Bất động sản mở đường cho hệ sinh thái mã hóa tài sản thực (RWA) đa dạng

Tiếp nối chuỗi sự kiện của Hội nghị Mã hóa tài sản thực Việt Nam 2026, phiên thảo luận “Cơ hội dẫn đầu nền kinh tế 4.0” chuyển trọng tâm sang phát triển các lớp tài sản, dịch vụ và ứng dụng.

Trong đó, bất động sản được đặt trong vai trò một lĩnh vực có tiềm năng đi trước, đồng thời kết nối với hạ tầng blockchain, dịch vụ tài chính số, thương mại điện tử và chiến lược phát triển nguồn nhân lực.

Bất động sản đi trước nhưng phải bắt đầu từ tài sản đủ chuẩn

Tại phiên thảo luận, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh mã hóa tài sản thực chính là đòn bẩy chiến lược để doanh nghiệp Việt Nam bước vào sân chơi toàn cầu với vị thế của người thiết kế luật chơi, chứ không chỉ là người tuân thủ và thực thi.

Phân tích sâu về sự kết hợp giữa bất động sản và blockchain, ông Toan cho rằng đây là lĩnh vực có tiềm năng lớn để mã hóa lên on-chain nhưng đang đứng trước ba điểm nghẽn chính: ngưỡng vốn tham gia cao, thanh khoản thấp và quy trình giao dịch phức tạp, kéo dài. Vì vậy, việc mã hóa giúp chia nhỏ giá trị tài sản, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia với quy mô vốn phù hợp hơn, qua đó mở rộng khả năng giao dịch và tạo thêm một kênh tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. “Bản chất của RWA là xóa bỏ hoàn toàn sự bất đối xứng thông tin, cắt giảm tối đa chi phí trung gian và giải phóng nguồn thanh khoản khổng lồ đang bị đóng băng trong các tài sản vật chất”, ông Toan nhấn mạnh.

Tuy nhiên, công nghệ chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng và cơ chế bảo đảm niềm tin cho thị trường. Quyền lợi gắn với token cần được xác định cụ thể, đặc biệt trong các trường hợp phát sinh tranh chấp, giải thể hoặc chuyển nhượng tài sản gốc. Đồng thời, phải bảo đảm sự tương ứng giữa tài sản thực và token trên blockchain, cùng các yêu cầu về an ninh công nghệ, bảo vệ dữ liệu và sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, định chế tài chính với doanh nghiệp công nghệ. Đây cũng là chủ đề được các diễn giả phân tích sâu tại phiên thảo luận “Bất động sản Việt Nam trước làn sóng mã hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp?”.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic cho rằng giá trị của RWA không nằm chủ yếu ở việc chia nhỏ một tài sản để bán cho nhiều người, mà ở khả năng mở rộng quyền tiếp cận những nhóm tài sản trước đây chỉ dành cho tổ chức hoặc nhà đầu tư có quy mô vốn lớn. Tuy nhiên, sản phẩm muốn tiếp cận dòng vốn quốc tế phải đồng thời tuân thủ quy định tại Việt Nam và tiêu chuẩn của thị trường mà nhà phát hành hướng tới.

Từ góc độ tổ chức thị trường, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Sàn giao dịch Tài sản mã hóa Sacom (SCEX) nhấn mạnh: Trước khi phát hành sản phẩm, cần tiếp tục làm rõ cách xử lý tài sản cơ sở, quyền lợi của nhà đầu tư và khả năng chuyển đổi giữa token với tài sản đứng phía sau. Riêng bất động sản còn đặt ra những vấn đề như quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài và đơn vị tiền tệ được sử dụng khi thu hút vốn quốc tế. Khi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, khả năng chia nhỏ và chuyển đổi tài sản mới có thể tạo ra thanh khoản thực chất.

Ở tầng phân phối, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt Nam (VECOM), Giám đốc điều hành Accesstrade, cho rằng, thị trường cần bắt đầu từ những tài sản đã tạo ra giá trị và dòng tiền, có tính thanh khoản và minh bạch.

Theo đó, đưa sản phẩm đến đúng đối tượng quan trọng hơn mở rộng số lượng người tiếp cận; giai đoạn đầu nên ưu tiên doanh nghiệp và những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm về tài chính, chứng khoán hoặc tài sản số, sau đó mới mở rộng dựa trên dữ liệu về mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư.

Còn theo ông Trần Việt Thắng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi Lâm Đồng, các dự án hạ tầng cần nguồn vốn rất lớn, trong khi lợi ích thường lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế thay vì phản ánh trực tiếp vào tỷ suất sinh lời của từng công trình. Việt Nam đã có năng lực công nghệ để token hóa tài sản minh bạch, nhưng khả năng huy động vốn còn phụ thuộc vào chính sách và tầm nhìn dài hạn mà nhà đầu tư có thể nhìn thấy.

Đề xuất lộ trình “đi từ hẹp đến rộng”, nhà báo Phạm Nguyễn Toan khuyến nghị, trước hết thí điểm với bất động sản dòng tiền hiện hữu, đã hoàn công và vận hành ổn định như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hoặc kho bãi logistics. Sau đó, thị trường có thể xem xét token hóa chứng chỉ quỹ REIT thay vì trực tiếp token hóa quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong giai đoạn sandbox, quy mô tài sản và đối tượng tham gia cũng cần được giới hạn để cơ quan quản lý có không gian quan sát, đánh giá rủi ro và điều chỉnh chính sách trước khi mở rộng.

Hệ sinh thái chỉ hình thành khi hạ tầng kết nối được với ứng dụng

Bên cạnh bất động sản, hệ sinh thái tài sản mã hóa cần sự tham gia của nhiều loại tài sản khác để tăng tính đa dạng cũng như thu hút thanh khoản, đồng thời phát triển hạ tầng blockchain, định danh số, ví, lưu ký, thanh toán và các dịch vụ tài chính hỗ trợ.

Trong phiên “Hệ sinh thái dịch vụ tài chính số Việt Nam: Từ nền tảng hạ tầng tới ứng dụng dịch vụ công-tư”, các trao đổi đi từ yêu cầu xây dựng hạ tầng blockchain quy mô quốc gia đến những ứng dụng có thể triển khai trong đời sống và hoạt động doanh nghiệp.

Theo Tiến sĩ Đỗ Văn Thuật, Giám đốc Giải pháp và Kiến trúc Blockchain, Công ty 1Matrix, hạ tầng quy mô quốc gia cần bảo đảm chủ quyền dữ liệu, an toàn, tính xác thực và minh bạch. Thay vì sử dụng một blockchain duy nhất cho mọi mục đích, một hạ tầng dùng chung phải phát triển kiến trúc đa chuỗi, kết nối với các mạng công khai và hệ sinh thái quốc tế. Trên nền tảng đó, truy xuất nguồn gốc hàng hóa và định danh số là hai nhóm ứng dụng có thể được triển khai sớm.

Mở rộng khả năng kết nối, ông Scott Lee, Giám đốc Quốc gia Hàn Quốc, Solana Foundation cho rằng, các tổ chức tài chính có thể khởi đầu trong môi trường blockchain được cấp quyền để đáp ứng yêu cầu về quyền riêng tư và tuân thủ, sau đó từng bước kết nối với mạng công khai.

Với Việt Nam, ông nhấn mạnh dư địa phát triển hạ tầng thanh toán stablecoin, đặc biệt trong giao dịch xuyên biên giới, cùng nền tảng RWA giúp người dùng tiếp cận những tài sản trước đây khó tham gia.

Trong khi đó, ông Jeffrey Tchui, Giám đốc Điều hành, Giám đốc khu vực châu Á-Thái Bình Dương, Hashgraph, đặt trọng tâm vào hạ tầng riêng tại các trung tâm tài chính quốc tế, cơ chế sandbox và khả năng tương tác giữa các mạng lưới để hỗ trợ tiếp nhận nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Phân tích về nguồn nhân lực, nhân tố kết nối các lớp tài sản, hạ tầng và dịch vụ, các chuyên gia cho rằng, công nghệ có thể được chuyển giao, vốn có thể được huy động trong thời gian tương đối ngắn nhưng nhân lực có khả năng kết nối công nghệ, pháp lý và kinh doanh thì đòi hỏi một quá trình đào tạo dài hạn và bài bản. Do đó, blockchain cần được nhìn nhận như một lớp hạ tầng số có khả năng khai sinh những ngành nghề mới và tái định hình cách vận hành của nhiều lĩnh vực hiện hữu.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Mạnh Huy, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam lưu ý, việc đào tạo chỉ phát huy giá trị khi đi cùng hành lang pháp lý rõ ràng. Nếu những kiến thức và mô hình sinh viên được học chưa có cơ sở triển khai trong thực tế, khoảng cách giữa đào tạo và thị trường lao động sẽ tiếp tục tồn tại.

Đề cập tới tính cấp thiết của việc đào tạo liên ngành, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Vũ Quốc Chiến, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường đại học Ngoại thương đánh giá, việc thay đổi quan trọng không nằm ở việc đưa thêm một vài môn công nghệ vào chương trình mà chuyển từ truyền đạt kiến thức sang rèn luyện khả năng nhận diện và giải quyết các vấn đề trong bối cảnh số, nơi công nghệ, kinh tế và pháp luật ngày càng gắn chặt với nhau.

Dịp này, Thạc sĩ Phạm Văn Hưởng, Chủ nhiệm Khoa Công nghệ Thông tin, Học viện Kỹ thuật mật mã đề xuất đào tạo bắt đầu từ bài toán thực tế, sau đó đi từ khai thác, ứng dụng đến cải tiến và làm chủ công nghệ lõi.