GIA TĂNG LỢI ÍCH CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG
Không gian đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD, lấy các tuyến metro làm trục phát triển.
Không gian đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD, lấy các tuyến metro làm trục phát triển.
Nếu metro là “xương sống” của đô thị thì TOD chính là “hệ tuần hoàn”, giúp lan tỏa các giá trị kinh tế, xã hội và môi trường từ những tuyến giao thông công cộng đến toàn bộ Thành phố. Việc lập quy hoạch TOD được Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện theo Nghị quyết số 38/2025 của Hội đồng nhân dân Thành phố. Trong đó, phạm vi nghiên cứu TOD được xác định trong bán kính 1.000m tính từ tâm nhà ga hoặc depot. Quy định cũng nhấn mạnh chiến lược của TOD là lấy giao thông công cộng làm trục phát triển đô thị, tập trung dân cư, thương mại, văn phòng trong bán kính đi bộ quanh ga metro. Đồng thời tối ưu hóa sử dụng đất, gia tăng hiệu quả công trình công cộng; giảm xe cá nhân và hạn chế ô nhiễm kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.
Từ khi tuyến Metro số 1 Bến Thành-Suối Tiên lăn bánh, vợ chồng anh Công xuống ga nhà hát Thành phố cách đó không xa rồi lên metro để khám phá một số trung tâm thương mại nằm dọc đại lộ Võ Nguyên Giáp. Dần dần, hành trình đi metro những dịp cuối tuần của vợ chồng anh Công kéo dài đến Suối Tiên và những địa điểm có bán kính cách các nhà ga 500m đến 1 km xem như “đổi gió”. Anh Công chia sẻ, nếu hạ tầng kết nối đồng bộ và hoàn chỉnh, anh có thể lựa chọn sở hữu 1 căn hộ, nơi ở quanh nhà ga metro để có thể thuận tiện tiếp cận trường học, bệnh viện, chợ/siêu thị, cơ quan hành chính cũng như nhiều tiện ích tối thiểu khác. Xa hơi, hạ tầng đi kèm metro chính là nhà ở, chung cư, văn phòng để làm sao quãng đường và thời gian di chuyển của cư dân là ngắn nhất.
Không chỉ tập trung vào khu vực nội đô, theo các chuyên gia, những nhà ga ở vùng ven và depot cũng nên được ưu tiên phát triển TOD gắn với nhà ở xã hội và khu tái định cư trước, sau đó từng bước bổ sung các chức năng thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng. Cách làm này vừa góp phần giảm áp lực dân cư khu vực trung tâm, vừa tạo thêm nguồn lực để tiếp tục đầu tư hạ tầng.
Các khu vực TOD được định hướng phát triển dọc Metro số 1, Metro số 2 và Vành đai 3, tạo động lực hình thành các trung tâm đô thị mới.
Các khu vực TOD được định hướng phát triển dọc Metro số 1, Metro số 2 và Vành đai 3, tạo động lực hình thành các trung tâm đô thị mới.
Thực tế, Thành phố Hồ Chí Minh đã bắt đầu triển khai các khu vực TOD dọc Metro số 1, Metro số 2 cùng các nút giao quan trọng trên tuyến Vành đai 3. Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều khu đất quy mô lớn đang được rà soát, điều chỉnh quy hoạch để hình thành các trung tâm đô thị mới gắn với giao thông công cộng.
Điểm đáng chú ý là Thành phố không hướng đến một vài dự án thí điểm đơn lẻ mà đặt mục tiêu xây dựng mạng lưới TOD trên quy mô toàn đô thị. Đây được xem là bước chuyển từ phát triển từng tuyến metro sang phát triển đồng bộ cả không gian đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng.
Lộ trình phát triển TOD
11 vị trí TOD đã được xác định dọc Metro số 1, Metro số 2 và Vành đai 3.
Giai đoạn 2026-2028 mở rộng đến ga Tân Kiên và hành lang Thành phố Hồ Chí Minh - Cần Thơ.
Mục tiêu đến năm 2035 hình thành khoảng 500 km metro.
Dự kiến huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ giá trị đất tăng thêm nhờ TOD để tái đầu tư hạ tầng.
Hành lang giao thông Metro số 1
Tầm nhìn không gian ngầm đô thị đa chức năng tại ga Bến Thành, kết nối liên tuyến giao lộ trung tâm phát triển sầm uất.
TÁI ĐỊNH HÌNH BẢN ĐỒ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Theo các chuyên gia đô thị, cơ hội lớn nhất của Thành phố Hồ Chí Minh sau khi mở rộng không gian phát triển chính là hình thành mô hình đô thị đa trung tâm. Thay vì mọi hoạt động kinh tế, tài chính, thương mại đều tập trung vào khu vực lõi trung tâm thì các cực tăng trưởng mới sẽ được tổ chức dọc theo mạng lưới metro gắn với các khu vực đô thị hình thành sau sáp nhập. Lịch sử phát triển đô thị thế giới cho thấy, những thành phố thành công nhất không phải là những nơi xây được nhiều tuyến metro nhất, mà là những nơi biết sử dụng metro để kiến tạo một không gian phát triển mới.
Mô hình phát triển TOD tại Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung nhà ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích đô thị quanh các nhà ga metro.
Mô hình phát triển TOD tại Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung nhà ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích đô thị quanh các nhà ga metro.
Hình thành mô hình đô thị đa trung tâm, ở khu vực trung tâm hiện hữu, các ga Bến Thành, Nhà hát Thành phố, Ba Son sẽ trở thành hạt nhân của khu tài chính, thương mại và dịch vụ quốc tế. Tại phía đông, các nhà ga kết nối với Khu Công nghệ cao và Đại học Quốc gia sẽ tạo thành cực phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và kinh tế tri thức. Ở phía nam, các hành lang kết nối Cần Giờ với trung tâm Thành phố có thể mở ra không gian phát triển kinh tế biển, du lịch sinh thái và dịch vụ chất lượng cao. Trong khi đó, các đầu mối logistics, cảng biển và trung tâm công nghiệp sẽ được kết nối bằng mạng lưới giao thông khối lượng lớn, giảm áp lực vận tải đường bộ. Theo nhiều chuyên gia quốc tế, mô hình này đã được áp dụng thành công tại các đô thị lớn ở châu Á như Hong Kong, Tokyo hay Singapore, nơi giao thông công cộng trở thành nền tảng cho tăng trưởng đô thị bền vững.
Mô hình đa trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh
Phát triển tài chính, thương mại, dịch vụ quốc tế quanh các ga Bến Thành, Nhà hát Thành phố, Ba Son.
Hình thành cực khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo gắn với Khu Công nghệ cao và Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
Mở rộng không gian kinh tế biển, du lịch sinh thái và dịch vụ chất lượng cao.
Kết nối các cảng biển, trung tâm công nghiệp bằng mạng lưới giao thông công cộng khối lượng lớn.
Nhìn rộng hơn, TOD còn mở ra cơ hội phân bổ lại nguồn lực phát triển trên toàn Thành phố. Khi các trung tâm mới dần hình thành dọc theo mạng lưới metro, áp lực về dân số, giao thông và hạ tầng đối với khu vực lõi sẽ từng bước được chia sẻ. Người dân có thêm lựa chọn về nơi ở và nơi làm việc mà không nhất thiết phải tập trung vào trung tâm như trước. Đó cũng là điểm khác biệt giữa một tuyến metro đơn thuần và một hệ thống metro gắn với TOD.
BIẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THÀNH NGUỒN LỰC PHÁT TRIỂN
Nếu metro là nền tảng của TOD thì đất đai chính là nguồn lực quyết định để mô hình này vận hành bền vững. Thực tế tại nhiều đô thị trên thế giới cho thấy, doanh thu từ bán vé chưa bao giờ đủ để duy trì và mở rộng hệ thống đường sắt đô thị. Điều tạo nên sự khác biệt chính là khả năng chuyển hóa giá trị gia tăng của đất đai thành nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng. Đó cũng là hướng đi mà Thành phố Hồ Chí Minh đang lựa chọn.
Theo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, TOD phải trở thành công cụ giải quyết đồng thời ba mục tiêu: phát triển hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn, tạo nguồn lực tài chính từ đất đai và nâng cao chất lượng sống của người dân thông qua mô hình đô thị nén, đa chức năng.
Tàu điện Metro số 1 Thành phố Hồ Chí Minh, tuyến giao thông công cộng đóng vai trò “xương sống” trong mô hình TOD.
Tàu điện Metro số 1 Thành phố Hồ Chí Minh, tuyến giao thông công cộng đóng vai trò “xương sống” trong mô hình TOD.
Thông điệp này cho thấy TOD không chỉ là một giải pháp quy hoạch mà còn là một cơ chế phát triển kinh tế đô thị. Khi một nhà ga metro hình thành, khả năng tiếp cận của khu vực xung quanh được cải thiện, giá trị đất đai gia tăng, kéo theo sự phát triển của thương mại, dịch vụ và bất động sản. Phần giá trị gia tăng đó, nếu được khai thác hiệu quả, sẽ quay trở lại đầu tư cho hạ tầng giao thông, tạo thành một vòng tuần hoàn phát triển.
Nói cách khác, metro tạo ra giá trị cho đất đai và chính đất đai lại trở thành nguồn lực để tiếp tục mở rộng mạng lưới metro. Tuy nhiên, để vòng tuần hoàn ấy vận hành hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được một môi trường đầu tư minh bạch và ổn định.
Quy hoạch không gian xanh và đô thị theo định hướng TOD, hướng tới sử dụng đất hiệu quả và phát triển đô thị bền vững.
Quy hoạch không gian xanh và đô thị theo định hướng TOD, hướng tới sử dụng đất hiệu quả và phát triển đô thị bền vững.
Theo CPG Việt Nam, các nhà đầu tư chỉ thực sự mạnh dạn tham gia khi ranh giới quy hoạch TOD được xác định rõ ràng, chỉ tiêu quy hoạch minh bạch và cơ chế khai thác được công bố ngay từ đầu. Cùng với đó là sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý về quy hoạch, giao thông, đất đai và chính quyền địa phương để bảo đảm các quyết định được thống nhất trong suốt quá trình triển khai.
Đây cũng là yếu tố quyết định để TOD không chỉ tạo ra những dự án riêng lẻ mà hình thành một hệ sinh thái phát triển bền vững trên phạm vi toàn Thành phố.
CẦN CƠ CHẾ ĐỦ MẠNH ĐỂ TOD BỨT PHÁ
Sau khi mở rộng không gian phát triển, yêu cầu đặt ra đối với Thành phố Hồ Chí Minh không còn là xây dựng từng dự án TOD riêng lẻ mà là hình thành một cơ chế điều hành thống nhất trên quy mô toàn đô thị.
Định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh, với các cực phát triển gắn với mạng lưới giao thông công cộng.
Định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh, với các cực phát triển gắn với mạng lưới giao thông công cộng.
Nhiều chuyên gia cho rằng, Thành phố cần tận dụng tối đa các cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 và Nghị quyết 188 của Quốc hội để tạo bước đột phá trong phát triển TOD. Trong đó, việc thành lập một đầu mối chuyên trách có đủ thẩm quyền điều phối quy hoạch, giao thông và quản lý đất đai sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, đồng thời khắc phục tình trạng mỗi cơ quan quản lý một phần như trước đây.
Song song đó, cơ chế hợp tác công tư cũng cần được mở rộng theo hướng linh hoạt hơn. Doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư nhà ga, trung tâm thương mại, không gian ngầm hoặc các công trình dịch vụ đi kèm, đổi lại được khai thác quỹ đất hoặc không gian thương mại trong thời hạn phù hợp. Đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia có hệ thống metro phát triển.
Khu vực ga Bến Thành, hạt nhân kết nối giao thông và phát triển thương mại - dịch vụ trung tâm.
Khu vực ga Bến Thành, hạt nhân kết nối giao thông và phát triển thương mại - dịch vụ trung tâm.
Một nhiệm vụ khác không kém phần quan trọng là đồng bộ hóa toàn bộ hệ thống giao thông công cộng. Người dân cần có thể sử dụng một phương thức thanh toán chung cho metro, xe buýt nhanh, xe buýt, bãi đỗ xe và các dịch vụ trung chuyển. Khi việc di chuyển trở nên thuận tiện, sức hấp dẫn của giao thông công cộng mới thực sự được phát huy.
5 khu vực TOD dọc Metro số 2
Tổ chức không gian nén đa dịch vụ quanh lõi ga trung tâm trọng điểm kết nối liên tuyến.
Hành lang đô thị mật độ cao liên kết nhiều ga kế cận dọc trục giao thông chính.
Điểm sinh hoạt đô thị nén kết nối không gian xanh và dịch vụ thương mại vệ tinh.
Tập trung tổ chức các hành lang kinh tế đa chức năng phối hợp luồng vận tải logistics hiện đại.
Không gian quy hoạch diện tích lớn gắn liền hạ tầng kỹ thuật depot và nhà ở xã hội đồng bộ.
Với Thành phố Hồ Chí Minh, TOD không chỉ là bài toán giao thông, cũng không chỉ là câu chuyện khai thác địa tô từ đất đai. Xa hơn, đây là cơ hội để tái cấu trúc toàn bộ mô hình phát triển của một siêu đô thị đang bước vào kỷ nguyên mới. Nếu làm đúng, những nhà ga metro hôm nay sẽ không chỉ là điểm đón trả khách, mà sẽ trở thành những hạt nhân tăng trưởng, những trung tâm sáng tạo và những cộng đồng đáng sống của Thành phố Hồ Chí Minh trong nhiều thập niên tới.
Chỉ đạo sản xuất: Lê Nam Tư
Tổ chức sản xuất: Tùng Quang
Nội dung: Quý Hiền, Thảo Du
Ảnh: Tùng Anh, Thế Anh
Trình bày: Tùng Anh
(Bài có sử dụng hình ảnh AI trong thiết kế)