Chênh lệch cung-cầu vẫn cao
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, phân khúc nhà ở bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng tại khu vực trung tâm các đô thị, nhất là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn. Điều này khiến độ chênh lệch giữa các loại hình nhà ở ngày càng nới rộng hơn, đặc biệt các sản phẩm chào bán ra thị trường toàn từ phân khúc trung cấp trở lên thì người có nhu cầu về nhà ở lại càng khó tiếp cận thị trường. Chưa kể, giá đất nền trong hai năm qua liên tục tăng bất chấp ảnh hưởng đại dịch cũng góp phần gián tiếp đẩy người có thu nhập thấp đang sống tại các đô thị xa dần giấc mơ an cư.
Theo khảo sát, giá đất nền năm 2021 đã tăng 20-30% so thời điểm cuối năm 2020. Sáu tháng đầu năm 2022, giá đất nền tiếp tục tăng với mức tăng bình quân 5-7% so cuối năm 2021. Trong đó, các vùng ven Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố: Thái Bình, Bắc Giang, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Dương… đều có hiện tượng tăng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh vào cuối tháng 3/2022.
Giá nhà đất tăng nhanh, nhưng lượng giao dịch, thanh khoản thấp đang gây ra nhiều hệ lụy trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp… còn bất cập, dẫn đến giá trị đất đai bị đảo lộn do việc xác định thông tin giá đất khó khăn. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nhà, đất bị lũng đoạn, gây ra tình trạng “sốt đất ảo” ở nhiều nơi, còn ngân sách nhà nước thì thất thu thuế bởi tình trạng người dân thường kê khai thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm trốn thuế khi tiến hành mua, bán bất động sản.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, sự chênh lệch cung-cầu và xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các lĩnh vực khác dồn sang nhà, đất là hai nguyên nhân làm tăng giá bất động sản. Ngoài ra, tình trạng giá đất tăng bất thường còn xuất phát từ việc một số địa phương chưa thật sự sát sao, quyết liệt trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn bừa bãi, thiếu sự quản lý. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có nơi, có lúc còn tùy tiện, cộng thêm công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, thiếu hiệu quả, nhất là ở cấp cơ sở. Từ đó, một số đối tượng “cò đất” đã tranh thủ thời điểm “tranh tối, tranh sáng”, lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo để “hô biến” những lô đất nông nghiệp thành đất đô thị, sau đó tách thửa, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” trên thị trường bất động sản.
Hướng tới những giải pháp lâu dài
Thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản, bảo đảm đồng bộ nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc. Đồng thời chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan thành lập tổ công tác để chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội. Tăng cường, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, tạo công ăn việc làm ở nhiều lĩnh vực, nhiều địa phương, vùng miền khác nhau. Đặc biệt, phải tiếp tục giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn để có điều kiện phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Để ngăn chặn hành vi “thổi” giá đất, Bộ Xây dựng cho biết, sẽ hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Về pháp lý, cơ quan này kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan việc đấu giá quyền sử dụng đất như pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế để bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thời gian qua có không ít nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đã trả giá rất cao với một số lô đất, nhưng sau đó bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng “giá ảo” để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác trong khu vực nhằm thu lợi. Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài, nhiều công ty tham gia đấu giá đã lợi dụng để thực hiện ý đồ “thổi giá” bất động sản, qua đó tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ ngân hàng, hoặc tranh thủ để bán hàng tồn đọng.
Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi Luật Đất đai, đặc biệt là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất theo trình tự, thủ tục thống nhất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá… Ngoài ra, bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Theo các chuyên gia, cần sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 nhằm không để xảy ra tình trạng “đấu giá cuội” như hiện nay. Từ đó, hạn chế tình trạng thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” rồi lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.
