Định giá đất theo nguyên tắc thị trường

1/Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một nội dung quan trọng là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp giá trị thị trường. Điều này được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Góp ý vào dự thảo luật, nhiều ý kiến đồng tình với quy định này, nhưng lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng và đặc biệt rất khó để xác định giá theo thị trường.

Theo khung giá đất của Chính phủ, giá đất trồng cây hằng năm thấp nhất là 5.000 đồng/m2, cao nhất là 250 nghìn đồng/m2; giá đất ở thấp nhất là 15 nghìn đồng/m2, cao nhất là 162 triệu đồng/m2. Như vậy, có sự chênh lệch rất lớn, thấp hơn nhiều lần so giá thị trường, đặc biệt trong bối cảnh “sốt đất” trong những năm qua. Trong khi theo quy định tại Điều 15 Nghị định 144/2014/NĐ-CP, một số loại đất, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định. Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường, được quy định cao hơn nhưng không quá 50% so mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Quy định này đã tạo ra “hàng rào” bất hợp lý khi xây dựng bảng giá đất, trái với nguyên tắc “phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường”.

Pháp luật đã có quy định về nguyên tắc định giá, phương pháp định giá, trình tự và những căn cứ xây dựng khung giá đất, bảng giá đất. Thực tế việc xác định giá đất trong khung giá và bảng giá vẫn có phần mang yếu tố chủ quan của những đơn vị, cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất. Thế nên, đến nay phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện, chủ yếu phụ thuộc thời điểm chốt mua bán, thậm chí cùng một mảnh đất nhưng mỗi lúc lại giá khác nhau. Bên cạnh đó, giá tạo thanh khoản là giá thực tế, còn giá tham chiếu thường chỉ có tính chất tham khảo.

2/Thời gian qua, không ít trường hợp mua, bán bất động sản khi làm thủ tục chuyển nhượng đã bắt tay nhau để ghi giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn so giá chuyển nhượng thực tế, hoặc thực hiện hai hợp đồng (1 hợp đồng viết tay ghi giá mua bán thật, 1 hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn để khai thuế thấp) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản trên thị trường biến động liên tục, còn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định không theo kịp tốc độ thay đổi của giá bất động sản, dẫn đến tình trạng thất thu thuế do khai giá thấp.

Trong phiên thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Đình Gia, Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh cho rằng, việc định giá đất hiện vẫn còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất. Cùng một loại đất có điều kiện hạ tầng cũng như điều kiện kinh tế-xã hội như nhau lại có giá đất khác nhau… Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị, cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc định giá đất theo các tiêu chí phân loại: Đất đai gắn với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai gắn với quyền sử dụng đất là hàng hóa cần phải tính toán theo cơ chế thị trường bằng các phương pháp phù hợp. Đất đai là tư liệu sản xuất cần phải tính toán theo khung giá đất để bảo đảm ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, tuyệt đối không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư. Đặc biệt, đất đai là tư liệu sản xuất khi tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất, căn cứ theo điều kiện kinh tế-xã hội và cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, bảo đảm đất đai có cùng mục đích sử dụng và điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế-xã hội phải cùng một mức giá.