Đây là quyết định quan trọng, tác động trực tiếp đến đời sống người dân, hoạt động của doanh nghiệp cũng như tiến trình phát triển đô thị của thành phố trong giai đoạn tới.
Việc ban hành bảng giá đất mới là bước đi tất yếu trong quá trình hoàn thiện thể chế quản lý đất đai theo tinh thần Luật Đất đai năm 2024, hướng tới nguyên tắc minh bạch, tiệm cận giá thị trường và sử dụng đất hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế-xã hội còn nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn là bài toán về sự hài hòa lợi ích, về niềm tin và sự đồng thuận của xã hội.
Theo khẳng định của lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố, bảng giá đất lần này “vì dân hơn”, phản ánh sát thực tế hơn so với trước.
Giá đất được xác định minh bạch, tiệm cận thị trường sẽ giúp thành phố tính toán chính xác hơn chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai, các trục giao thông chiến lược.
Qua đó, tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất trong triển khai dự án, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ đầu tư công, thu hút nguồn lực xã hội cho phát triển đô thị.
Việc sử dụng bảng giá đất làm căn cứ xác định giá tái định cư, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, hạn chế cơ chế “xin-cho”, góp phần tăng kỷ cương, kỷ luật trong quản lý đất đai.
Ở góc độ quản lý nhà nước, đây là bước tiến quan trọng nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững từ đất đai, một nguồn lực đặc biệt của thành phố.
Tuy nhiên, chính từ việc điều chỉnh giá đất theo hướng tăng ở nhiều khu vực cũng đặt ra không ít băn khoăn. Giá đất tăng mạnh có thể kéo theo chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí liên quan tăng theo.
Đối với người dân có nhu cầu mua đất xây nhà, hay các doanh nghiệp đang triển khai dự án, áp lực tài chính là điều khó tránh khỏi, nhất là trong bối cảnh sức mua và khả năng tích lũy của xã hội còn hạn chế.
Ủy ban nhân dân thành phố cho biết, chỉ những khu vực có biến động rõ rệt về hạ tầng, quy hoạch, mở đường mới hoặc có mức biến động giá trên 20% mới được điều chỉnh; phần lớn các khu vực còn lại được giữ ổn định nhằm tránh xáo trộn đời sống và việc thực hiện các quyền hợp pháp về đất đai của người dân.
Các nhà hoạch định chính sách thẳng thắn nhìn nhận: Không có bảng giá đất nào là tuyệt đối hoàn hảo. Do đó, bảng giá đất sẽ tiếp tục được rà soát, điều chỉnh trong quá trình áp dụng. Đây cũng chính là kỳ vọng của người dân và doanh nghiệp.
Từ thực tiễn và cơ cấu của bảng giá đất hiện nay, nhiều chuyên gia và nhà quản lý cho rằng, dù mục tiêu là tiệm cận giá thị trường, nhưng cách xác định giá giữa các nhóm đất vẫn bộc lộ những mâu thuẫn nhất định.
Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và đất ở, đất phi nông nghiệp trong cùng một khu vực có thể tạo ra bất hợp lý ngay trên cùng một thửa đất.
Thực tế cho thấy, khi triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn như Vành đai 2, cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Mộc Bài hay Vành đai 4 trong thời gian tới, phần lớn diện tích thu hồi là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.
Nếu mức bồi thường cho đất nông nghiệp quá thấp trong khi giá đất ở liền kề ở mức rất cao, người dân khó có thể đồng thuận, kéo theo nguy cơ chậm bàn giao mặt bằng, đội vốn dự án.
Bên cạnh đó, việc áp dụng đồng loạt mức điều chỉnh giá đất ở các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng còn hạn chế, đời sống người dân chưa cao, cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Các sở, ngành chuyên môn cần duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo vùng, theo mức độ phát triển hạ tầng và điều kiện kinh tế-xã hội cụ thể, tránh gây “sốc” giá đất, nhất là với những khu vực chưa thật sự hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa.
Đối với người dân, nhất là các hộ gia đình có đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích có thể trở thành gánh nặng rất lớn.
Khoản tiền này được tính trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, nếu mức chênh lệch quá cao sẽ đi ngược lại nguyên tắc hài hòa lợi ích, khiến người dân có đất nhưng không đủ khả năng thực hiện các quyền hợp pháp của mình.
Quan trọng hơn, bảng giá đất cần được nhìn nhận như một công cụ quản lý dài hạn, ổn định, chứ không phải một biện pháp điều chỉnh mang tính đột ngột. Một lộ trình chuyển tiếp hợp lý, có tính toán kỹ tác động là điều cần thiết để người dân và doanh nghiệp có thời gian thích ứng.
Cùng với đó, thành phố cần nghiên cứu các cơ chế hỗ trợ, giãn, hoãn nghĩa vụ tài chính trong những trường hợp đặc thù, nhất là đối với đất ở của người dân, các hộ thu nhập trung bình và thấp.
Một bảng giá đất hợp lý, minh bạch, có tính nhân văn không chỉ tạo nền tảng cho quản lý hiệu quả mà còn trở thành động lực quan trọng cho phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn phát triển mới của thành phố.
