Bất cập trong quản lý chung cư tái định cư tại Hà Nội

Thất thu diện tích kinh doanh dịch vụ

Hà Nội hiện có 166 tòa chung cư TĐC, với 13.971 căn hộ phân bố rải rác tại 36 khu, trong đó, tổng diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng một các khu chung cư TĐC là hơn 59 nghìn m2. Tuy nhiên, do hạn chế trong công tác quản lý, khoản thu từ các diện tích kinh doanh dịch vụ này đang bị nợ đọng nghiêm trọng, gây lãng phí và thất thu cho ngân sách nhà nước.

Thống kê của Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (Công ty Quản lý Nhà) cho thấy, 87 điểm thuộc diện tích kinh doanh dịch vụ được công ty cho thuê, với diện tích gần 24 nghìn m2, đã nhiều năm nay nợ đọng tiền thuê nhà tới hơn 30 tỷ đồng. Thậm chí, có diện tích kinh doanh tại khu Trung Yên đơn vị chưa thu được tiền thuê suốt mười năm qua. Đó là chưa kể số tiền từ 22 điểm kinh doanh mà các xí nghiệp thuộc Công ty Quản lý Nhà tự ý cho sử dụng khi chưa có sự chấp thuận của thành phố, hiện chưa nộp tiền vào ngân sách và gần mười nghìn m2 diện tích kinh doanh dịch vụ đang bỏ trống.

Tình trạng nợ nần chồng chất tiền cho thuê các địa điểm nêu trên, theo Công ty Quản lý Nhà Hà Nội là do từ năm 2012 đến nay, kinh tế suy thoái, tình hình kinh doanh kém, trong khi giá thuê điều chỉnh tăng từ 1,5 đến hai lần, cho nên các đơn vị thuê không có tiền để thanh toán, nhiều đơn vị đã trả lại mặt bằng, bỏ kinh doanh, cộng những vướng mắc trong việc ký hợp đồng.

Thực tế không hoàn toàn như vậy. Theo khảo sát của chúng tôi, các chung cư TĐC có vị trí thuận tiện, hầu hết các điểm thuê đã được phủ kín. Tại Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (quận Thanh Xuân), mặc dù là nơi có mặt bằng giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ cao nhất trong các tòa chung cư TĐC tại thành phố, dao động từ 120 nghìn đến 250 nghìn đồng/m2/tháng, nhưng phần lớn diện tích cho thuê liên tục kín chỗ. Toàn bộ diện tích tầng một các chung cư N2A, N2B, N2C, N2D, N2E, N6A... nằm cạnh đường Hoàng Minh Giám, Nguyễn Thị Thập và Hoàng Đạo Thúy đều biến thành văn phòng, cửa hàng kinh doanh buôn bán sầm uất. Mặt khác, do đơn giá cho thuê được tính ổn định trong thời gian 5 năm đối với trường hợp trả tiền thuê hằng năm, mười năm đối với trường hợp trả tiền thuê một lần, cho nên không ít khách hàng thuê nhà đã đầu tư nâng cấp cửa hàng rất khang trang để làm ăn lâu dài. Tương tự, tại các khu TĐC Đồng Tàu, Đền Lừ (quận Hoàng Mai), Dịch Vọng (quận Cầu Giấy) rất ít diện tích kinh doanh tầng một còn trống.

Những diện tích tầng một đang bỏ không hiện nay phần lớn nằm ở các vị trí khuất nẻo, trong khi tại các chung cư TĐC đang rất thiếu điểm sinh hoạt công cộng cho nên đã gây bức xúc trong dư luận. Chị Thu Hà, một người dân sinh sống tại nhà N3, khu TĐC Trung Hòa -Nhân Chính phản ánh, gần một năm nay, hàng trăm mét vuông nhà tầng một ở cạnh đường Lê Văn Lương dành để cho thuê kinh doanh dịch vụ bị bỏ trống. Đơn vị quản lý cũng không dọn dẹp, sửa sang để cho thuê tiếp, gây lãng phí tiền của Nhà nước, mất mỹ quan đô thị. Trong khi đó, người dân lại đang thiếu địa điểm sinh hoạt cộng đồng.

Trước thực tế kinh phí duy tu các nhà TĐC hạn hẹp, doanh nghiệp phải ứng tiền để sửa chữa, thay thế thiết bị, thậm chí thành phố phải hỗ trợ từ ngân sách để tu sửa, duy tu các thiết bị, công trình xuống cấp thì việc hàng chục tỷ đồng cho thuê các diện tích kinh doanh tầng một đang bị thất thu bộc lộ những “lỗ hổng” trong công tác quản lý chung cư TĐC. Để tháo gỡ tình trạng này, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, sẽ kiên quyết thu hồi các diện tích đã cho thuê, nếu đơn vị, cá nhân không thực hiện nghĩa vụ tài chính, tự cho thuê lại, sử dụng không đúng mục đích, cải tạo cơi nới trái phép. Một số diện tích không thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, có thể được đưa vào sử dụng cho mục đích cộng đồng.

Quỹ bảo trì nhà TĐC chưa được sử dụng hợp lý

Đợt giám sát về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư TĐC do Ban Kinh tế và Ngân sách, HĐND thành phố Hà Nội chủ trì cho thấy, dù đã có nhiều cố gắng, song việc quản lý quỹ nhà TĐC còn nhiều bất cập, nhất là chất lượng các tòa chung cư đang ngày một xuống cấp. Bên cạnh đó, nhiều tòa nhà, dù có kinh phí bảo trì, nhưng cũng đành ngậm ngùi chịu cảnh xuống cấp, do chưa thành lập Ban Quản trị.

Theo Phó Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Nhà Nguyễn Ngọc Minh, đến nay, tại 166 chung cư TĐC mới thành lập được 14 Ban Quản trị tại 16 tòa nhà. Do nhiều tòa nhà chưa thành lập Ban Quản trị, cho nên quỹ bảo trì tòa nhà được chuyển vào tài khoản của Công ty Quản lý Nhà. Hiện số kinh phí bảo trì của 149 tòa nhà có số dư đến cuối tháng 6-2015 là gần 43 tỷ đồng. Theo nguyên tắc, không được sử dụng kinh phí của tòa nhà này để sửa chữa cho tòa nhà khác và phải có sự đồng thuận của người dân, cho nên việc tu sửa thường rất chậm trễ. Chính điều này đã khiến hạ tầng nhiều khu TĐC sau nhiều năm sử dụng xuống cấp trầm trọng như khu Dịch Vọng, Đền Lừ, Đồng Tàu, Pháp Vân - Tứ Hiệp. Tại khu TĐC Trung Hòa - Nhân Chính, thang máy ở các tòa nhà N2E, N2F, N3A, N3B thường xuyên bị hỏng...

Quỹ bảo trì khó sử dụng, mức phí dịch vụ chung cư thấp (khoảng 30 nghìn đồng/tháng/căn hộ), cho nên mọi trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng chung cư TĐC đang dồn về phía thành phố và các cơ quan quản lý. Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Nguyễn Duy Phong cho rằng, đang có mâu thuẫn khi quỹ bảo trì còn dư nhiều, nhưng các đơn vị quản lý vẫn đề nghị Nhà nước hỗ trợ công tác bảo trì, vận hành. Theo đại diện Sở Tài chính, việc bảo trì mặt ngoài, thang máy có thể cần sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải làm rõ các khoản. Các khoản chi cho vận hành, quản lý, các hoạt động cần thiết để phục vụ người dân thì các cư dân sống tại chung cư TĐC cũng phải có trách nhiệm đóng góp.

Trưởng ban Kinh tế và Ngân sách HĐND thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Nam nhìn nhận, những vướng mắc trong quản lý chung cư TĐC hiện nay có nguyên nhân từ chính sách không rõ ràng, chưa phân định được trách nhiệm, quyền hạn của các bên tham gia quản lý và trách nhiệm của người sử dụng. Vì quá nhấn mạnh đặc thù chung cư TĐC, cho nên các cơ quan chưa mạnh dạn đề xuất cơ chế quản lý cho phù hợp. Đã đến lúc phải làm rõ quan điểm, đã là chung cư, dù là thương mại hay TĐC thì việc vận hành, quản lý phải thống nhất như nhau. Với chung cư TĐC, những ưu tiên của Nhà nước đã được thực hiện trong giai đoạn hỗ trợ, đền bù và bán nhà, cho nên người mua nhà cần có trách nhiệm với việc quản lý, vận hành, bảo trì khi sử dụng.

Công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà TĐC luôn được TP Hà Nội chú trọng ưu tiên nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Để siết lại công tác quản lý, vận hành quỹ nhà này, mới đây TP Hà Nội đã yêu cầu các cơ quan chức năng tập trung tổng rà soát, phân loại quỹ nhà TĐC, đề xuất quy trình, quy định, chi phí vận hành, quản lý đối với từng nhà, từng khu cho phù hợp nguồn gốc hình thành. Bên cạnh đó, thành phố đã cho phép đa dạng hóa các phương án TĐC để người dân lựa chọn như: người dân nhận tiền để tự mua nhà TĐC hoặc nhà tạm cư, hoặc chọn mua nhà TĐC ở dự án nhà ở kinh doanh, nhà ở xã hội tại các khu đô thị mới.