hiệu quả cao nhất, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra nhiều điểm mới nổi bật như quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Đáng lưu ý, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, thay vào đó là quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và quy định bốn phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Điều 127 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế-xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội… Do vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cơ sở sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí…
Khẩn trương đưa Luật Đất đai vào cuộc sống
Theo ông Phan Đức Hiếu, Luật Đất đai (sửa đổi) có khoảng 65 điều, khoản giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, việc ban hành các nội dung hướng dẫn một cách kịp thời và đầy đủ là rất quan trọng; trong đó, Chính phủ có thể xây dựng một nghị định hướng dẫn nhiều điều, khoản của luật.
Ngay sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã tổ chức họp với các bộ, ngành liên quan, phân công trách nhiệm cụ thể cho các bộ, ngành, địa phương trong xây dựng hoàn thiện và ban hành theo thẩm quyền các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, bảo đảm hiệu lực đồng thời, đồng bộ và thống nhất.
Theo đó, các bộ, ngành sẽ phối hợp triển khai xây dựng một nghị định hướng dẫn chung và một số nghị định riêng có tính chuyên môn đặc thù. Tinh thần chung là số lượng nghị định phải ít nhất và triển khai, áp dụng Luật một cách khoa học, chặt chẽ.
Theo các chuyên gia kinh tế, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và có hiệu lực đồng thời từ ngày 1/1/2025, đã đáp ứng yêu cầu đồng bộ hóa, nhất quán hóa các chính sách, qua đó tăng tính công khai cho các chính sách để thị trường phát triển minh bạch, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội đất nước.
Từ góc nhìn này, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho biết, trong xu hướng thị trường bất động sản khu công nghiệp đang ấm dần lên nhờ đón sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào các ngành công nghệ mới, công nghệ cao, việc gỡ nút thắt về đất đai được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế thời gian tới.
Theo ông Lực, có nhiều yếu tố tác động tích cực đến thị trường, cụ thể: Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bất động sản khu công nghiệp nếu là dự án thu hồi của Nhà nước thì không phải nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; nếu là dự án sản xuất, kinh doanh thì vẫn phải nộp bình thường, nhưng có cơ chế linh hoạt cho phép chủ đầu tư được phép lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hay hằng năm.
Đáng lưu ý, nếu trả tiền thuê đất một lần, chủ đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất đối với khu công nghiệp để vay vốn; nếu trả tiền thuê đất hằng năm, chủ đầu tư không được thế chấp để vay vốn, nhưng vẫn có thể cho thuê lại hay chuyển nhượng bình thường. Bên cạnh đó, đất dành cho các dự án khu công nghiệp sẽ thuộc diện ưu tiên để thu hồi, tương tự như để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sửa chữa chung cư cũ...
Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương và 260 điều đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật. Quốc hội cho phép hai quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/04/2024 gồm Điều 192 về “hoạt động lấn biển” và Điều 248 “sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp”.
Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
(Nguồn: Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh)
