Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, 10 tháng đầu năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) giải thể, tăng 9,5% so cùng kỳ năm trước; số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 3.850, giảm 50,2% so cùng kỳ.
Trước đó, tại Báo cáo thị trường BĐS quý III/2023, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) thông tin, 9 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới thuộc lĩnh vực BĐS gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp BĐS giải thể với 3.394 doanh nghiệp, nhưng thực tế lại giảm 52,4% so cùng kỳ năm 2022. Riêng các sàn giao dịch BĐS thì 20% sàn tiếp tục đối diện với nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang nỗ lực chống đỡ để duy trì.
Doanh nghiệp cần hỗ trợ tín dụng, ngân hàng đề nghị giảm giá nhà
Tại Hội nghị bàn về tín dụng BĐS do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) và Bộ Xây dựng tổ chức sáng 13/11, nhiều doanh nghiệp BĐS đề xuất được nới lỏng thêm về tín dụng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết, lãi suất cho vay tại doanh nghiệp này đã giảm từ mức 10,5%/năm (hồi tháng 6/2023) xuống 9,5%/năm, song vẫn là cao và đề nghị ngân hàng tiếp tục giảm xuống.
Ngoài ra, theo ông Hiệp, các ngân hàng thương mại nên rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân xuống một tháng thay vì hai - ba tháng như hiện nay; đồng thời với đơn giản hồ sơ vay vốn, thay vì yêu cầu doanh nghiệp cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn.
Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vinhomes cũng phản ánh, hiện nay, các doanh nghiệp BĐS chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.
Bên cạnh đó, theo Chủ tịch Vinhomes, hiện nay tài sản bảo đảm của doanh nghiệp đang thấp hơn giá trị thị trường do thị trường BĐS đóng băng, không có nhiều giá tham chiếu. Các ngân hàng cũng chỉ chấp nhận tài sản thế chấp là BĐS, không nhận trái phiếu, cổ phiếu, máy móc thiết bị…
Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, ông Nguyễn Văn Cường cho rằng, NHNN cần có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường BĐS, thực hiện tốt chủ trương chỉ đạo của Đảng và Nhà nước. Trong điều kiện pháp lý các dự án BĐS đang triển khai kéo dài như thời gian qua, đề nghị các ngân hàng tối giản hóa các điều kiện cho vay các dự án BĐS, đồng thời kéo dài thời gian cho vay với doanh nghiệp lĩnh vực cung cấp vật liệu xây dựng, doanh nghiệp thi công để các doanh nghiệp này giảm áp lực.
Về phía ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, BĐS là lĩnh vực đặc biệt quan trọng với Vietcombank với tỷ lệ dư nợ BĐS đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của ngân hàng này.
Lãi vay chưa thể giảm hơn, mặc dù các ngân hàng đều muốn giảm thêm lãi suất cho vay, theo ông Tùng là vì việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.
Tiếp nhận kiến nghị của các doanh nghiệp, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú chỉ đạo, trong điều kiện thuộc thẩm quyền của ngân hàng thương mại thì các ngân hàng căn cứ từng trường hợp cụ thể để tháo gỡ cho doanh nghiệp.
Dẫn số liệu của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), ông Tú lấy thí dụ, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm vẫn tăng trưởng âm 8,7% mặc dù tín dụng kinh doanh BĐS 9 tháng đầu năm tăng tới 21,46%.
Trước đó, tại cuộc họp báo Chính phủ tháng 10/2023 diễn ra chiều 4/11, Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định, từ đầu năm đến nay, tín dụng BĐS tăng 6,04%, riêng tín dụng kinh doanh BĐS tăng gần 22%; NHNN đã bốn lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2-2,5%, là mức giảm cao hơn kỳ vọng.
Theo ông Tú, sức mua trầm lắng, giao dịch đóng băng khiến doanh nghiệp khó xoay xở nguồn tiền, dẫn đến tình trạng khát vốn, chứ không hẳn là khát vốn vì tín dụng. Từ đó, Phó Thống đốc cho rằng, để thị trường BĐS sôi động hơn, doanh nghiệp BĐS cần có sự thống nhất trong “cuộc chơi” giá nhà. Hiện nay, giá nhà vẫn tăng cao trong khi lãi vay giảm mạnh. Chỉ khi giải quyết được vấn đề giá nhà thì mới giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường BĐS.
Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng cho rằng, tín dụng tăng chậm (đến ngày 27/10, tín dụng tăng 7,1% so với cuối năm 2022, mặc dù mục tiêu cả năm 2023 là 14-15%) chủ yếu do kinh tế khó khăn, doanh nghiệp bị giảm đơn hàng, cầu thị trường giảm.
Riêng tín dụng BĐS tăng chậm, theo Thống đốc là do giá nhà còn cao, thu nhập của người mua chưa đáp ứng, do niềm tin của người dân đối với thị trường BĐS chưa hồi phục, vấn đề pháp lý BĐS chưa được tháo gỡ, các kênh dẫn vốn khác cho thị trường BĐS (trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu…) vẫn còn khó khăn.
“Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn cũng cần phải theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải quản trị doanh nghiệp tốt, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về giảm giá bán… Khi đó, cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường này”, Thống đốc nhấn mạnh.
 |
Các ngân hàng thương mại cần tối giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản. Ảnh: NGUYỄN NAM |
Đẩy mạnh các giải pháp phi tín dụng
Theo ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, thị trường BĐS đã qua thời điểm khó khăn nhất, riêng Novaland đã hoàn thành 80% việc tái cấu trúc hoạt động. Tuy nhiên, để doanh nghiệp tiếp tục vượt qua khó khăn cần sự tiếp sức đồng hành của các cơ quan chức năng. Cụ thể, ngoài chính sách tiền tệ, Novaland mong được tháo gỡ pháp lý dự án và hỗ trợ về tài khóa, cụ thể là đề xuất được giãn thuế năm nay và nửa đầu năm tới.
Cũng đề xuất giải pháp tài khóa, bà Lê Thùy Linh, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn IMG kiến nghị Bộ Tài chính, NHNN nên để doanh nghiệp vay vốn thương mại và điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp trong các công trình nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân bằng 10%. Theo lãnh đạo IMG, đây là cách nhanh nhất và an toàn, hiệu quả cho các doanh nghiệp sử dụng vốn và người dân có được nhà ở xã hội vì tất cả được hạch toán trong giá bán cuối cùng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, tại TP Hồ Chí Minh có tới 148 dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý. Vì lý do này, ông Châu cho rằng, gỡ khó cho doanh nghiệp BĐS đầu tiên không phải về tín dụng mà giải pháp phi tín dụng, đó là gỡ pháp lý cho các dự án. Một khi pháp lý được gỡ, tín dụng cho dự án cũng sẽ được tháo gỡ.
Trao đổi ý kiến với phóng viên, GS, TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội cho rằng, vướng mắc pháp lý của thị trường BĐS hiện nay đang tập trung ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Hiện, cả ba dự thảo luật này đang được bàn thảo tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV và dự kiến được thông qua cuối tháng này.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang còn nhiều điểm chưa thống nhất, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất chưa thông qua mà để lại đến kỳ họp thứ 7 vào giữa năm 2024. Nếu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể thông qua, trong trường hợp hai luật còn lại được thông qua thì những vướng mắc pháp lý có thể cũng chưa giải quyết được ngay.
“Lý tưởng nhất là cuối năm 2023, Quốc hội thông qua ba luật sửa đổi, làm cơ sở giải quyết khó khăn liên quan đến pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp. Cùng với đó, việc thông qua Nghị định sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất có thể giải quyết nhiều vấn đề”, ông Cường nêu quan điểm.
Tuy vậy, theo vị chuyên gia, trước mắt các địa phương cần chủ động đưa ra giải pháp tháo gỡ thủ tục pháp lý cho những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư, hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới.
Đồng quan điểm, PGS, TS Ngô Trí Long đánh giá, khi thị trường đang trầm lắng, thanh khoản kém thì lãi suất vay vốn không phải vấn đề cốt lõi, mà cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp khác giúp khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế.
Trong đó, theo ông Long, doanh nghiệp BĐS cần đưa ra chính sách hạ giá bán, ưu đãi như tăng mức chiết khấu đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, miễn phí quản lý sau khi bàn giao nhà; tăng các khoản hỗ trợ tài chính, pháp lý cho khách hàng... Đồng thời, bản thân doanh nghiệp thời điểm này nên tập trung bảo đảm hoạt động ổn định, thay vì tập trung phát triển.
“Cơ quan quản lý cần tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, đơn giản hóa quy trình đầu tư và thủ tục hành chính để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp; xử lý các vấn đề bất cập tồn tại của thị trường BĐS, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, qua đó góp phần đẩy mạnh cả hai phía cung - cầu tín dụng; rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...”, ông Long nói thêm.
