Khi người mua thật đều chần chừ, điều gì giữ giá nhà neo cao? Câu trả lời nằm trong những cuốn sổ đỏ đang nằm im trong két sắt của ngân hàng.
Giá bất động sản đã vượt xa khả năng của phần lớn người dân. Lượng giao dịch thật của những người có nhu cầu ở thực đối lập hoàn toàn với các quảng cáo rầm rộ về một thị trường “sôi động cuối năm”. Những cụm từ như “vị trí đắc địa”, “thiên đường nghỉ dưỡng”, “bền vững theo thời gian”… được lặp lại đến mức trở nên công thức. Thị trường cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa kỳ vọng của người bán và khả năng đáp ứng của người mua.
Trong Báo cáo bán niên 2025, nhiều ngân hàng lớn không thuyết minh chi tiết danh mục tài sản giấy tờ có giá nhận thế chấp. Nhưng với hai ngân hàng dẫn đầu, Vietcombank và Agribank, con số này đã vượt hơn 6 triệu tỷ đồng. Riêng bất động sản được thế chấp đã gần 5 triệu tỷ đồng. Dòng vốn tín dụng tiếp tục đổ vào địa ốc. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/7/2025, hơn 4,1 triệu tỷ đồng đã được bơm vào lĩnh vực này, tăng gần 17% so cuối năm 2024, vượt xa tốc độ tín dụng chung. Trong khi đó, quy mô GDP Việt Nam năm 2024 là 11,512 triệu tỷ đồng.
Một thị trường sôi động “kỳ lạ”, giá tài sản neo cao và thế chấp tăng mạnh… hóa ra lại trở thành bản nhạc đồng điệu, bất chấp sự vắng mặt của người mua thực. Một chủ doanh nghiệp bất động sản từng tuyên bố: Nợ càng nhiều, vai trò giữa người vay và người cho vay có thể đảo chiều. Nhưng câu chuyện không dừng giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Bởi nguồn vốn ngân hàng được gây dựng từ từng đồng tiết kiệm của người dân. Dòng tiền ấy chảy vào ngân hàng, rồi lại đổ vào những dự án bất động sản không bóng người ở. Khi tài sản thế chấp phình to, khoản vay không còn dựa trên giao dịch thật mà dựa trên kỳ vọng.
Các tổ chức quốc tế (BIS, IMF) đã đưa ra những khuyến nghị rất rõ ràng. Không cho vay quá lớn so giá trị tài sản (LTV - loan-to-value). Không để người vay gánh khoản nợ vượt khả năng thu nhập (DTI/DSTI). Tăng hệ số rủi ro với các dự án địa ốc có mức độ rủi ro cao, đồng thời kiểm soát chặt cho vay đối với chủ đầu tư để tránh dồn vốn quá mức. Chuẩn Basel còn yêu cầu tài sản thế chấp phải được định giá độc lập, thận trọng và không được “thổi phồng” chỉ để vay nhiều hơn.
Câu chuyện giữa hai người bạn dần khép lại. Họ quyết định tạm đứng ngoài thị trường. Nhưng điều họ không thể nhìn thấy là: Dù không muốn, những đồng tiền của họ vẫn đang âm thầm đi vào bất động sản. Bằng cách này hay cách khác.
Giá nhà hạ nhiệt hay quay về giá trị thực vẫn là điều xa vời, cho đến khi thị trường có một cơ chế giám sát thật sự nghiêm ngặt, tuân thủ các chuẩn mực quốc tế. Ở thời của thế chấp, ngay cả khi ta không mua nhà, ta vẫn đang trả giá.
