Những thành tựu trong xây dựng chính sách
Chính sách đất đai của Việt Nam được xây dựng tiến bộ dần theo từng nấc thang kế tiếp nhau. Với Luật Đất đai năm 1987 lần đầu tiên quyền hưởng thụ từ đầu tư trên đất đai được bảo hộ, đến Luật Đất đai năm 1993 công nhận quyền sử dụng đất có giá thị trường, và sau đó hàng loạt điều chỉnh bổ sung, đến bản sửa đổi mới nhất năm 2024 đã chi tiết hóa về các quy định trong cách thức tiếp cận đầu tư phát triển các dự án nhà ở đô thị.
Những thành tựu chính được ghi nhận rộng rãi, từ bảo vệ quyền lợi của người lao động trên đất đai, cởi trói nguồn lực xã hội. Chính thức đưa tài nguyên đất đai, thể hiện qua quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản; hoàn chỉnh và luật hóa công tác đăng ký đất đai, quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ môi trường, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất công nghiệp.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 1987 lần đầu bảo hộ quyền hưởng thụ từ đầu tư trên đất đai; Luật Đất đai năm 1993 công nhận quyền sử dụng đất có giá thị trường, và sau đó hàng loạt điều chỉnh bổ sung, đến bản sửa đổi mới nhất năm 2024 đã chi tiết hóa về các quy định trong cách thức tiếp cận đầu tư phát triển các dự án nhà ở đô thị.
Chính sách đất đai là sự liên kết hữu cơ giữa bộ ba yếu tố: chất lượng quy hoạch phát triển sử dụng đất đai, giá trị đất đai và mức độ bảo đảm quyền sở hữu sử dụng đất đai. Trong đó, quy hoạch phát triển sử dụng đất đai được hiểu là quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch phát triển đô thị và các quy hoạch phát triển dựa trên sử dụng đất đai. Công tác quy hoạch có chất lượng cao sẽ tạo nên việc sử dụng đất đai có giá trị cao, tạo nên giá thị trường cao trên mỗi m2 đất.
Khi giá cao trên mỗi m2 đất đai tăng, đương nhiên nhu cầu về bảo vệ quyền lợi, quyền sở hữu của chủ sử dụng đất sẽ tăng cao. Ngược lại khi quyền sở hữu sử dụng đất sở hữu tài sản trên được Nhà nước bảo hộ, chủ sở hữu tự tin dành nguồn lực đầu tư vào đất đai và khi đó lại tăng nhu cầu một bản quy hoạch có chất lượng cao cần được chuẩn bị.
Phổ cập đăng ký quyền sử dụng đất
Đối với Việt Nam công tác đăng ký quyền sử dụng đất có bước tiến dài, kể từ những hoạt động đăng ký kê khai (tính từ năm 1993 đến năm 2024) đã hoàn thành hơn 97,6% diện tích được cấp giấy chứng nhận lần đầu. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện cho hầu hết mọi thửa đất, mọi thành phần xã hội, không phân biệt giới tính, không phân biệt vùng miền và đặc biệt không phân biệt nhóm thửa đất giá trị cao hay giá trị thấp.
Đây là một thành tựu được thế giới xác nhận như hình mẫu phát triển. Thực tế việc đăng ký đất đai đại trà thành công có sự đóng góp rất lớn do định hướng xã hội chủ nghĩa, khi chúng ta tổ chức thực hiện cho mọi thành phần xã hội, không có sự ưu tiên hay không có sự phân biệt tầng lớp thu nhập cao, thu nhập thấp hay vùng miền.
Ở góc nhìn đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế xã hội, nhà kinh tế học nổi tiếng người Peru Hernando de Soto trong tác phẩm “Bí ẩn của vốn”, đã từng gây xôn xao khi công bố giả thuyết, bằng cách tổ chức đăng ký tất cả các thửa đất, cơ sở để tạo lập được thị trường thế chấp, sẽ khơi thông nguồn lực hàng tỷ và hàng tỷ USD từ đất đai, giúp các nước đang phát triển thoát nghèo và tăng trưởng, không còn phụ thuộc nguồn vốn từ các nước phát triển.
Các nhà kinh tế học đã chứng minh để bảo đảm thành công đưa nguồn lực đất đai “ngủ yên” thành vốn thị trường, không chỉ cần mỗi công tác đăng ký đất đai, nó đòi hỏi sự thay đổi về cấu trúc kinh tế, và quan trọng hơn là phải xây dựng thành công thị trường cho đại đa số các thành phần kinh tế.
Xây dựng tầm nhìn quy hoạch đất đai
Với những quyết định phát triển hạ tầng giao thông đột phá như hệ thống cao tốc đường bộ, hệ thống tàu cao tốc xuyên Việt, hàng loạt mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (ToD) mới xuất hiện. Nhu cầu xây dựng các quy hoạch phát triển không chỉ tăng về chất lượng mà cả phạm vi cần được quy hoạch chi tiết. Hơn thế không chỉ yêu cầu mỗi mảnh đất đều có quy hoạch sử dụng chi tiết mà thách thức lớn hơn, mỗi bản quy hoạch sẽ đi vào cuộc sống. Đơn cử, riêng tại thành phố Hà Nội có hơn 700 dự án bất động sản, với hơn 11.000 ha đất chậm đưa vào thực hiện.
Mặt khác, dường như quy hoạch thực hiện chưa chú trọng việc hướng đến mục tiêu phục vụ con người số đông có cuộc sống đời thường với những cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội tiêu chuẩn, hạ tầng phát triển thiết yếu. Khi quy hoạch chưa dự báo tốt sự phát triển của xã hội, sẽ để lại rất nhiều tổn thất bởi phát triển đô thị và phát triển hạ tầng gần như song hành. Trường hợp một số khu đô thị không có lối ra vào hay ngập nước khi trời mưa không phải hiếm gặp trên thực tế… Chất lượng quy hoạch đô thị ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng môi trường, mật độ sử dụng đất cao kéo theo nhiều áp lực lên mạng lưới giao thông, tiêu thụ năng lượng, và điều đó cần một bản quy hoạch chất lượng để sống tốt hơn, với nhiều mặt tích cực của đô thị.
Tầm nhìn quy hoạch phát triển nói chung và quy hoạch đất đai chắc chắn sẽ thay đổi nhiều về chất ở tầm nhìn khi đất nước hoàn thành xây dựng đường sắt tốc độ cao và hệ thống đường cao tốc trên toàn quốc.
Kiến tạo thị trường bất động sản lành mạnh
Năm 2024 là một năm có nhiều điểm nhấn khi đề cập đến thị trường bất động sản. Về công tác lập pháp, chúng ta đã sửa đổi và đưa vào áp dụng đồng bộ ba bộ luật cùng lúc, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Những vấn đề tồn tại bao lâu nay về định giá đất theo giá thị trường, vấn đề đấu thầu đấu giá dự án nhà ở thương mại cũng được luật hóa chi tiết.
Tuy nhiên, thành công về công tác lập pháp luật dường như bị lu mờ bởi bước nhảy kỷ lục về giá bán trên thị trường bất động sản. Trong lịch sử, thị trường đã trải qua nhiều lần điều chỉnh trạng thái, từ suy thoái năm 2009, rồi tăng trưởng nóng năm 2017, rồi lại trầm lắng năm 2022, rồi lại tăng nóng mà chưa có cơ sở nào để kìm hãm sự tăng trưởng bất thường này từ tháng 7/2024 đến nay.
Khi thị trường bất động sản suy giảm, thị trường tài chính ngay lập tức bị ảnh hưởng, các khoản nợ, các gói trái phiếu vượt chuẩn, và đương nhiên thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động sẽ nối gót suy giảm. Cả xã hội lo lắng, nhiều giải pháp được hiến kế cứu thị trường. Để rồi, chỉ sau một thời gian ngắn, chưa ai kịp áp dụng các gói giải cứu, thì thị trường thường bỗng nhiên phát triển nóng trở lại, không hiểu lấy đâu nguồn lực (?). Thay vì thở phào nhẹ nhõm, hàng loạt ý kiến, kiến nghị lại được đưa ra…
Vậy chúng ta muốn thị trường hoạt động như thế nào?
Rõ ràng chẳng tổ chức, cá nhân nào có lý do chính đáng ngăn cản nhu cầu có thực, cho dù nó đang đẩy giá bất động sản ngày một tăng cao. Mọi cơ chế nguồn lực của Nhà nước là thúc đẩy nguồn cầu, đương nhiên đó phải là nguồn cầu chính đáng phù hợp đạo đức và pháp luật.
Trở lại điều kiện “chuyển đổi nguồn lực đất đai “ngủ yên” thành nguồn vốn khổng lồ cho thị trường” được Hernando de Soto đề cập trong giả thuyết nói ở trên, chúng ta cần phải xây dựng được thị trường bất động sản cho mọi thành phần tham gia, đặc biệt các thành phần có quy mô nhỏ - đây chính là sợi dây kết nối giữa thị trường tín dụng và đại đa số các thửa đất được đăng ký.
Thực tế minh chứng, Nhà nước có thể can thiệp và thể hiện vai trò Nhà nước ở nhiều khu vực cấu thành thị trường bất động sản. Song, cần kiến tạo được một thị trường phát triển bền vững, tránh lúc quá nóng, lúc quá lạnh.
Đó là yêu cầu cấp thiết và tất yếu!
