Sáng 29/6, trong ngày làm việc cuối cùng của Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, với 404/469 đại biểu bấm nút tán thành (chiếm 83,13% tổng số đại biểu tham gia), Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (gọi tắt là 1 luật sửa 4 luật). Luật sửa 4 luật nói trên sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
Sớm đưa vào cuộc sống
Đón nhận thông tin này, anh Lê Viết Tuấn (công nhân tại một khu công nghiệp ở Bắc Ninh) tỏ ra rất phấn khởi vì Luật Nhà ở mới mở ra cơ hội an cư với giá rẻ cho những gia đình trẻ như vợ chồng anh. Được biết, doanh nghiệp nơi anh Tuấn làm việc đã nắm được chính sách này và đang lên kế hoạch xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho thuê với giá ưu đãi. Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung hai đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, trong đó có học sinh, sinh viên.
Bà Nguyễn Thị Lan, một người Việt Nam định cư ở Canada chia sẻ, với Luật Đất đai 2024, những Việt kiều sinh sống ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam như bà sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp và các dự án nhà ở, đồng thời được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở; nói chung là có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Ông Nguyễn Huy Lâm, Giám đốc doanh nghiệp tư nhân Huy Lâm (ở huyện Thạch Thành, Thanh Hóa) cho biết, sau nhiều năm kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, ông nhận thấy Luật Đất đai 2013 sau hơn 10 năm thực thi đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập về khung giá đất, phương pháp thẩm định giá đất, cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục hồ sơ cấp phép dự án liên quan đến đất… Do đó, việc Luật Đất đai mới ra đời vào tháng 1/2024, nay lại được Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 là một tín hiệu đáng mừng cho những doanh nghiệp như Huy Lâm.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất mỗi năm một lần, tiệm cận với giá thị trường; Nhà nước thực hiện giao đất thông qua hai cơ chế là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo nên sự minh bạch trong tiếp cận đất đai. Nhìn chung, luật mới bỏ bớt các tầng lớp trung gian trong giao đất, cho thuê đất, tạo môi trường pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận đất đai.
Tại cuộc họp Tổ công tác “giải cứu” các dự án bất động sản của Thủ tướng Chính phủ ngày 11/3/2024, Bộ Xây dựng cho biết, từ khi được thành lập, Tổ công tác đã giải cứu 77 dự án bất động sản đang gặp khó khăn tại TP Hồ Chí Minh, rà soát phân loại khó khăn cho 404 dự án ở Hà Nội và 11 dự án ở Hải Phòng, 17 dự án ở Cần Thơ…
Tuy vậy, Bộ Xây dựng thông tin, vẫn còn 143 dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội có 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định 16 dự án, Cần Thơ 34 dự án… đang chờ Tổ công tác “giải cứu”. Đáng lưu ý, báo cáo của Bộ Xây dựng nhấn mạnh, nhiều dự án dù đã được quyết liệt gỡ vướng nhưng vẫn chưa giải quyết ngay được khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mặc dù đã có nhiều quy định tháo gỡ khó khăn nhưng phải đến 1/1/2025 mới có hiệu lực thi hành.
Bảo đảm hiệu lực
Trước khi được Quốc hội thông qua áp dụng hiệu lực sớm, việc Chính phủ đề xuất áp dụng sớm các đạo luật nói trên từng khiến nhiều đại biểu Quốc hội, các chuyên gia và người dân lo lắng về việc hàng loạt văn bản hướng dẫn ở cả trung ương lẫn địa phương không ban hành kịp trước ngày 1/8. Đây là trường hợp đặc biệt: Sửa đổi luật (chỉ thay đổi hiệu lực thi hành) khi luật chưa được thực thi, việc này cũng gây áp lực về việc có thể phát sinh rủi ro do chưa được đánh giá tác động đầy đủ hoặc tạo ra khoảng trống pháp lý dẫn đến khó khả thi hoặc trục lợi…
Tuy nhiên, tại phiên thảo luận ở hội trường Quốc hội chiều 21/6 về dự án luật này, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh khẳng định, Luật Đất đai là bộ luật duy nhất được xây dựng và thông qua tại 4 kỳ họp Quốc hội, được lấy ý kiến từ hơn 12 triệu người dân, cho thấy việc làm luật đã được tiến hành rất kỹ lưỡng. Cả ba đạo luật đều có những nội dung trước đây nằm ở thông tư, nghị định thì nay đã được luật hóa, cho phép áp dụng được ngay mà không cần phải văn bản hướng dẫn.
“Rất nhiều chính sách của 3 luật sẽ khơi thông và thu hút nguồn lực, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên đất đai, trong đó giải quyết được nhiều tồn đọng, nhiều mong mỏi của người dân và doanh nghiệp”, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, việc đẩy nhanh tiến độ để cả 3 sắc luật có hiệu lực sớm là cần thiết để tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản hiện nay, song cần phải đáp ứng các điều kiện: Cả 3 luật phải có hiệu lực đồng thời (do các chính sách của 3 luật liên kết, xâu chuỗi với nhau) và chất lượng của các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 luật phải được đề cao, tránh vì kịp tiến độ mà tiến hành vội vã.
Khi được hỏi ý kiến về vấn đề này, đại biểu Vũ Tiến Lộc, đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam nêu quan điểm, 3 luật mới về bất động sản có nội dung khá đồ sộ nên hệ thống văn bản hướng dẫn khá phức tạp, khó hoàn thiện tuyệt đối nên tinh thần là không cầu toàn, có thể đúc rút, hoàn thiện thêm trong quá trình thực hiện.
Điều quan trọng là nếu được áp dụng sớm, hiệu quả của những quyết sách này sẽ rất lớn, do đó ông Lộc hoan nghênh Chính phủ đã có sự quyết liệt, dám nghĩ dám làm, tạo nên những “con đường cao tốc trong hoàn thiện thể chế” để kịp thực thi các quy định, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, tạo nguồn lực cho doanh nghiệp, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế.
Trao đổi ý kiến với phóng viên, ông Hà Sỹ Đồng, đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Trị, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị đồng tình với việc cho phép 3 sắc luật nói trên có hiệu lực sớm để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, khơi thông nguồn lực đất đai và nhà ở hiện còn nhiều dư địa ở các địa phương. Tuy nhiên, lãnh đạo tỉnh Quảng Trị đề nghị Chính phủ nhận diện, đánh giá đầy đủ ảnh hưởng, tác động của việc áp dụng luật sớm, cả tích cực và tiêu cực (nếu có), đến môi trường đầu tư kinh doanh, quyền và lợi ích chính đáng của người dân và doanh nghiệp, đặc biệt sự phản ứng, tâm lý của xã hội về vấn đề này.
