Theo báo cáo gần đây từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, dự kiến vào năm 2025, khu phía đông sẽ chiếm 48% nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội, trong khi khu vực phía tây hầu như không có dự án mới. Đồng thời, OneHousing nhận định rằng, giá chung cư khó có khả năng giảm dù nguồn cung tăng, thậm chí có thể bất ngờ với mức giá mở bán của một số dự án.
Giá căn hộ sơ cấp được dự đoán đạt 72 triệu đồng/m²
Cụ thể, theo dự báo của OneHousing, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ đạt hơn 30.000 căn, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016-2019. Tuy nhiên, toàn bộ nguồn cung này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán dao động từ 50-230 triệu đồng/m². Giá trung bình căn hộ sơ cấp được dự đoán đạt 72 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 75% so với đầu năm 2022.
Theo lý giải của các chủ đầu tư, dưới tác động của luật mới và chi phí đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp không còn ưu tiên phát triển phân khúc trung cấp. Thay vào đó, họ chuyển sang tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và đáp ứng nhu cầu đang gia tăng của tầng lớp trung lưu. Đây cũng là lý do khiến căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường Hà Nội trong hai năm qua, trong khi nguồn cung trung cấp cũng suy giảm mạnh.
Câu chuyện của anh Hùng, một cư dân tại quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) là minh chứng rõ nét cho xu hướng giá nhà tăng cao. Sau nhiều năm sống tại một căn hộ chật hẹp ở Minh Khai, anh Hùng quyết định tìm mua nhà rộng hơn cho gia đình 5 thành viên.
Tìm hiểu một dự án tại huyện Gia Lâm, anh được môi giới báo giá dự kiến là 68 triệu đồng/m², với kế hoạch nhận nhà vào năm 2027. Tuy nhiên, tại sự kiện mở bán dự án này, giá đã tăng 5-25%, dao động từ 70-85 triệu đồng/m² tùy vị trí. Để sở hữu căn hộ rộng 96m², anh Hùng phải bỏ ra gần 8,6 tỷ đồng, chưa tính VAT và phí bảo trì. Anh bất ngờ khi mức giá này ngang với các dự án nội thành, dù vị trí dự án cách trung tâm hơn 15 km.
Khảo sát thực tế trên thị trường cho thấy, nguồn cung mới căn hộ chủ yếu do các doanh nghiệp lớn và nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Dự kiến, Masterise Homes sẽ chiếm gần một phần ba nguồn cung căn hộ mới vào năm 2025, trong khi các tên tuổi khác như MIK Group, Vinhomes, Capitaland và Daewoo cũng đóng góp một phần đáng kể.
Sự cạnh tranh này đã định hình lại cục diện thị trường, khi các doanh nghiệp nhỏ hoặc tầm trung gần như không còn khả năng tham gia mạnh mẽ như trước đây. Điều này thể hiện rất rõ qua sự phân bổ nguồn cung giữa các khu vực, khu phía đông, với các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 1 và 2, sẽ chiếm khoảng 48% nguồn cung căn hộ mới.
Trong khi đó, khu vực phía bắc, dẫn đầu bởi dự án Vinhomes Global Gates, dự kiến đóng góp 19%, tập trung vào các sản phẩm hạng sang. Khu vực phía tây gần như không còn dự án mới, chỉ còn lại một số dự án mở bán giai đoạn cuối.
 |
| Người dân khó tiếp cận căn hộ phù hợp với thu nhập của mình. Ảnh: NAM NGUYỄN |
Marketing với các mỹ từ “hạng sang, siêu sang”
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản hiện đang bị thao túng bởi một số chủ đầu tư lớn thông qua việc kiểm soát nguồn cung. Những doanh nghiệp này tạo ra thế độc quyền, đẩy giá bán lên cao, gây khó khăn cho người mua nhà.
Việc lý giải giá đất cùng các chi phí khiến giá nhà tăng cao, theo TS Nguyễn Trí Hiếu là không hợp lý, bởi hiện tại bảng giá đất mới vẫn chưa được áp dụng tại nhiều địa phương. Tiền sử dụng đất của các dự án phần lớn dựa trên khung giá cũ hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, khiến chi phí đầu vào liên quan đến đất đai không tăng mạnh như nhiều người lầm tưởng.
Cùng với đó, thị trường vật liệu xây dựng trong năm qua cũng không có biến động lớn, ngoại trừ cát xây dựng. Các nguyên vật liệu chủ chốt như cốt thép, xi-măng vẫn giữ giá ổn định. Đồng thời, giá nhân công xây dựng không tăng nhiều do nguồn cung lao động vẫn dồi dào. Các yếu tố này chỉ chiếm khoảng 30% tổng giá thành chung cư và mức biến động không lớn nên không thể lý giải được cho việc giá chung cư tăng 50-70% chỉ sau một năm.
Theo đó, nguyên nhân chính của mức tăng giá này là sự mất cân bằng nghiêm trọng cung cầu. Điều này không chỉ xuất phát từ nguồn cầu cao mà còn do phần lớn nguồn cung mới đang được các chủ đầu tư giới thiệu là “hạng sang”, không phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng.
Đồng tình với quan điểm nguồn cung bất động sản mới chỉ nằm trong tay một vài doanh nghiệp, khiến họ có khả năng quyết định giá bán, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường còn cho biết, không chỉ nắm giữ quỹ đất, các doanh nghiệp này còn kiểm soát tiến độ tung hàng, tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường.
Chính sách “nhỏ giọt” trong việc phân phối sản phẩm làm người mua lo sợ hết hàng, buộc phải chấp nhận mức giá cao do doanh nghiệp đặt ra. Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn tận dụng thương hiệu quốc tế hoặc gắn mác “bất động sản hàng hiệu” cho các dự án để nâng tầm giá trị sản phẩm, nhưng thực chất đó chỉ là chiêu trò marketing nhằm đẩy giá bán lên cao.
Trong khi nhiều người dân chưa có nhà ở hoặc không thể tìm mua được những căn hộ giá rẻ, một nghịch lý lại đang xảy ra: hàng nghìn căn hộ tái định cư đang bị bỏ hoang, dẫn đến sự lãng phí lớn. Chẳng hạn, khu tái định cư ngõ 156 đường Tam Trinh, quận Hoàng Mai, với gần 300 căn hộ, sau 8 năm hoàn thành vẫn không có ai về ở.
Tương tự, khu tái định cư tại phường Thượng Thanh, quận Long Biên, dù có 5 tòa nhà mặt đường lớn, nhưng chỉ có 2-3 hộ gia đình sinh sống. Theo báo cáo từ UBND thành phố Hà Nội, hiện thành phố có 174 khu nhà tái định cư với hơn 14.200 căn hộ đang sử dụng, trong khi khoảng 4.000 căn hộ khác vẫn bỏ trống. Sự chênh lệch này không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn phản ánh sự bất hợp lý trong việc phân bổ và sử dụng các dự án tái định cư.
Các doanh nghiệp cũng có thể tạo ra các thông tin gây nhiễu, đánh vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của người mua. Những thông tin như giá nhà phố tăng vọt, nguồn cung chung cư ngày càng khan hiếm hay các vụ đấu giá đất lập kỷ lục đã khiến người mua lo ngại rằng giá sẽ còn tăng, từ đó đẩy mạnh nhu cầu mua trong ngắn hạn.
